[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AUSSANT et Me BEAUVISAGE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me SIMONIAN

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 19/14951
N° Portalis 352J-W-B7D-CRLGR

N° MINUTE :

Assignation du :
11 décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025
DEMANDERESSES

S.C.I. MARIA
S.C.I. THERESIA
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentées par Maître Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0581

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 4], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Jacqueline AUSSANT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. CORTIS
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Charlotte BEAUVISAGE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #W0001
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/14951 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRLGR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Mme Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

_________________________________

La SCI Theresia est propriétaire d’un appartement au cinquième étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], qui constitue le lot n°158. La SCI Maria est également propriétaire d’un appartement situé au cinquième étage de cet immeuble (lot n°116). La SCI Cortis est quant à elle propriétaire d’un appartement au sixième et dernier étage (lot n°124), qui donne sur la toiture-terrasse de l’immeuble.

A la suite de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires le 12 mars 1999 et le 7 juillet 2010, la SCI Cortis et la SCI Theresia bénéficient chacune d’un droit de jouissance privative sur la moitié de la toiture-terrasse de l’immeuble (lots n°171 et 172).

Par des courriers datés du 8 août 2013 et du 6 novembre 2014, les SCI Maria et Theresia ont dénoncé au syndic la réalisation par la SCI Cortis de travaux qui affecteraient les parties communes.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire réunie le 25 février 2015, les copropriétaires de l’immeuble ont entériné la réalisation de ces travaux (décisions n°5 à 9), lesquels consistent principalement en la « modification de deux lucarnes adjacentes au volume d’angle », en la « suppression de la passerelle haute, de ses garde-corps et de l’escalier d’accès à cette toiture et à sa passerelle », en « l’avancée de la façade du lot sur la terrasse » et en l’installation « d’un caniveau en partie basse de la façade pour recueillir les eaux de pluie ». Des parties communes ont en outre été cédées à la SCI Cortis.

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Par un jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment prononcé l’annulation des décisions n°5 à 9 prises par l’assemblée générale le 25 février 2015, et ordonné à la SCI Cortis de procéder sous astreinte à des travaux de remise en état, constatant le défaut d’autorisation de la copropriété (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Cette décision assortie de l’exécution provisoire – suspendue par ordonnance du premier président à compter du 28 novembre 2019 – a été confirmée en totalité par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 22 février 2023. Un pourvoi en cassation a été formé contre cette décision le 21 avril 2024.

Le 9 octobre 2019 s’est réunie l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble. Celle-ci a notamment adopté des décisions (n°30 à 39) portant notamment sur la ratification par la copropriété de divers travaux effectués par la SCI Cortis, la réalisation de nouveaux travaux par cette dernière, et la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié aux SCI Maria et Theresia par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 octobre 2019.

Par exploit d’huissier signifié le 11 décembre 2019, les SCI Maria et Theresia ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de contester plusieurs décisions prise lors de cette assemblée générale.

Par ordonnance du 30 septembre 2022, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour connaître d’une fin de non-recevoir soulevée par les SCI Maria et Theresia, et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, et au visa des articles 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les SCI Maria et Theresia demandent au tribunal de :

Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°30 à 35.
– débouter la SCI CORTIS et le Syndicat des copropriétaires de leur demande d’irrecevabilité concernant les résolutions 30 à 35 ;

Sur le fond
– prononcer la nullité des résolutions n° 30, n° 31, n° 32, n° 33, n° 34, n° 35, n° 36, n° 37, n° 38 et n° 39 de l’Assemblée Générale du 09 octobre 2019 pour abus de majorité et défaut manifeste d’informations des copropriétaires ;
– ordonner la remise en état d’origine des travaux modificatifs non autorisés de la SCI CORTIS ;
– condamner en tant que de besoin la SCI CORTIS à exécuter cette remise en état sous astreinte non comminatoire de 500 euros par jour de retard à compte de la décision à intervenir ;
– débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI CORTIS de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
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– condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI CORTIS à payer à la SCI MARIA et à la SCI THERESIA la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la violation réitérée du non-respect du principe de l’égalité entre les copropriétaires qu’il se devait de respecter.
– dispenser la SCI MARIA et la SCI THERESIA de toutes participations aux frais de la présente instance conformément à l’article 10-1 alinéa 3 de la Loi du 10 juillet 1965.
– condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI CORTIS à verser la somme de 5.000,00 euros à la SCI MARIA et à la SCI THERESIA sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.
– condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Georges SIMONIAN, Avocat aux offres de droit, et ce, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 août 2024 par voie électronique, et au visa des articles 25, 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 10 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

– déclarer la SCI Maria et la SCI Theresia irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°30, 31, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 7] tenue le 9 octobre 2019 ;
– déclarer la SCI Maria et la SCI Theresia irrecevables en leur demande tendant à voir ordonner la remise en état d’origine des travaux modificatifs non autorisés de la SCI CORTIS ;
– à titre subsidiaire, débouter la SCI Maria et la SCI Theresia de leur demande d’annulation des résolutions n°30, 31, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 7] tenue le 9 octobre 2019 ;
– débouter la SCI Maria et la SCI Theresia de leur demande d’annulation des résolutions n°35, 36, 37, 38 et 39 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 7] tenue le 9 octobre 2019 ;
– ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision ;
– débouter la SCI Maria et la SCI Theresia de l’intégralité de leurs demandes ;
– condamner in solidum la SCI Maria et la SCI Theresia à lui payer la somme de 15 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner in solidum la SCI Maria et la SCI Theresia au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Jacqueline Aussant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par voie électronique, et au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Cortis demande au tribunal de :

– rejeter l’exception d’irrecevabilité des SCI MARIA et THERESIA ;
– déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI CORTIS ;
– déclarer irrecevables les conclusions des SCI MARIA et THERESIA relatives aux résolutions n°30 à 34, comme étant tardives ;
– débouter les SCI MARIA et THERESIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
– écarter l’exécution provisoire de toute décision à intervenir ;
– condamner les SCI MARIA et THERESIA aux frais et dépens de la procédure ;
– condamner les SCI MARIA et THERESIA conjointement et solidairement à payer à la SCI CORTIS une somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024, puis au 10 janvier 2025.

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

A – Sur l’intervention volontaire de la SCI Cortis

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

*

Par conclusions notifiées le 5 juillet 2021, la SCI Cortis est intervenue volontairement à l’instance.

Les SCI Maria et Theresia ont dans un premier temps contesté la recevabilité de cette intervention, puis ont renoncé à cette fin de non-recevoir aux termes de leurs dernières conclusions.

Dans la mesure où une partie peut valablement intervenir à une instance dans le seul but d’appuyer les prétentions d’une autre partie, et où la SCI Cortis a manifestement intérêt au rejet des prétentions des SCI Maria et Theresia – que sollicite le syndicat des copropriétaires -, il conviendra de la recevoir en son intervention volontaire.

B – Sur les demandes formées par les SCI Maria et Theresia

1) Sur les demandes relatives à l’assemblée générale du 9 octobre 2019

L’article 768 du code de procédure civile dispose que « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

*

A titre liminaire, alors que les sociétés Maria et Theresia demandent au tribunal de « débouter la SCI CORTIS et le Syndicat des copropriétaires de leur demande d’irrecevabilité concernant les résolutions 30 à 35 », il doit être rappelé qu’une fin de non-recevoir n’est pas une demande (articles 53 à 70 du code de procédure civile), mais un moyen de défense (articles 71 à 126 du même code).

De même, alors que la SCI Cortis demande au tribunal de « rejeter l’exception d’irrecevabilité des SCI MARIA et THERESIA », il est relevé qu’une telle notion n’existe pas et rappelé la distinction essentielle entre les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Enfin, il est constaté que la recevabilité de la demande en annulation de la décision n°35 n’est pas contestée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité des demandes en annulation des décisions n°30 à 34 prises par l’assemblée générale le 9 octobre 2019, en faisant valoir qu’elles ne figuraient pas au dispositif de l’acte introductif d’instance, et qu’elles été formées par voie de conclusions le 29 octobre 2020, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A l’examen de l’acte introductif d’instance et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté par les demanderesses que le dispositif de l’assignation ne faisait pas mention des décisions n°30 à 34, mais uniquement des décisions n°35 à 39. Il est cependant constaté que les SCI Maria et Theresia développent dans les motifs de l’assignation (« discussion ») une argumentation ayant pour objet l’annulation des décisions n°30 et 34.

Alors que les SCI Maria et Theresia soutiennent que la signification de l’assignation aurait interrompu le cours de la prescription, il doit être rappelé que le délai de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas un délai de prescription mais de forclusion, insusceptible de suspension ou d’interruption (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060, Publié au bulletin).

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Par conséquent, il doit être constaté qu’alors que le tribunal est uniquement saisi des demandes figurant au dispositif de l’assignation et des conclusions notifiées ultérieurement, les demandes en annulation des décisions n°30 à 34 prises par l’assemblée générale le 9 octobre 2019 n’ont été mentionnées au dispositif des écritures en demande que postérieurement à l’expiration du délai susmentionné.

Il s’agit toutefois d’une simple erreur matérielle qui ne peut affecter la recevabilité de ces demandes, dès lors que l’assignation comprend dans ses motifs des développements consacrés à l’annulation des décisions n°30 à 34, expressément sollicitée, si bien que le syndicat des copropriétaires en défense ne pouvait se méprendre sur l’objet du litige (voir par exemple Cass. civ., 22 mai 2012, n° 11-14.369).

Il est enfin relevé que les SCI Maria et Theresia ont agi dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et qu’elles se sont opposées à toutes les décisions aujourd’hui contestées.

Elles seront ainsi déclarées recevables en leurs demandes en annulation de résolutions d’assemblée générale.

2) Sur la demande en exécution de travaux

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

En application des articles 2222 et 2224 du code civil, dans leur rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires conteste également la recevabilité des demandes formées par les SCI Maria et Theresia le 8 juillet 2024 et tendant à voir « ordonner la remise en état d’origine des travaux modificatifs non autorisés de la SCI CORTIS ; condamner en tant que de besoin la SCI CORTIS à exécuter cette remise en état sous astreinte non comminatoire de 500 euros par jour de retard à compte de la décision à intervenir ». Elle fait valoir qu’alors qu’il s’agit d’une action personnelle visant à obtenir la suppression de travaux non autorisés ou la démolition d’une construction irrégulièrement édifiée sur une partie commune, les sociétés demanderesses ont agi postérieurement à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’exécution des travaux dénoncés (2014).

Il doit cependant être rappelé qu’aux termes des articles 2241 et 2242 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription, et l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

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En retenant la date de début des travaux litigieux évoquée par le syndicat des copropriétaires (8 août 2013), et en tenant compte de l’interruption de la prescription survenue lors de la saisine de la juridiction aux fins d’annulation des décisions n°5 à 9 prises par l’assemblée générale le 25 février 2015, du nouveau départ d’un délai de prescription à compter du prononcé d’un jugement le 16 mai 2019, puis d’une nouvelle interruption à compter de l’exercice d’une action en démolition devant la cour d’appel et jusqu’au prononcé d’un arrêt le 22 février 2023, il apparaît que l’action exercée par les SCI Maria et Theresia n’est aucunement prescrite.

Les SCI Maria et Theresia seront ainsi déclarées recevables en leur action et leurs demandes.

2 – Sur les demandes en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

*

En l’espèce, les SCI Maria et Theresia sollicitent l’annulation des décisions n°30 à 39 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 octobre 2019.

A l’examen des pièces versées aux débats et des conclusions des parties, il est constant que la SCI Cortis a obtenu le 7 juillet 2010 l’autorisation de l’assemblée générale de faire réaliser dans ses lots des travaux affectant les parties communes, après transformation en partie commune d’un lot représentant la moitié de la toiture-terrasse de l’immeuble (n°173) et création d’un droit de jouissance exclusive sur cette partie au bénéfice du lot n°124, qui lui appartient également (décisions n°18 à 23).

Celle-ci a ainsi été autorisée à procéder, sous diverses conditions, à des travaux de « modification de la charpente de la couverture » au-dessus de ses lots, de « modification des fenêtres et des installations de chauffage des lots 124 et 125 lui appartenant », et d’agrandissement de « la trémie de l’escalier d’arrivée dans l’appartement ».

Il est par ailleurs établi que la SCI Cortis a fait réaliser courant 2013 des travaux d’aménagement dans ses parties privatives qui ont notamment conduit à la création d’une véranda, et à la suppression d’éléments communs tels qu’une passerelle et ses garde-corps, ainsi qu’un escalier d’accès à la toiture, et ce alors qu’il est constant que celle-ci n’avait pas obtenu d’autorisation de la copropriété pour y procéder.

Alors que l’assemblée générale réunie le 25 février 2015 a entériné la réalisation de ces travaux (décisions n°5 à 9) et autorisé la cession de parties communes à la SCI Cortis, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’annulation de ces décisions n°5 à 9 et ordonné à la SCI Cortis de procéder sous astreinte à des travaux de remise en état, constatant le défaut d’autorisation de la copropriété (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Cette décision du 16 mai 2019 a été confirmée en appel et n’est plus susceptible de recours suspensif d’exécution.
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Les SCI Maria et Theresia soulèvent de multiples moyens d’annulation, certains étant dirigés envers l’ensemble des résolutions contestées, et d’autres uniquement envers certaines résolutions prises isolément.

* En premier lieu, les SCI Maria et Theresia font valoir que le syndicat des copropriétaires et la SCI Cortis chercheraient manifestement à se soustraire à l’exécution des décisions précédemment citées, en soumettant à nouveau des projets de résolution ayant pour objet d’entériner l’existence d’ouvrages dont la démolition a été ordonnée, et ce en des termes quasiment identiques, bien qu’un abus de majorité ait été caractérisé par la juridiction de première instance et la cour d’appel.

Il est en effet établi et non contesté que les décisions n°30 à 39 adoptées le 9 octobre 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires sur proposition de la SCI Cortis ont le même objet que celles ayant été annulées par arrêt du 22 février 2023, à savoir la « régularisation » ou ratification de travaux affectant les parties communes effectués sans autorisation par un copropriétaire.

Toutefois, en vertu du principe dit « d’autonomie des assemblées générales », la copropriété peut librement se prononcer à nouveau sur des décisions annulées judiciairement, même si celles-ci sont libellées en des termes strictement identiques. Le tribunal n’est donc aucunement lié par les décisions intervenues précédemment dans ce même litige, et doit apprécier au cas présent la régularité des décisions prises le 9 octobre 2019.

* Les SCI Maria et Theresia font ensuite valoir que ces décisions seraient abusives dans la mesure où les travaux entérinés auraient été réalisés au mépris de l’autorisation accordée à la SCI Cortis par l’assemblée générale le 7 juillet 2010.

Si la défenderesse ne conteste pas avoir excédé les termes de l’autorisation dont elle bénéficiait, ceci n’a cependant aucune incidence sur la validité d’une décision par laquelle un syndicat des copropriétaires ratifie la réalisation de travaux, car c’est l’objet même d’une telle décision que d’entériner l’existence d’ouvrages construits sans autorisation. Si la SCI Cortis avait réalisé ses travaux en parfaite conformité avec l’autorisation accordée le 7 juillet 2010, l’assemblée générale des copropriétaires n’aurait pas eu à se prononcer sur leur ratification.

En outre, alors que les SCI Maria et Theresia soutiennent que « la ratification tardive ne saurait respecter les dispositions de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, cette autorisation devant être préalable à l’exécution », il convient de rappeler que l’assemblée générale dispose au contraire, en application de cet article, du pouvoir d’accorder une autorisation a posteriori.

Il est par conséquent indifférent que l’extension de deux lucarnes adjacentes au volume d’angle et la suppression de divers éléments communs ait été autorisée préalablement à l’exécution des travaux en application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

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* Les SCI Maria et Theresia soutiennent ensuite que la ratification de travaux effectués par un copropriétaire « ne peut être accordée sans contrôle », et reprochent aux défendeurs de ne pas avoir permis la surveillance par l’architecte de la copropriété, de ne pas avoir justifié des exigences techniques qu’aurait imposé l’architecte des Bâtiments de France, et plus généralement de ne pas avoir suffisamment informé les copropriétaires à propos de la nature et de la consistance des travaux réalisés.

Il s’agit cependant là encore d’une méprise de la part des demanderesses quant aux conditions d’une ratification de travaux par l’assemblée générale. Dans l’exercice de son pouvoir souverain de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes, celle-ci est libre d’entériner les travaux de son choix, sauf à ce que ceux-ci soient contraires à la destination de l’immeuble ou aux stipulations du règlement de copropriété. Il est uniquement exigé que la décision de ratification soit adoptée à la majorité qui aurait été requise pour autoriser les travaux avant leur réalisation, et qu’elle ne soit pas constitutive d’un abus de majorité.

L’assemblée générale n’est donc aucunement tenue d’exercer de manière obligatoire un contrôle sur un plan technique, ni d’obtenir de la part du copropriétaire ayant réalisé les travaux la communication des éventuelles « exigences » posées par la mairie de Paris ou l’architecte des Bâtiments de France.

Enfin, il doit être rappelé que pour obtenir l’autorisation a posteriori de la part de l’assemblée générale, les travaux n’ont pas à bénéficier à l’ensemble des copropriétaires, et peuvent même ne bénéficier qu’à un seul d’entre eux.

* Par ailleurs, les SCI Maria et Theresia reprochent aux défendeurs d’avoir agi en « fraude manifeste » ou par « tromperie » en faisant ratifier des travaux sans mettre les copropriétaires en possession de l’ensemble des éléments leur permettant de se prononcer en connaissance de cause.

Alors que les travaux ont été réalisés en 2013, et qu’une instance a opposé les parties entre l’assemblée générale du 25 février 2015 et le prononcé du jugement du 16 mai 2019, il ne peut être valablement soutenu que l’assemblée générale ne disposait pas des éléments nécessaires pour se prononcer de manière éclairée sur la ratification des travaux effectués par la SCI Cortis.

Les copropriétaires ne pouvaient en effet ignorer l’existence de ce contentieux, et pouvaient en outre solliciter tout renseignement utile auprès du syndic, de la SCI Cortis ou des demanderesses s’ils s’estimaient insuffisamment informés sur la nature et de la consistance des travaux soumis à leur approbation pour la seconde fois.

Enfin, alors que les demanderesses soutiennent que la SCI Cortis aurait obtenu l’approbation du syndicat des copropriétaires de manière frauduleuse, il doit être rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il est en outre relevé que les décisions contestées ont toutes été adoptées à l’unanimité des 31 copropriétaires présents ou représentés, à l’exception des SCI Maria et Theresia.

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* Les SCI Maria et Theresia font aussi valoir que les décisions contestées auraient dû être adoptées à l’unanimité, et non à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), car elles entraînent une modification des conditions de jouissance de leurs parties privatives. Elles soutiennent en effet que les travaux réalisés par la SCI Cortis entraînent un élargissement de la surface vitrée de son bien, et donc un « accroissement de vue » sur le lot n°172 dont elle est propriétaire.

Tout d’abord, il doit être relevé que les demanderesses invoquent à tort les dispositions des articles 675 et suivants du code civil pour soutenir que la SCI Cortis porterait atteinte à leurs droits.

En copropriété, nul ne peut en effet revendiquer l’existence de servitudes de vue car les lots ne sont séparés par aucune ligne divisoire et car la totalité du sol est partie commune, si bien qu’il n’existe pas de fonds voisin ou d’héritage distinct au sens des dispositions susvisées.

C’est donc à tort que les SCI Maria et Theresia se prévalent d’une méconnaissance des distances prescrites par l’article 678 du code civil.

Par ailleurs, les demanderesses soutiennent que la création de baies vitrées en lieu et place de simples fenêtres offrirait désormais une vue « panoramique » à 180 degrés sur leur terrasse. Ceci ne constitue toutefois pas en soi une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives, dans la mesure où des ouvertures existaient déjà auparavant et ont uniquement été agrandies.

Il convient de rappeler que la modification des modalités de jouissance des parties privatives évoquée à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 s’entend d’une modification substantielle, et non de toute modification de la situation existante. Il doit de même être rappelé qu’un immeuble en copropriété n’est pas voué à demeurer immuable dans le temps, et peut au contraire connaître des évolutions au gré des transferts de propriété et des changements de mode de vie.

Les moyens « généraux » évoqués ci-dessus ne sont donc pas susceptibles d’entraîner l’annulation des décisions contestées. Les moyens ne concernant que certaines décisions prises isolément sont abordés ci-après.

– Sur la décision n°30

La décision n°30 est intitulée « Ratification des travaux de modification de deux lucarnes adjacentes au volume d’angle » et a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. En raison de sa longueur, il convient de ne pas la reproduire ici in extenso, et il est ainsi renvoyé à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale contestée.

Les SCI Maria et Theresia soutiennent que cette décision serait constitutive d’un abus de majorité, dans la mesure où la SCI Cortis aurait effectué des travaux affectant les parties communes en excédant les termes de l’autorisation qui lui a été accordée par l’assemblée générale le 7 juillet 2010.

A l’examen des pièces produites aux débats, et pour les motifs précédemment invoqués, il n’est aucunement démontré que les travaux réalisés seraient contraires à l’intérêt de la collectivité des copropriétaires, ou encore qu’ils seraient contraires à la destination de l’immeuble ou à des stipulations du règlement de copropriété.

La décision n°30 n’étant pas constitutive d’un abus de majorité, les SCI Maria et Theresia seront ainsi déboutées de leur demande en annulation.

– Sur la décision n°31

La décision n°31, intitulée « Ratification de la suppression de la passerelle haute, de ses garde-corps et de l’escalier d’accès en toiture » et adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, est ci-après reproduite : « après en avoir délibéré, l’assemblée générale entérine la suppression de la passerelle haute, de ses garde-corps et de l’escalier d’accès ».

Les SCI Maria et Theresia contestent la validité de cette décision en faisant valoir que la SCI Cortis a fait procéder à la démolition de ces éléments d’équipement commun, en violation de l’autorisation qui lui avait été accordée le 7 juillet 2010 par l’assemblée générale ; que cette décision affecte les modalités de jouissance de ses parties privatives, car les services d’entretien de la toiture sont désormais contraints d’y passer afin d’exécuter leur mission ; qu’il convenait par conséquent de l’adopter à l’unanimité, ce qui n’a pas été le cas.

En premier lieu, il doit être rappelé qu’il est indifférent que la SCI Cortis ait possiblement outrepassé les termes de l’autorisation qui lui avait été donnée le 7 juillet 2010. L’assemblée générale est en effet libre de ratifier des travaux exécutés en excédant l’autorisation donnée ou même sans autorisation.

Par ailleurs, il est établi par les pièces produites et reconnu par la SCI Cortis que ces éléments constituant des parties communes ont en effet été supprimés lors de la réalisation de ses travaux en 2013.

Sur la qualification d’éléments « d’équipement commun », à propos de laquelle débattent les parties, il doit être relevé que les demanderesses soutiennent à tort que la suppression « d’éléments d’équipement commun » requiert l’unanimité. Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’unanimité n’est requise que pour aliéner des parties communes « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble », ce que ne sont pas nécessairement ces éléments.

En l’espèce, la passerelle haute, ses garde-corps et l’escalier d’accès ne sont à l’évidence pas des éléments nécessaires au respect de la destination de l’immeuble, ni davantage des « éléments d’équipement commun » que sont traditionnellement les ascenseurs et systèmes de ventilation et de chauffage communs, mais plutôt des « passages et corridors » ou des « éléments incorporés dans les parties communes » au sens de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le fait que les éléments supprimés soient utilisés par les copropriétaires, ou encore qu’ils soient nécessaires à l’entretien de la toiture, ne sont pas non plus des critères justifiant le recours à l’unanimité.

Les SCI Maria et Theresia soutiennent également que cette suppression porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives. Il n’est cependant aucunement établi que les services d’entretien seraient contraints de cheminer par ses parties privatives, outre que cet éventuel désagrément ponctuel ne constituerait aucunement une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives au sens de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/14951 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRLGR

Enfin, si les demanderesses soutiennent à juste titre qu’un copropriétaire peut agir afin de faire cesser une atteinte portée aux parties communes, sans justifier d’un préjudice personnel, le syndicat des copropriétaires est quant à lui chargé de la conservation et de l’administration des parties de l’immeuble, et peut à ce titre choisir d’en modifier la consistance.

Les SCI Maria et Theresia ne démontrent par conséquent pas que la décision n°31 serait constitutive d’un abus de majorité, si bien qu’elles seront déboutées de leur demande en annulation.

– Sur la décision n°32

La décision n°32, intitulée « Ratification de la suppression d’une baie vitrée décentrée et d’anciennes cheminées en façade nord-ouest » et adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, est ci-après reproduite : « après en avoir délibéré, l’assemblée générale entérine la suppression, en façade nord-ouest, de la cheminée, ainsi que de la baie vitrée située à droite de la cheminée (vue de l’intérieur) et son remplacement par trois petites fenêtres verticales ».

Les SCI Maria et Theresia contestent la validité de cette décision en faisant valoir que l’autorisation donnée a posteriori par l’assemblée générale n’est pas conforme à la réalité des travaux effectués par la SCI Cortis, car celle-ci a procédé à la démolition de plusieurs cheminées et non d’une seule ; que cette suppression de conduits de cheminée porte atteinte à son droit de jouissance, en permettant l’extension de la vue dont bénéficie son voisin.

Sur la conformité de l’autorisation de la copropriété, il est tout d’abord relevé qu’il est indifférent que l’autorisation accordée par la décision n°32 porte précisément sur une ou deux cheminées qu’aurait supprimé la SCI Cortis. En effet, il est constant que l’autorisation de ne pas démolir une construction irrégulière équivaut à une autorisation a posteriori (Cass. civ., 19 nov. 1997, n° 96-10.771).

Le syndicat des copropriétaires, précisément informé de la nature et de la consistance des travaux, n’a pas sollicité la remise en l’état antérieur et entérine ainsi leur réalisation.

Sur le second moyen, il est renvoyé aux développements ci-dessus concernant la notion de modification des modalités de jouissance des parties communes, et l’inexistence de vues dans un immeuble en copropriété, en raison de l’inapplicabilité des dispositions des articles 675 et suivants du code civil.

Les SCI Maria et Theresia ne démontrent par conséquent pas que la décision n°32 serait constitutive d’un abus de majorité, si bien qu’elles seront déboutées de leur demande en annulation.

– Sur la décision n°33

La décision n°33, intitulée « Suppression de sorties de conduits de cheminée inutiles en façade sud » et adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, est ci-après reproduite : « après en avoir délibéré, l’assemblée générale entérine la réduction, en façade sud, de la cheminée et de ses conduits de sortie en toiture ».

Les SCI Maria et Theresia contestent la validité de cette décision en invoquant un « défaut de contrôle » de la part du syndicat des copropriétaires, et d’une rupture d’égalité entre copropriétaires. Elle soutient en effet que la SCI Cortis a été autorisée à démolir des conduits de cheminée sans aucune vérification préalable ou postérieure de la part de la copropriété, alors qu’il n’est nullement démontré que ces conduits étaient hors d’usage ou inutiles ; que le syndicat des copropriétaires avait imparti des conditions bien plus strictes à la SCI Maria lors de la réalisation de ses travaux privatifs.

Sur le défaut de contrôle de la part de la copropriété, la SCI Cortis démontre au contraire, par la production d’une attestation du 19 février 2019 de l’architecte qu’elle a fait intervenir, que les travaux ont été effectués sous la supervision d’un maître d’œuvre, et qu’ils consistaient uniquement en la réunion de deux conduits desservant uniquement les lots de la défenderesse. Les SCI Maria et Theresia ne démontrent donc pas que les travaux dénoncés auraient une conséquence autre qu’esthétique, et qu’ils seraient ainsi contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires ou à l’un d’entre eux.

La décision a donc été valablement adoptée et n’encourt pas l’annulation.

– Sur les décisions n°34 et 35

Les décisions n°34 et 35, intitulées « Création de droit à construire sur parties communes » et « Cession de droit à construire sur parties communes à la SCI Cortis », ont été adoptées à la majorité des deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires (article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). En raison de leur longueur, il convient de ne pas les reproduire ici in extenso, et il est ainsi renvoyé à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale contestée.

Les SCI Maria et Theresia contestent la validité de ces résolutions en soulevant divers moyens : l’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives ; l’atteinte au droit de surélévation du syndicat des copropriétaires ; la faiblesse du prix de vente des parties communes cédées à la SCI Cortis.

Sur l’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, il est renvoyé aux développements ci-dessus concernant ce moyen soulevé à l’encontre de plusieurs des décisions contestées.

Sur le droit de surélévation, les SCI Maria et Theresia soutiennent que la copropriété a renoncé par ces décisions à la possibilité de surélever le bâtiment, ce qui requérait un vote à l’unanimité avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite « ALUR »).

Il est constant que les travaux réalisés par la SCI Cortis ont entraîné une « extension » de ses parties privatives, qui a justifié que la copropriété lui cède une « bande » de toiture commune sur laquelle elle bénéficiait auparavant d’un droit de jouissance privative.

Toutefois, ceci n’a aucunement eu pour effet de remettre en cause le droit de surélévation dont dispose le syndicat des copropriétaires, car le fait d’avoir cédé une fraction de sol pour étendre un niveau existant ne le prive pas de la possibilité de prolonger les façades de l’immeuble et en rehausser la toiture par l’ajout d’un ou plusieurs étages.

Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/14951 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRLGR

En toute hypothèse, c’est à tort que les demanderesses invoquent les règles de majorité applicables avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, en faisant valoir que la SCI Cortis a réalisé ses travaux en 2013. C’est à la date de la tenue de l’assemblée générale que s’apprécie la majorité applicable, si bien qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est valablement prononcé à la majorité de l’article 26.

Sur le prix de vente des parties communes, les SCI Maria et Theresia soutiennent que celui-ci (8 000 euros le m²) est largement inférieur à la valeur de marché de l’immobilier résidentiel dans le quartier de la [Adresse 8], et font en outre valoir que les copropriétaires n’ont pas statué en connaissance de cet élément déterminant de leur consentement.

Il doit tout d’abord être relevé qu’une portion de toiture commune, non bâtie,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT la SCI Cortis en son intervention volontaire ;

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Cortis et le syndicat des copropriétaires, et DÉCLARE en conséquence les SCI Maria et Theresia recevables en leur action ;

DÉBOUTE les SCI Maria et Theresia de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum les SCI Maria et Theresia au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [E] [K] à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum les SCI Maria et Theresia à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leur demande à ce titre ;

DÉBOUTE la SCI Cortis de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris, le 10 janvier 2025.

La greffière La présidente