JUGEMENT N° 25 /

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 10 Janvier 2025
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 15 Novembre 2024

N° RG 24/03173 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EN4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5] SIS [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice la Société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [U]
Né le 23 Novembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Comparant, non représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] est copropriétaire du lot 803 de l’ensemble immobilier [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, a fait citer Monsieur [X] [U] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 15 novembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [X] [U] au paiement :
De la somme de 5603,39 euros au titre des charges impayées arrêtées au 19 juin 2024, avec intérêts avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter de la signification de la présente décision ;De la somme de 1207,36 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.
En défense, Monsieur [X] [U], ayant comparu en personne, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses observations écrites auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :
Condamner Monsieur [X] [U] à payer la somme principale de 3293,83€ arrêtés au 19 juin 2024 ; Condamner Monsieur [X] [U] à payer la somme de 513,50€ au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 ; Débouter DD de sa demande de paiement de la somme de 1559,03€ au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges de copropriété ; Débouter DD de sa demande de paiement de la somme de 2000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Débouter DD de sa demande de règlement de 1500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [X] [U] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 3 mars 2021, 7 juillet 2021, 18 janvier 2022 et du 28 juin 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [X] [U] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 4 octobre 2022,le relevé de compte arrêté au 12 novembre 2024 à la somme totale de 5603,39€, correspondant à la somme de 3807,31€ au titre des charges et travaux et à la somme de 1796,08€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1207,36€, le contrat de syndic.
A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 15 mai 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 28 juin 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2024.

A l’examen du décompte et des appels de fonds, il apparait que les provisions trimestrielles pour la période du 1er janvier 2024 au 331 décembre 2024 étaient de 250,21€ au titre des provisions et de 6,53€ pour le fonds de travaux.

Or, ces sommes apparaissent dans le décompte au titre des charges échues.

DD ne verse aux débats aucun procès-verbal d’assemblée générale qui concernerait la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Ainsi, il convient de débouter DD de sa demande au titre des provisions conformément à son décompte actualisé en date du 12 novembre 2024.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [X] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3807,31€ au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 12 novembre 2024.

Les intérêts de retard majorés de 5% s’analysant en des clauses pénales, sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance des 15 février 2022, 28 février 2022, 3 juin 2022 ne sont pas justifiés.

En ce qui concerne les frais de constitution de dossier à l’huissier, outre le fait que la somme réclamée ne corresponde pas à celle figurant dans le contrat de syndic, il n’est justifié d’aucune diligence exceptionnelle.

En ce qui concerne les frais de constitution de dossier avocat, il n’est justifié d’aucune diligence exceptionnelle.

Les frais réclamés au titre de la loi ALUR, au titre du suivi contentieux ne sont pas justifiés.

Les frais de mise en demeure du 15 mai 2024 correspondent à des frais irrépétibles.

Les frais de suivi de dossier du 30 septembre 2024 ne sont pas justifiés.

Il ressort finalement de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 12 novembre 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandement de payer non communiqué, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [U], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, les sommes suivantes :
– 3807,31 € au titre des charges de copropriété exigibles au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 mai 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD de ses demandes au titre des provisions non encore échues et des frais relatifs aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT