Chambre 04
N° RG 24/11008 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YY4T

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Maître [S] [R] es qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. “SAINT MICHEL”, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans débat, après accord du demandeur qui a déposé son dossier.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Le président du tribunal judiciaire de Lille lui a désigné un administrateur provisoire par ordonnance du 21 juin 2023 complétée le 20 septembre 2023 pour lui conférer les pouvoirs de l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a ensuite prorogé par ordonnance du 11 septembre 2024 la mission de l’administrateur.

Par actes d’huissier des 4 et 31 (avenir) octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Saint Michel devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.
Il demande au tribunal de :
– Condamner la société Saint Michel à payer à Maître [S] [R], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété Immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 6] à [Localité 5], la somme de 16 979,98 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2024 et outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;
– La condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– Condamnerla société Saint Michel à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Saint Michel est propriétaire des lots 1 et 3, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété. Il fait valoir que bien que les comptes annuels sont approuvés en assemblée générale, que les budgets prévisionnels sont adoptés également en assemblée générale et malgré plusieurs mises en demeure, la société Saint Michel reste redevable d’un montant total de 16 979,98 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2024.
Il ajoute que la société Saint Michel exploite le local et le loue et que sa carence récurrente dans le paiement des charges déséquilibre le budget.

La société Saint Michel n’a pas constitué avocat.

Le tribunal a proposé que l’affaire soit traitée sans audience publique et le demandeur ne s’y est pas opposé ; il a d’ailleurs déposé son dossier dans le délai imparti.

Sur la qualification du jugement :

Les deux actes d’assignation ayant été délivrés à la société Saint Michelpar dépoôt en l’étude d’huissier, et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
[…]
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :
– un extrait de matrice cadastrale,
– des appels de fonds,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2019, 18 janvier, 10 mars et 1er avril 2021, 31 janvier et 24 avril 2023,
– les procès verbaux de résolution des 1er décembre 2023 et 27 mai 2024,
– les mises en demeure des 1er février et 30 avril 2024 de payer la somme de 14 169,60 euros,
– un extrait du grand livre tenu par la société JLV immobilier montrant le solde débiteur de la société Saint Michel au 3 avril 2023 d’un montant de 8 540,35 euros
– un décompte débutant au 21 juin 2023 par la reprise du solde enregistré auprès de la société GLV et arrêté au 6 juin 2024 montrant un solde débiteur de 16 979,98 euros

Les procès verbaux d’assemblée démontrent une mésentente au sein de cette petite copropriété qui a cependant régulièrement souhaité fonctionner avec un syndic bénévole.

Les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour la société Saint Michel d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 16 979,98 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2024.

La société Saint Michel sera donc condamnée à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter de l’assignation valant mise en demeure conformément à la demande du syndicat et à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat n’indique pas expressément le fondement juridique de cette demande. Cependant, selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Il ressort du procès verbal du 31 janvier 2022 que la société Saint Michel est majoritaire en tantièmes, ce qui implique que sa défaillance est nécessairement grave pour l’équilibre du budget.
Il en ressort aussi, ainsi que de celui du 10 mars 2021, qu’elle louait, à cette époque, ses lots exploités par un locataire comme “bar à chicha”, ce qui implique qu’elle pouvait tirer profit de ses lots.
Lors de la même assemblée, la société Saint Michel a accepté de valider les comptes et déclaré qu’elle paierait rapidement les charges du second semestre 2021, qui étaient alors impayées, précisant qu’elle refusait de payer les travaux votés en janvier 2021, montrant qu’elle estimait pouvoir refuser de payer.

il s’évince de l’historique des paiements qu’elle n’a effectué aucun paiement en 2022 et aucun en 2023.

Lorsque l’administrateur provisoire a demandé la modification de sa mission au président, il a expliqué que le grand livre arrêté au 21 juin 2023 montrait une trésorerie positive de 733,37 euros pour une dette envers les fournisseurs de 10 593, 88 euros étant rappelé que le budget prévisionnel s’élevait à 2 390 euros. A cette date, il précisait que le total de la dette des copropriétaires s’élevait à 8 540,35 euros et n’était le fait que d’un unique copropriétaire, la société Saint Michel.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi que de mauvaise foi, la société Saint Michel s’est volontairement abstenue de payer. Elle a ainsi causé un préjudice au syndicat en lui faisant gravement manquer de trésorerie pour payer ses fournisseurs. Ce préjudice excède celui réparé par les intérêts de retard et cause à l’évidence une désorganisation grave du syndicat.

Les tracas que cette situation de difficulté ne peuvent manquer d’occasionner à la collectivité des copropriétaires, qui a dû surmonter la résistance de la société Saint Michel, peuvent être évalués à la somme de 1 000 euros.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Saint Michel, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal,

Condamne la société Saint Michel à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes de :

– 16 979,98 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 6 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 31 octobre 2024,
– 1 000 euros de dommages et intérêts,
– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Saint Michel à supporter les dépens de l’instance.

Le Greffier, La Présidente,