M. [F] [E] a acquis un local commercial le 28 juillet 2021, mais une fuite le jour de la signature du bail avec la société DFR a causé un effondrement partiel du plafond. Des travaux nécessaires ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires, mais la demande d’aménagements par le locataire a été refusée. Après la résiliation du bail en mai 2023, M. [E] a assigné le syndicat des copropriétaires et Allianz pour obtenir des réparations. Le tribunal a accordé une provision de 40 000 euros pour la perte de loyers, tout en rejetant d’autres demandes.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de sinistre affectant les parties communes ?

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est régie par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Dans le cas présent, M. [E] a subi des désordres provenant d’une partie commune, à savoir une fuite sur la colonne montante d’eau froide, ce qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat ne conteste pas sa responsabilité mais évoque des contestations sérieuses concernant le quantum des préjudices. Cependant, l’expert judiciaire a confirmé que le sinistre était bien à l’origine des dommages, rendant ainsi l’obligation de réparation non sérieusement contestable.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précise :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Pour qu’une provision soit accordée, il faut que l’existence de l’obligation soit incontestable. Dans cette affaire, le juge a constaté que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée, ce qui a permis d’accorder une provision à M. [E] pour ses pertes de loyers et charges.

Le montant de la provision allouée doit correspondre à la somme non contestable de la dette alléguée. Dans ce cas, M. [E] a demandé une provision de 40 000 euros, qui a été jugée appropriée par le tribunal.

Comment sont évalués les préjudices liés à la perte de loyers et charges ?

M. [E] a réclamé des sommes au titre des loyers perdus et des charges non refacturées, en se basant sur les termes de son bail. Le bail stipulait un loyer annuel de 52 000 euros HT, avec des provisions sur charges.

Le tribunal a noté que, suite au sinistre, M. [E] n’a pas pu mettre les locaux à disposition de son locataire, ce qui a entraîné une perte de revenus.

Les sommes réclamées par M. [E] ont été évaluées comme suit :

– 84 500 euros HT pour les loyers perdus entre le 15 octobre 2021 et le 1er juin 2023.
– 15 034,32 euros pour les charges non refacturées.
– Remboursement des taxes foncières pour 2022 et 2023.

Cependant, le tribunal a décidé de n’accorder qu’une provision de 40 000 euros, considérant que le reste des demandes nécessitait une évaluation plus approfondie.

Quelles sont les implications de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de procédure ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Dans cette affaire, M. [E] a été dispensé de toute participation aux frais de procédure, car sa demande a été partiellement fondée. Cela signifie qu’il ne devra pas supporter les frais communs liés à cette instance, ce qui est une protection pour les copropriétaires qui obtiennent gain de cause.

Le juge a précisé que cette dispense ne s’appliquait qu’aux frais de la présente procédure et non à l’ensemble des frais depuis 2022, ce qui est conforme à l’esprit de l’article.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile dispose :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans le cadre de cette affaire, M. [E] a demandé une indemnité de 50 000 euros au titre de l’article 700, mais le tribunal a décidé d’allouer une somme de 5 000 euros en équité, considérant les frais engagés par M. [E] dans le cadre de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires, ayant succombé dans ses demandes, a été condamné à supporter les dépens de l’instance, ce qui est une application classique de l’article 700.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice, renforçant ainsi l’équité dans le traitement des litiges.