N°

Du 10 Janvier 2025

N° RG 24/00550 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7J6
72Z

c par le RPVA
le
à

Me Agata BACZKIEWICZ, Me Christophe BAILLY, Me David COLLIN, Me Christophe DAVID, Me François-xavier GOSSELIN, Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, Me Sandra PELLEN, Me Frédérique SALLIOU

– copie dossier
– 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Sandra PELLEN,

Expédition délivrée le:
à
Me Agata BACZKIEWICZ, Me Christophe BAILLY, Me David COLLIN, Me Christophe DAVID, Me François-xavier GOSSELIN, Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, Me Sandra PELLEN, Me Frédérique SALLIOU

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 16]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 16]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. STAG PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 18]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. BEL AIR, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Madame [YX] [N], [V] [OW], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [X] [I],[F] [OW], demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Madame [B] [V] [OW], demeurant [Adresse 14]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. MT DU BEFFROI, dont le siège social est sis [Adresse 17]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. MT DE L’HORLOGE, dont le siège social est sis [Adresse 17]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 23]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [I] [S] placé sous tutelle par jugement du 22 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de RENNES, représenté par Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 17]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. CONSTANCE D’ESTREE, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

SCI PRIOUL DU HAUT CHEMIN dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE [Adresse 17] représenté par DLJ GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 12]
non comparant

Société d’assurance CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LOIRE DITE GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me VERDIERE, avocat au barreau de Rennes,

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 15]
– assureur de la SARL La Plomberie Française non représenté
– assureur du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 26], représentée par Me François-xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me GAREL, avocat au barreau de Rennes,

Monsieur [BB] [E], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me David COLLIN, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me PLATEL, avocat au barreau de Rennes,

Monsieur [Z] [XP] entreprise individuelle MSP-INSTAL, dont le siège social est sis [Adresse 24]
représenté par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me VERDIERE, avocat au barreau de Rennes,

Société d’assurance PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 20]
représentée par Me Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me MASSON, avocat au barreau de Rennes,

S.A. GAN ASSURANCES IARD, dont le siège social est sis [Adresse 21]
représentée par Me Frédérique SALLIOU, avocat au barreau de RENNES

Société d’assurance MACIF assureur de Monsieur [E], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me David COLLIN, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me PLATEL, avocat au barreau de Rennes,

S.A.R.L. SOCIETE PLOMBERIE FRANCAISE, dont le siège social est sis [Adresse 22]
représentée par Monsieur [A] [G], gérant

S.A.S. DLJ GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me CHEKKAT, avocat au barreau de Rennes,

Madame [R] [OF] NÉE [YG], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES substitué par Me ANTOINE, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 20 Novembre 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 prorogé au 10 janvier 2025les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 3 janvier 2025

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

Suivant lettre en date du 03 septembre 2019, le syndic de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 17] à [Localité 26] (35) a informé Mme [T] [U] et M. [C] [U] de ce qu’une fuite affectant les caves, depuis avril 2019, a pour origine un appartement leur appartenant (pièce n°1 demandeurs).

Suivant facture en date du 13 septembre suivant émise par la société à responsabilité limitée (SARL) La plomberie française, ce plombier est intervenu, à la demande du syndic précité, afin de réparer une alimentation en eau froide (pièce n°2 demandeurs).

Suivant constat d’état parasitaire en date du 24 septembre suivant, des infestations par des agents de dégradation biologique du bois, hors termites et mérule, affectent les caves de l’immeuble précité (pièce n°3 demandeurs).

Suivant facture du 10 janvier 2020, l’entreprise individuelle MSP-instal est intervenue pour la réparation d’une fuite sur l’arrivée d’eau froide dans lesdites caves (pièce n°4 demandeurs).

Suivant rapport en recherche de fuite en date du 12 mai 2021, réalisé à la demande de M.[E], locataire d’un appartement situé au dessus de ces caves, un défaut d’étanchéité au niveau des joints périphériques de sa baignoire a été constaté. Le technicie a, par ailleurs, préconisé la vérification de la structure bois du bâtiment ainsi que la réalisation d’un diagnostic fongicide (pièce n°5 demandeurs).

Suivant lettre recommandée en date du 22 octobre suivant, avec accusé de réception, la société DLJ Gestion a mis en demeure Mme [OF] de remédier au plus vite aux fuites émanant de son appartement, lesquelles endommagent la structure bois de l’immeuble et ses maçonneries en pierre (pièce n°6 demandeurs).

Suivant rapport d’investigations en date du 26 janvier 2022, il a de nouveau été constaté que l’humidité affectant le plafond des caves a pour origine des infiltrations constatées dans la salle de bain de l’appartement du rez-de-chaussée, dont M. [E] est locataire, le tout étant accentué par un défaut de ventilation (pièce n°10 demandeurs).

Suivant réponse à déclaration de sinistre du 26 juillet suivant, la société Axa France IARD a refusé sa garantie au motif que les dégâts ont été causés par des champignons et des moisissures, lesquels ont été exclus du contrat d’assurance et que ceux-ci sont apparus en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble (pièce n°12 demandeurs).

Le montant des travaux réparatoires du logement du rez-de-chaussée, occupé par M. [E] et les caves s’élève à la somme de 188 562, 43 € hors taxes, selon un projet de marché privé de travaux établi par architecte (pièce n°14 demandeurs).

Par actes de commissaire de justice en date des 12, 17, 19, 21 et 26 juin et des 01er et 08 juillet 2024 (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous la référence 24-00550), la société civile immobilière (SCI) Prioul du haut chemin, Mme [D] [K], M. [C] [U], Mme [T] [U], la SCI Stag patrimoine, la SCI Bel air, Mme [YX] [OW], M. [X] [OW], Mme [B] [OW], la SCI MT du beffroi, la SCI MT de l’horloge, M. [M] [L], M.[I] [S], la SCI Constance d’estree, M. [W] [H] et M. [J] [Y] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes :
– M. [Z] [XP], exerçant sous l’enseigne MSP Instal,
– la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole (CRAMA) Pays de la Loire Bretagne, son assureur,
– la SARL La plomberie française,
– la société anonyme (SA) Gan assurance IARD, son assureur,
– le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 26], représenté par son syndic en exercice, la SASU DLJ Gestion,
– la SA Axa France IARD, son assureur multirisques,
– la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) DLJ Gestion et Mme [R] [OF],
au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :
– désigner un administrateur ad hoc qui sera en charge exclusivement de la gestion du procès pour le compte du syndicat ;
– désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ;
– statuer sur les dépens.

Par actes de commissaire de justice en date des 10, 12 et 19 septembre 2024 (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous la référence RG 24-00675), Mme [R] [OF] a ensuite assigné :
– la SA Pacifica, son assureur,
– M. [BB] [E],
– la société d’assurance mutuelle (SAM) MACIF, son assureur au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :
– joindre la présente instance à celle enrôlée sous le numéro RG 24-0550 ;
– lui décerner acte de ce qu’elle forme toutes protestations et réserves d’usage, tant sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc que sur la demande d’expertise judiciaire ;
– déclarer communes et opposables les opérations d’expertise à venir à M. [E], à la société Macif et à la société Pacifica ;
– étendre la mission de l’expert de la manière suivante :
* constater les désordres dénoncés, préciser leur date d’apparition, leur implications et conséquences,
* en déterminer toutes les origines et causes et préciser pour chacune si elles trouvent leur siège dans les parties communes ou dans les parties privatives et dans ce cas, préciser le lot concerné,
* reprendre la chronologie de l’apparition des infiltrations et des interventions des divers professionnels,
* décrire les travaux qui ont été réalisés dans la copropriété depuis 2018 et dire s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art et ne sont affectés d’aucun vice, malfaçon ou non-exécution
* préconiser toute mesure toute mesure conservatoire nécessaire pour sécuriser tant les parties communes que celles privatives,
* donner son avis sur les préjudices subis, tant par le syndicat de copropriétaires que par chacun des copropriétaires,
– condamner les copropriétaires, demandeurs à l’expertise, aux dépens et à prendre en charge les provisions à valoir sur les honoraires de l’expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous la référence 24-00761), les demandeurs initiaux à l’instance ont également assigné la SA Axa France IARD, assureur de la SARL La plomberie française, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :
– désigner un administrateur ad hoc qui sera en charge exclusivement de la gestion du procès pour le compte du syndicat ;
– désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation.
– statuer sur les dépens.

Lors de l’audience du 20 novembre 2024, la jonction administrative des trois affaires précitées a été prononcée sous le numéro unique 24-00550.

Les demandeurs initiaux, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs actes introductifs d’instance et de leurs conclusions.

M. [Z] [XP] et son assureur, la CRAMA Bretagne Pays de la Loire, pareillement représentés, ont oralement formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande dirigée à leur encontre.

La SARL La plomberie française et son assureur, la SA Gan assurances IARD, également représenté par avocat, ont fait de même.

La société Axa France IARD, pareillement représentée, a par conclusions formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande dirigée à son encontre.

La SASU DLJ Gestion, également représentée par avocat, a fait de même.

Mme [OF], pareillement représentée, a sollicité le bénéfice de son assignation et de ses conclusions.

M. [E] et son assureur, la société MACIF, tous deux également représentés par avocat, ont formé par voie de conclusion les protestations et réserves d’usage quant à la demande dirigée à leur encontre.

La société Pacifica, pareillement représentée, a fait de même.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à personne habilitée, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 26] (le syndicat) n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Son syndic, la SASU DLJ Gestion, également partie à l’instance, ne s’est pas expliqué sur cette absence de comparution de son mandant, ni n’a dit pourquoi il ne lui a pas mandaté un avocat.

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de désignation d’un mandataire ou administrateur ad hoc

Les demandeurs sollicitent la désignation d’un mandataire (dans les motifs de leurs conclusions) ou administrateur (dispositif) ad hoc, en affirmant qu’il serait “opportun” qu’un tel mandataire prenne en charge la “ gestion du procès ”.

Ils n’articulent toutefois aucun moyen à l’appui de cette prétention, ni ne disent clairement de quel procès il s’agirait de prendre en charge.

La nomination d’un administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur ad hoc d’un syndicat de copropriété, en sus du syndic, entraîne pourtant des frais qui doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors mal fondés en cette demande, les demandeurs en seront déboutés.

La société DLJ Gestion, de façon contradictoire, indique dans les motifs de ses conclusions s’en rapporter quant à cette demande, ce qui vaut opposition (Civ. 2ème 26 février 1970 n° 68-14.487 Bull. n°67) mais sollicite, dans son dispositif, qu’il y soit fait droit au visa de l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

A supposer que cette demande de “faire droit” constitue une prétention, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, sa signification au syndicat, partie défaillante, s’imposerait en application de l’article 68 du même code. Il ressort ensuite de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 que la SAS DLJ Gestion n’aurait de toute façon pas qualité pour la former, étant ici également observé que cette société ne démontre pas de surcroît, ni même n’allégue, que le règlement de copropriété n’a pas prévu les cas d’empêchement ou de carence du syndic, condition pourtant posée à la désignation d’un administrateur ad hoc par le paragraphe V de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette demande de “faire droit”, par conséquent, est rejetée.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Les demandeurs sollicitent le bénéfice d’une mesure d’expertise dans le but de déterminer les causes du sinistre et la date à laquelle les infiltrations entre le lot appartenant à Mme [OF] et la cave sont intervenues.

Tous les défendeurs comparants ayant formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, il y sera dès lors fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés des demandeurs initiaux.

Compte étant tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires, il sera procédé à la désignation de M. [EP] [FG], sachant en cette matière mais non encore inscrit sur la liste des experts de la cour. En application de l’article 6 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra dès lors prêter serment devant le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction.

S’agissant du syndicat, partie défaillante, les demandeurs produisent aux débats des pièces (n°3, 5, 9, 10 et 11) qui rendent plausible une atteinte des parties communes de l’immeuble par les infiltrations sus évoquées, de sorte qu’ils justifient d’un motif légitime à ce que l’expertise ait également lieu à son contradictoire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

Il est de jurisprudence constante que la partie défenderesse à une expertise ou à son extension, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code.

En conséquence, les dépens seront à la charge des demandeurs.

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [EP] [FG], expert non inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 2] à [Localité 25] (22), mob : [XXXXXXXX01], mèl [Courriel 27], lequel aura pour mission de :
– se rendre au [Adresse 17] à [Localité 26] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;
– entendre les parties et tous sachants ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;
– en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’immeuble ou à quelqu’autre cause ;
– indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;
– s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
– de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les demandeurs initiaux à l’instance devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de douze mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement la charge des dépens aux demandeurs ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés