TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 25 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/05336 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z45

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)
C/ M. [Y] [P], M. [X] [H]

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [P]
né le 7 octobre 1974 à [Localité 5] (78)
de nationalité Française
domicilié chez Monsieur [O] – [Adresse 3]

défaillant

Monsieur [X] [H]
né le 21 avril 1972 à [Localité 4] (MADAGASCAR)
de nationalité Française
domicilié chez Monsieur [O] – [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] sont propriétaires du lot n°8 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 19 avril et 26 avril 2024 (pour signification par PV 659 code de procédure civile), le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS SARL, a fait citer Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [P] et Monsieur [X] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 2] :

– La somme en principal de 6 370,36 € au titre des charges de copropriété dues au 10 avril 2024 ;

– La somme de 1 561,84 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 20233, date de la mise en demeure

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [P] et Monsieur [X] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [P] et Monsieur [X] [H] au paiement d’une somme de 1 698 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/5336.

Les actes ont été signifiés par procès-verbaux de recherches.
Messieurs [X] [H] et [Y] [P] sont défaillants.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] ont été régulièrement cités par procès-verbaux de recherches selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.
Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 6.370,36 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un mandat de syndic, un relevé de propriété, un jugement du 24 juin 2020, un décompte de la dette, les procès-verbaux des assemblées générales du 23 mars 2021, du 31 mars 2022, du 20 décembre 2022, du 2 mars 2023, du 14 septembre 2023 et du 10 janvier 2024, les décomptes individuels de charges des années 2019 à 2023, un appel de fonds du 28 février 2020 ainsi que ceux pour les années 2020 à 2024, ainsi que des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] est donc certaine, liquide et exigible.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] devront solidairement payer 6.370,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 avril 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 1.561,84 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment,  » Mise en demeure 12/11/2021 « ,  » Mise en demeure 19/01/2022 « ,  » Mise en demeure 10/02/2022 « ,  » MISE EN DEMEURE 19/04/2022  » et  » MISE EN DEMEURE 10/05/2022  » sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure, ainsi que  » CONTENTIEUX « ,  » assignation  » et  » demande hypotheque legale « , portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.5145,20 euros.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] devront donc solidairement payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,64 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] ne paient pas leurs charges depuis de nombreuses années et qu’ils ont déjà été condamnés à ce titre par jugement du 24 juin 2020.

Le caractère répété de leurs défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] à payer au syndicat un somme supplémentaire de 1.000,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.698,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS SARL :

– La somme en principal de 6.370,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 avril 2024,
– La somme de 47,64 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS SARL, la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS SARL, la somme de 1.698,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [H] [X] aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE