|
L’Essentiel : M. [T] [O], propriétaire dans un immeuble à [Localité 3], a contesté l’assemblée générale du 17 décembre 2021, demandant son annulation ainsi que celle des résolutions adoptées. Il réclame 5 000 euros pour ses frais de justice. En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le déboutement de M. [O] et qualifie sa procédure d’abusive, tout en réclamant des dommages et intérêts. Le tribunal a constaté des irrégularités dans la tenue de l’assemblée, annulant ainsi celle-ci et ses résolutions, tout en condamnant le syndicat à verser 3 000 euros à M. [O] pour ses frais.
|
|
Contexte de l’affaireM. [T] [O] est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble situé à [Adresse 1] à [Localité 3]. Il a engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires, demandant l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 17 décembre 2021, ainsi que l’annulation de plusieurs résolutions adoptées lors de cette assemblée. Il réclame également des frais irrépétibles et la condamnation du syndicat aux dépens. Demandes de M. [O]Dans ses conclusions, M. [O] demande l’annulation de l’assemblée générale et des résolutions adoptées, ainsi que le déboutement du syndicat des copropriétaires de ses demandes. Il sollicite également une indemnité de 5 000 euros pour couvrir ses frais de justice et demande à être dispensé de sa participation aux frais de procédure. Réponse du syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires, en réponse, demande le déboutement de M. [O] et qualifie sa procédure d’abusive. Il réclame des dommages et intérêts de 5 000 euros, une amende civile, ainsi qu’une somme de 6 000 euros au titre des frais de justice. Arguments de M. [O]M. [O] soutient que l’assemblée générale n’a pas été convoquée conformément à la loi, car la convocation a été envoyée par un syndic qui n’était plus en fonction. Il conteste également la validité du procès-verbal de l’assemblée, arguant que les mentions sur les copropriétaires présents et les votes sont incohérentes et ne respectent pas le formalisme requis. Position du syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires défend la régularité de la convocation, affirmant que la société Gérance de [Localité 4] est devenue une marque de la société Stares France. Il produit des documents pour prouver la validité de la feuille de présence et des votes, arguant que les modifications des résolutions n’ont pas affecté le sens des votes. Décision du tribunalLe tribunal a constaté des irrégularités dans la tenue de l’assemblée générale, notamment des incohérences dans la feuille de présence et le décompte des copropriétaires. En conséquence, il a annulé l’assemblée générale du 17 décembre 2021 et toutes ses résolutions, sans avoir besoin d’examiner d’autres arguments. Conséquences de la décisionLe tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’amende civile. Il a également condamné le syndicat à payer 3 000 euros à M. [O] pour ses frais de justice et l’a dispensé de sa participation aux frais de procédure, qui seront répartis entre les autres copropriétaires. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de validité d’une assemblée générale de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?La loi du 10 juillet 1965 régit les modalités de fonctionnement des copropriétés en France. Pour qu’une assemblée générale soit valide, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment en ce qui concerne la convocation des copropriétaires et la tenue d’une feuille de présence. L’article 14 du décret du 17 mars 1967 précise que : « Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé : Cette feuille doit être émargée par chaque copropriétaire présent ou représenté et certifiée par le président de séance. L’absence de cette feuille ou sa tenue irrégulière constitue un motif d’annulation de l’assemblée générale. En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée du 17 décembre 2021 présente des incohérences dans le décompte des copropriétaires présents, ce qui remet en cause la régularité de la réunion. Quels sont les recours possibles en cas d’irrégularité dans la tenue d’une assemblée générale ?En cas d’irrégularité dans la tenue d’une assemblée générale, les copropriétaires peuvent demander l’annulation de l’assemblée et des résolutions adoptées. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que : « Les décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées en justice par tout copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. » Ainsi, M. [O] a exercé son droit en saisissant le tribunal pour contester la validité de l’assemblée générale du 17 décembre 2021, en se fondant sur des irrégularités dans la convocation et la tenue de la feuille de présence. Le tribunal a jugé que les irrégularités constatées justifiaient l’annulation de l’assemblée, ce qui démontre que les recours sont efficaces pour protéger les droits des copropriétaires. Quelles sont les conséquences d’une annulation d’assemblée générale sur les décisions prises ?L’annulation d’une assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises lors de celle-ci. Cela signifie que toutes les résolutions adoptées perdent leur effet juridique. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. » Dans le cas présent, l’assemblée du 17 décembre 2021 a été annulée en raison d’irrégularités dans la convocation et la feuille de présence. Par conséquent, toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée, y compris celles contestées par M. [O], sont également annulées. Cela souligne l’importance de respecter les règles de procédure lors des assemblées générales, car toute irrégularité peut avoir des conséquences significatives sur la validité des décisions prises. Quelles sont les implications financières pour le syndicat des copropriétaires suite à l’annulation de l’assemblée ?Suite à l’annulation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut être tenu de rembourser les frais engagés par le copropriétaire ayant contesté la validité de l’assemblée. L’article 700 du Code de procédure civile stipule que : « Dans toutes les instances, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans cette affaire, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [O] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, en raison de la perte du litige. De plus, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [O] a été dispensé de sa participation aux frais de procédure, qui seront répartis entre les autres copropriétaires. Cela démontre que l’annulation d’une assemblée peut avoir des répercussions financières importantes pour le syndicat des copropriétaires. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BUCALOSSI
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me GUERRIER
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 22/02371
N° Portalis 352J-W-B7G-CWGG5
N° MINUTE :
Assignation du :
18 février 2022
JUGEMENT
rendu le 10 janvier 2025
DEMANDEUR
Monsieur [T] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Massimo BUCALOSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0167
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S.U. STARES COPROPRIETE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/02371 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGG5
DÉBATS
A l’audience du 11 octobre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
M. [T] [O] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3].
Par exploit d’huissier délivré le 18 février 2022, il a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la présente juridiction, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 17 décembre 2021 ainsi que l’annulation des résolutions n° 2, 2-1, 2-2, 3, 3-1, 3-2, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, M. [O] demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :
« Annuler l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] qui s’est tenue le 17 décembre 2021
Annuler les résolutions 2, 2.1 et 2.2 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] qui s’est tenue le 17 décembre 2021
Annuler les résolutions 3, 3.1 et 3.2 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] qui s’est tenue le 17 décembre 2021
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société STARES France de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société STARES FRANCE, à régler à Monsieur [O] une indemnité de 5 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et dispenser Monsieur [O] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles relatifs à la présente procédure, qui sera à répartir entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/02371 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGG5
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens et dispenser Monsieur [O] de sa participation à leur paiement, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens. »
Dans ses conclusions responsives n°2, notifiées par voie électronique le 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :
« DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes.
DECLARER la procédure introduite par Monsieur [O] abusive.
CONDAMNER Monsieur [O] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 5.000 € au titre des dommages et intérêts.
CONDAMNER Monsieur [O] à une amende civile.
CONDAMNER Monsieur [O] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.
Sur l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021
M. [O] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 en faisant valoir qu’elle ne s’est pas tenue en conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Il soutient en effet tout d’abord que la convocation reçue n’a pas été adressée par le syndic en fonction à la date de son envoi, de telle sorte qu’elle est nulle et irrégulière.
Il explique en effet que la convocation émane de la société Gérance de [Localité 4], précédent syndic, alors que la société Stares France a été désignée en cette qualité lors de l’assemblée générale du 07 juillet 2021.
Il conteste l’argumentation du syndicat des copropriétaires en relevant d’une part, que les actes dont il se prévaut ne sont pas produits et, d’autre part, que contrairement à ce qu’il soutient, la Gérance de [Localité 4] n’est pas une marque de la société Stares France mais bien une entité distincte qui lui a succédé dans la gestion de la copropriété.
Il relève de plus la différence de forme sociale et d’immatriculation de ces deux entités.
M. [O] critique, ensuite, le procès-verbal de l’assemblée générale expliquant que les mentions qui y sont portées ne permettent pas de déterminer les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et traduisent une incohérence qui empêche de reconstituer le sens des votes.
Il indique de plus que les résolutions ont été modifiées lors de l’assemblée générale par rapport au projet adressé aux copropriétaires de telle sorte qu’il aurait dû être fait application des dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 conduisant, dans l’hypothèse d’une résolution amendée, à assimiler le votant par correspondance ayant voté favorablement à un copropriétaire défaillant pour le vote de cette résolution.
Le syndicat des copropriétaires explique, pour sa part, que la Gérance de [Localité 4] est depuis le 24 juillet 2020 une marque appartenant à la société Stares France, dénommée Stares Copropriété depuis le 01 juillet 2022.
Il indique que la Gérance de [Localité 4] est ainsi devenue Stares France puis, depuis le 01 juillet 2022, Stares Copropriété et qu’il s’agit donc bien de la même entité, l’ensemble des actes étant produits aux débats.
Il considère que la convocation est par conséquent régulière et qu’il en va donc de même s’agissant de l’assemblée générale du 17 décembre 2021.
S’agissant des copropriétaires votants, il indique qu’il produit la feuille de présence ainsi que les formulaires de vote par correspondance et considère qu’il est donc parfaitement possible de reconstituer le sens des votes, qui sont parfaitement réguliers.
S’agissant de la modification des résolutions, évoquée par M. [O], il indique qu’il ne tire aucune conséquence de cette affirmation qui n’a, selon lui, en tout état de cause aucune incidence sur le sens des votes.
Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 :
« Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domicile de chaque coproprietaire ou associé :
-présent physiquement ou représenté ;
-participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence, ou par un autre moyen de communication électronique,
-ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le coproprietaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque coproprietaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 .
Elle est émargée par chaque coproprietaire ou associé présent physiquement ou par son mandataire.
Elle est certifiée par le président de séance désigné par l’assemblée générale.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. »
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/02371 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGG5
La feuille de présence, normalement établie par le syndic en sa qualité de secrétaire de séance, est ainsi émargée par chaque copropriétaire ou associé présent ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée, formalité qui répond à l’exigence du contrôle de sa régularité.
Le formalisme ainsi prévu est impératif et l’absence de la feuille de présence, comme sa tenue irrégulière, est un motif d’annulation d’une assemblée générale.
En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 mentionne, en première page, au titre de la composition de l’assemblée :
« 1 copropriétaire présent 83/1000
0 copropriétaire représenté 0/1000
0 copropriétaire votant par correspondance 0/1000
3 copropriétaires absents 380/1000
soit un total de 9 copropriétaires représentant 1000/1000 ».
Le décompte du nombre total de copropriétaires, soit 9, ne correspond donc pas à la ventilation entre ceux présents, absents et ceux votant par correspondance, cette ventilation ne totalisant en effet que 4 copropriétaires.
Il est ensuite indiqué, en page 2, que :
« après vérification de la feuille de présence, il est constaté que 6 copropriétaires représentant 620/1000 sont présents, représentés ou votant par correspondance, en début de cette séance qui est déclarée ouverte.
Votent par correspondance les copropriétaires suivants :
soit un total de 0 copropriétaire représentant 0/1000
(…) ».
Il s’ensuit donc que, contrairement à ce qui était indiqué en première page, il est désormais fait état de 6 copropriétaires présents, ce que corrobore le vote des résolutions, adoptées par 6 copropriétaires sur 6, et que, conformément cette fois à ce qui est mentionné en page une, aucun d’entre eux n’a voté par correspondance.
Pourtant la feuille de présence fait apparaître la mention « VPC » dans la case mandataire, pour 5 copropriétaires et cette mention figure également en face du nom de M. ou Mme [C] alors qu’une signature a pourtant également été apposée dans la case émargement en face de leur nom, les faisant ainsi apparaître également comme présents.
De plus, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, les bulletins de vote par correspondance ne sont pas produits aux débats, de telle sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si certains copropriétaires ont bien voté de cette façon, ni leur nombre.
En tout état de cause, un copropriétaire ne pouvant à la fois être présent et voter par correspondance, il s’ensuit que la feuille de présence ne répond pas au formalisme prévu par l’article 17 précité et est affectée d’une irrégularité qui entraîne donc l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 dans son entier et en toutes ses résolutions, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.
La demande de M. [O] portant sur l’annulation des résolutions n° 2, 2-1, 2-2, 3, 3-1, 3-2 est donc sans objet.
Sur l’amende civile et les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires soutient que cette nouvelle procédure révèle la mauvaise foi et le caractère extrêmement procédurier de M. [O] et qu’en engageant une procédure supplémentaire non justifiée, et donc abusive, ce dernier lui porte volontairement préjudice.
Il sollicite donc la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la condamnation de M. [O] à régler une amende civile.
Toutefois, dans la mesure où il a été fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale, sollicitée par M. [O], les demandes du syndicat des copropriétaires ne peuvent qu’être rejetées.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires qui succombe au litige, est condamné aux dépens de l’instance.
Tenu aux dépens, il est également condamné à payer à M. [O] une somme qu’il convient équitablement de fixer à 3000 euros, au titre des frais irrépétibles.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [O] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNULE l’assemblée générale du 17 décembre 2021 dans son entier et dans toutes ses résolutions ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts et de condamnation à une amende civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [T] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE M. [T] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 10 janvier 2025
La greffière La présidente
Laisser un commentaire