[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 21/07468
N° Portalis 352J-W-B7F-CURCH

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
28 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MANUCURIST
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0418

DÉFENDERESSE

S.C.I. ZELKOWICZ
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0734

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/07468 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURCH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 23 août 2017, la SCI Zelkowicz a donné à bail commercial dérogatoire à la SARL Manucurist, spécialisée dans la fabrication et la commercialisation de vernis à ongles naturels, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 15 septembre 2017 pour se terminer le 14 septembre 2020, moyennant le versement d’un loyer mensuel en principal de 750 euros, d’une provision sur charges de 100 euros et d’un dépôt de garantie de 4.500 euros.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de «production, commercialisation, distribution de produits cosmétiques [et] institut de beauté. »

À la suite d’une visite des locaux litigieux par le Service de Prévention Incendie de la Préfecture de Police de [Localité 6] sollicitée le 2 août 2019 par M. [X] [U], président du conseil syndical, et conduite le 12 août 2019, le Préfet a indiqué à celui-ci ainsi qu’à la SARL Manucurist, par courriers distincts du 5 septembre 2019, avoir constaté « un stockage important [et la manipulation] de produits inflammables constituant un fort potentiel calorifique » et l’enclavement du bâtiment rendant celui-ci « inaccessible aux véhicules de secours ». Il a par ailleurs informé la preneuse « des [préconisations] à prendre afin d’assurer la sécurité des occupants de l’immeuble » tout en lui indiquant que les locaux litigieux n’entraient « pas dans le champ d’application de l’arrêté préfectoral du 12 décembre 2017 ». Parallèlement, il a rappelé au syndic de la copropriété « que l’activité de la société Manucurist n’était pas autorisée dans cet immeuble et qu’il lui incombe de faire respecter cette interdiction»

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2019, M. [U] a sommé la SARL Manucurist de « cesser immédiatement [son] activité [et] de déplacer immédiatement [son] stock de produits inflammables ».

Le 13 février 2020, la SARL Manucurist a été avisée d’un dépôt de plainte pour mise en danger d’autrui.

C’est dans ce contexte que par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mars 2020 la SARL Manucurist a sollicité auprès de la SCI Zelkowicz la résiliation de son bail pour cause de force majeure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2020, la SCI Zelkowicz s’est opposée à la rupture anticipée du bail litigieux au motif que les locaux ne relevaient pas du champ d’application de l’arrêté préfectoral du 15 juillet 2013 concernant les mesures préventives contre l’incendie dans les ateliers et entrepôts situés à l’intérieur des immeubles d’habitation dans la ville de [Localité 6], et que la SARL Manucurist était en droit d’y poursuivre son activité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2020, la SARL Manucurist a indiqué à la SCI Zelkowicz être dans l’impossibilité d’exploiter les locaux litigieux du fait des mesures administratives prises en réponse à la pandémie de Covid-19 et suspendre, de ce fait, le paiement de ses loyers et charges à compter du 15 mars 2020.

Par courrier du 20 mai 2020, la SCI Zelkowicz s’est opposée à cette suspension.

A la suite, la SCI Zelkowicz a, par acte d’huissier du 25 mai 2020, procédé à une saisie-conservatoire sur les comptes de la SARL Manucurist pour un montant de 2.550 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 11 mai 2020.

Par actes d’huissier du 15 et 18 juin 2020, la SCI Zelkowicz a fait assigner en référé la SARL Manucurist devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 3.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2020 inclus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2020, la SARL Manucurist a fait sommation à la SCI Zelkowicz d’avoir, avant le 27 juin 2020, à retirer sa mesure conservatoire et à se désister de son action pendante devant le tribunal judiciaire de Paris. Elle a proposé, par ailleurs, « l’ouverture d’un échange sur la recherche d’une solution qui puisse prendre en compte les intérêts respectifs des parties ».

Par acte d’huissier du 21 août 2020, la SCI Zelkowicz a fait procéder à une seconde saisie-conservatoire sur les comptes de la SARL Manucurist.

Par ordonnance du 31 août 2020, le juge des référés a condamné la SARL Manucurist à payer à la SCI Zelkowicz la somme provisionnelle de 3 400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2020, considérant que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2020, la SCI Zelkowicz a rappelé que le bail litigieux prenait fin le 14 septembre 2020 et a confirmé son intention, à cette date, de récupérer les locaux loués, régulariser les comptes et procéder à la remise des clés.

La SARL Manucurist n’ayant pas restitué les clefs le 14 septembre 2020, la SCI Zelkowicz l’a faite assigner, par acte d’huissier du 17 septembre 2020, devant le juge des référés aux fins, notamment, d’ordonner son expulsion des lieux litigieux et de la condamner au paiement des sommes provisionnelles de 2.096,67 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2020, et de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2020, la SCI Zelkowicz a effectué une troisième saisie-conservatoire sur les comptes de la SARL Manucurist saisie dont il a été donné main levée le 16 octobre 2020.

Le 15 octobre 2020, les parties ont procédé à l’état des lieux de sortie et à la remise des clefs.

Par ordonnance du 14 juin 2021, le juge des référés a condamné la SARL Manucurist à payer à la SCI Zelkowicz la somme provisionnelle de 2.961,29 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2020, et a condamné la bailleresse à payer à la SARL Manucurist la somme provisionnelle de 4.500 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

C’est dans ce contexte que la SARL Manucurist a, par acte d’huissier du 28 mai 2021, fait assigner la SCI Zelkowicz devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de prononcer, à titre principal, la nullité du bail litigieux pour dol et, à titre subsidiaire, sa résolution aux torts exclusifs de la bailleresse, ainsi que de condamner cette dernière au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2022, la SARL Manucurist demande au tribunal de :
À titre principal :
– juger que la SCI Zelkowicz l’a sciemment trompée en concluant avec elle un contrat de bail dérogatoire qui était contraire aux dispositions du règlement de copropriété des locaux,
Par conséquent :
* prononcer la nullité du contrat de bail conclu avec la SCI Zelkowicz aux torts exclusifs de cette dernière,
* condamner la SCI Zelkowicz à lui rembourser la somme totale de 24.172 euros correspondant à l’ensemble des fonds qui lui ont été versés au titre du contrat de bail,
À titre subsidiaire :
– juger que la SCI Zelkowicz a violé son obligation de délivrance au profit de la société Manucurist dès la date de signature du contrat de bail,
Par conséquent :
* prononcer la nullité du contrat de bail conclu avec la SCI Zelkowicz aux torts exclusifs de cette dernière,
* condamner la SCI Zelkowicz à lui rembourser la somme totale de 24.172 euros correspondant à l’ensemble des fonds qui lui ont été versés au titre du contrat de bail,
En tout état de cause :
– condamner la SCI Zelkowicz à lui payer la somme de 223.331,38 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner la SCI Zelkowicz à lui rembourser la somme de 9.000 euros correspondant à hauteur de 4 500 euros à son dépôt de garantie et à hauteur de 4.500 euros aux deux saisies attributions pratiquées les 29 mai 2020 et 25 août 2020,
– débouter la SCI Zelkowicz de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SCI Zelkowicz à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de supporter l’ensemble des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2022, la SCI Zelkowicz demande au tribunal de :
– débouter la SARL Manucurist de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre reconventionnel :
– condamner la SARL Manucurist à lui payer une somme de 24.172 euros à titre d’indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance des lieux,
– condamner la SARL Manucurist à lui payer une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SARL Manucurist aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Jurkevitch en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023 ; l’affaire a été plaidée à l’audience du 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la demande de nullité du bail sur le fondement du dol

Au soutien de sa demande, la SARL Manucurist fait exposer en substance qu’elle a été trompée par la bailleresse lors de la conclusion du contrat de bail dérogatoire et qu’elle n’a jamais été en mesure de jouir normalement des locaux puisque son activité de fabrication de vernis à ongles, impliquant le stockage dans les locaux de produits inflammables, était en réalité interdite par le règlement de copropriété. Elle précise qu’elle n’aurait pas conclu le bail si la bailleresse l’avait informée de la teneur du règlement de copropriété lui interdisant cette activité de production. Elle ajoute qu’en raison de cette absence d’information, elle a été contrainte de quitter les locaux sur injonction de la Préfecture de police dont l’intervention a permis de révéler cette tromperie.

La SCI Zelkowicz fait soutenir en réplique que la résiliation du bail sollicitée par la SARL Manucurist par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mars 2020 est incompatible avec la demande de nullité du contrat pour dol ; elle ajoute que la préfecture de police s’est limitée à édicter des préconisations qui n’ont aucun caractère obligatoire et que le syndic n’a jamais mis en demeure la SARL Manucurist d’avoir à cesser son activité ; elle soutient enfin qu’il n’est pas avéré que son activité de production devait être considérée comme dangereuse et que la SARL Manucurist ne prouve, ni même ne prétend qu’elle l’aurait sciemment trompée ou aurait opposé une résistance à lui délivrer une information déterminante et connue.

L’article 1128 du code civil dispose que « sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain ».
Le consentement peut être vicié, eu égard à l’article 1130 du même code, par l’erreur, le dol ou la violence.

En application des dispositions de l’article 1137 du même code« le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Pour être caractérisé, le dol doit réunir cumulativement des conditions relatives à la victime et à l’auteur du dol. La victime doit avoir commis une erreur déterminante portant sur la substance de la prestation au moment de la conclusion du contrat ; à ce titre, l’article 1130 du code civil précise que l’erreur est déterminante lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, « l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné [au moment de la formation du contrat ». Enfin, l’article 1139 du code civil rappelle que « l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ».

À l’encontre de l’auteur du dol doivent être caractérisés d’une part un élément matériel constitué par une manœuvre dolosive, un mensonge ou une réticence dolosive, d’autre part un élément intentionnel qui reflète la volonté de tromper, laquelle ne se présume pas et doit être prouvée par tout moyen par la partie qui prétend que son consentement a été vicié.

A ce titre, il est constant que  le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

En l’espèce, la SARL Manucurist a contracté dans la croyance légitime de pouvoir exercer pleinement son activité au sein des locaux litigieux dès lors, d’une part, que la destination contractuelle du bail inclut la « production de produits cosmétiques» et d’autre part, qu’il n’est pas justifié ni même allégué qu’elle avait connaissance des dispositions du règlement de copropriété au moment de la conclusion du contrat.

Comme le fait valoir à juste titre le bailleur, le courrier adressé par la Préfecture à la SARL Manucurist le 5 septembre 2019, qui se borne à constater le stockage de produits inflammables dans les lieux et à formuler des recommandations et préconisations non obligatoires, ne conclut pas à une impossibilité d’exploiter les lieux loués conformément à la destination du bail ; de même, la simple plainte pour mise en danger d’autrui, qui n’a aucun caractère impératif, ne permet pas de conclure que la croyance du preneur était erronée.

En revanche, le règlement de copropriété énonce (page 24) : « En aucun cas, un co-propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ; l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés. Spécialement, les locaux du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerce ou industries considérés comme dangereux »

Or, il est établi par le compte rendu de visite de l’autorité préfectorale que les produits stockés par le preneur, dont il n’est pas contesté qu’ils sont inflammables et ont un fort potentiel calorifique, sont, de ce fait, dangereux.

Une partie de l’activité exercée par la SARL Manucurist, à savoir la production de vernis à ongles (qui induit le stockage des produits dangereux), est donc contraire au règlement de copropriété, comme cela ressort d’ailleurs du courrier adressé le 5 septembre 2019 par les services de la Préfecture à M. [U], président du conseil syndical qui énonce avoir “rappelé au syndic de la copropriété que l’activité de la SARL Manucurist n’était pas autorisée dans cet immeuble et qu’il lui incombe de faire respecter cette interdiction”, et du courrier adressé à M. [U] à la SARL Manucurist lui demandant “de cesser immédiatement son activité et de déplacer le stock de produits inflammables.”

Le stockage desdits produits étant un élément essentiel dans l’industrie du preneur, l’erreur de ce dernier, qui porte sur la destination des lieux loués et revêt à ce titre un caractère déterminant, est, par conséquent, caractérisée.

Pour autant, s’il peut être imputé à la bailleresse un manquement à son obligation d’information, qui se déduit par sa connaissance des dispositions du règlement de copropriété (la SCI Zelkowicz ne pouvant prétendre les ignorer dès lors qu’elle est une professionnelle dont le domaine d’activité est la « location de terrains et d’autres biens immobiliers »), un tel manquement ne constitue une réticence dolosive que s’il est intentionnel. Or, le preneur ne démontre ni même n’allègue que le bailleur, dans le but de le pousser à contracter, s’est volontairement abstenu de l’avertir que l’activité de production de cosmétiques, qui n’est pas la seule prévue au bail, ne pouvait impliquer l’usage de produits dangereux.

L’élément intentionnel du dol faisant défaut, la SARL Manucurist sera donc déboutée de sa demande tendant à obtenir l’annulation du bail litigieux sur ce fondement.

Sur la demande de résolution du bail litigieux pour violation de l’obligation de délivrance

Au soutien de sa demande, la SARL Manucurist fait valoir qu’elle a pris à bail le local en pensant qu’il était, au regard de sa destination contractuelle, compatible avec l’exercice normal de son activité d’entreposage, de production, et de confection de produits de beauté, mais qu’elle n’a jamais été mise en mesure de jouir normalement des lieux puisque son activité était interdite par le règlement de copropriété. Elle ajoute avoir été contrainte de ne plus exercer son activité dans les locaux dès le mois de mars 2020 pour cette raison.

En réplique, la SCI Zelkowicz fait exposer que l’activité de la société preneuse n’a pas été contrariée, qu’elle a pu parfaitement jouir de ses locaux non seulement du 15 septembre 2017 au 5 septembre 2019, faute de signalement administratif, mais également du 5 septembre 2019 au 14 septembre 2020 et même au-delà jusqu’au 15 octobre 2020, date de libération des lieux.
Elle ajoute que le contrat de bail prévoit que le preneur doit faire son affaire des autorisations administratives éventuellement nécessaires à l’exercice de son activité, et qu’il ne ressort pas des courriers de la préfecture que son activité n’était pas autorisée.

Elle fait valoir enfin que, ainsi que l’a jugé le juge des référés aux termes de l’ordonnance rendue le 14 juin 2021, la SARL Manucurist ne peut à la fois demander la résolution du bail et attendre plus de six mois avant de notifier la résiliation du bail et plus d’un an pour quitter les locaux.

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 488 du code de procédure civile dispose que « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée » de sorte que le tribunal n’est pas lié par les ordonnances rendues en référé opposant les parties.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière […] de délivrer au preneur la chose louée […], d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée [et] d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ». Dès lors qu’elle résulte de la nature même du contrat de louage et qu’elle constitue une obligation de faire, l’obligation de délivrance caractérise une obligation de résultat. De jurisprudence constante, elle implique que le bien – en vertu de ses caractéristiques physiques et juridiques – doit pouvoir être exploité par le preneur, dès l’origine du bail, conformément à la destination stipulée et qu’une telle conformité perdure, de façon continue, tout au long du contrat et de ses renouvellements.

En vertu des articles 1224 et 1227 du code civil applicables au contrat de bail en l’espèce, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », « la résolution [pouvant], en toute hypothèse, être demandée en justice ». La gravité de l’inexécution s’apprécie notamment eu égard à la nature de l’obligation inexécutée et à l’importance des conséquences d’une telle inexécution. Ainsi, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée s’il résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, de nature à compromettre la poursuite de l’exploitation. La réparation du préjudice causé par la seule gêne dans l’exploitation, dont le preneur doit apporter la preuve en application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, ne peut donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts.

Enfin, l’article 1229 du code civil dispose que « la résolution prend effet […] à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, les dispositions du règlement de copropriété interdisent l’usage de produits dangereux et contreviennent ainsi aux stipulations du bail – en vertu desquels les lieux loués ont pour destination l’activité de « production de produits cosmétiques » – dès lors que le bailleur ne pouvait légitimement ignorer que la confection de tels articles allait nécessiter l’usage de solutions chimiques potentiellement dangereuses. Le bien ne pouvant être exploité par le preneur conformément à la destination stipulée, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme est caractérisé. Or, le contrat litigieux prévoyant également l’activité de «distribution et commercialisation », il en résulte un manquement partiel, par le bailleur, à l’obligation de délivrance, dont la caractérisation est, en vertu de l’aspect continu de ladite obligation, indifférente du maintien dans les lieux par le preneur.

Portant sur la conformité du bail à l’usage des locaux loués, l’inexécution contractuelle affecte ainsi une obligation dont l’importance est indubitable puisqu’elle empêche le preneur de poursuive paisiblement un pan essentiel de son activité. La spécificité de cette dernière ne permet pas, en outre, de régulariser la situation. Par conséquent, la gravité d’une telle inexécution est caractérisée.

La SCI Zelkowicz ne peut valablement, pour s’exonérer de son obligation, invoquer les clauses du bail stipulant que le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent à la date d’entrée en jouissance et effectue à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives ou nécessités par une nouvelle réglementation, de telles clauses ne dispensant pas le bailleur de louer un bien conforme à sa destination contractuelle.

La résiliation du bail sera donc ordonnée aux torts de la SCI Zelkowicz ainsi que sollicité par la SARL Manucurist, mais à effet au 9 mars 2020, date à laquelle cette dernière a notifié à la bailleresse sa volonté de résilier le bail, la preneuse ne justifiant pas avoir subi de trouble effectif dans l’exercice de son activité avant cette date.

Sur les effets de la résiliation du bail litigieux et les demandes indemnitaires de la SARL Manucurist

Sur la demande de remboursement des loyers et charges versés

En application des dispositions de l’article 1229 du code civil, « la résolution met fin au contrat […]. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ».

En l’espèce, et comme rappelé supra, si l’obligation de délivrance conforme est exigée dès l’origine du bail et revêt un caractère continu, elle revêt une dimension pratique dès lors qu’elle réside notamment dans l’obligation pour le bailleur de permettre au preneur d’exploiter le local conformément à l’usage stipulé. Ainsi, le manquement à ladite obligation ne sera indemnisé qu’à compter de la connaissance, par la SARL Manucurist, de l’incompatibilité de son bail avec le règlement de copropriété, les prestations échangées ayant trouvé leur utilité jusqu’à cette date.

Par conséquent, la demande se la SARL Manucurist visant à obtenir le remboursement des loyers et charges versés antérieurement au 9 mars 2020, n’est pas fondée.

En outre , aucun décompte n’est versé aux débats et la SARL Manucurist ne justifie pas avoir effectué un quelconque règlement après cette date, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement formée à hauteur de la somme globale de 24.172 euros.

Sur la demande formée au titre des saisies conservatoires

La SARL Manucurist réclame la condamnation de la SCI Zelkowicz à lui payer la somme de 4.500 euros correspondant “aux deux saisies attributions” pratiquées les 29 mai 2020 et 25 août 2020.

Pour autant, les pièces versées aux débats démontrent que les saisies en cause sont des saisies conservatoires et non des saisies attribution et il n’est nullement justifié de ce que ces saisies ont été converties et que les fonds ont été attribués à la bailleresse.

Dès lors, la demande de la SARL Manucurist formée de ce chef sera rejetée.

Sur le dépôt de garantie

Le bail liant les parties stipule que « [le] dépôt de garantie sera remboursé au preneur ou ayants droit, en fin de jouissance, après déménagement, remise des clés, exécution de tous comptes et règlement intégral de tous les droits du bailleur […]. Dans le cas de résiliation du bail […] pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts […] ».

Il n’est pas contesté que les locaux ont été restitués au bailleur le 15 octobre 2020 ; la résiliation du bail n’étant pas imputable au preneur et la bailleresse ne justifiant ni même n’alléguant l’existence de désordres locatifs, il sera fait droit à la demande de la SARL Manucurist formée de ce chef.

En conséquence la SCI Zelkowicz sera condamnée à lui rembourser la somme de 4.500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL Manucurist sollicite la condamnation de la SCI Zelkowicz à lui payer la somme de 23.3331,38 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient avoir dû quitter précipitamment les locaux du fait de son bailleur, et avoir perdu 15 % de son chiffre d’affaires d’octobre à décembre 2019.

La SCI Zelkowicz réplique que la SARL Manucurist savait depuis le 15 septembre 2017 qu’elle devait quitter les lieux au plus tard le 14 septembre 2020, conformément aux termes du bail dérogatoire et qu’elle s’est en outre maintenue dans les lieux jusqu’au 15 octobre 2020. Elle ajoute que la SARL Manucurist ne justifie nullement du préjudice qu’elle allègue.

Selon l’article 1217 du code civil , « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.»

Trois conditions cumulatives conditionnent donc la mise en œuvre de la responsabilité civile : une faute, un dommage et un lien de causalité, et c’est à la victime d’un dommage de démontrer que ces trois conditions sont remplies pour obtenir réparation de son préjudice.

Or, en l’espèce, outre que la SARL Manucurist ne verse au débat aucune pièce justifiant les frais exposés dans sa recherche d’un nouveau local, ni ne produit de documents comptables étayant une éventuelle perte de chiffre d’affaires, il est établi qu’elle s’est maintenue dans les locaux jusqu’au 15 octobre 2020, soit après l’expiration du bail de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Manucurist sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SCI Zelkowicz

La SCI Zelkowicz sollicité la condamnation de la SARL Manucurist à lui payer la somme de 24.172 euros correspondant “au montant des indemnités d’occupation dues en contrepartie de la jouissance des lieux par la SARL Manucurist.”

Or, aucun décompte locatif n’est versé aux débats, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de faire les comptes entre les parties ; en outre, la SCI Zelkowicz n’est pas fondée à réclamer des indemnités d’occupation postérieurement au prononcé de la résiliation du bail, le preneur n’étant plus en mesure d’exercer son activité dans les locaux à raison du manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance.

La demande en paiement formée par la SCI Zelkowicz sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI Zelkowicz qui succombe en partie supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la SARL Manucurist la somme de 1500 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de nullité sur le fondement du dol du bail dérogatoire conclu le 23 août 2017 entre la SCI Zelkowicz et la SARL Manucurist,

Prononce la résiliation du bail dérogatoire conclu le 23 août 2017 aux torts exclusifs de la SCI Zelkowicz à compter du 9 mars 2020,

Condamne la SCI Zelkowicz à payer à la SARL Manucurist la somme de 4 500 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Rejette les autres demandes en paiement de la SARL Manucurist dirigées contre la SCI Zelkowicz, en ce compris la demande de dommages et intérêts,

Rejette la demande en paiement formée par la SCI Zelkowicz à l’encontre de la SARL Manucurist au titre des indemnités d’occupation,

Condamne la SCI Zelkowicz à payer à la SARL Manucurist la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Zelkowicz aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME