La SCPI FRUCCTIPIERRE a signé un bail commercial avec la société POMPES FUNEBRES DE FRANCE en mai 2016. En juin 2021, la société QUINTET, nouvel acquéreur de l’immeuble, a exigé le paiement des loyers. En juin 2023, QUINTET a délivré un commandement de payer pour un arriéré de 29.430,30 euros. En réponse, POMPES FUNEBRES DE FRANCE a demandé la résiliation du bail pour troubles de jouissance. Le juge a rejeté sa demande de consignation des loyers, estimant qu’aucun manquement de QUINTET n’était prouvé, et a proposé une médiation pour résoudre le litige. POMPES FUNEBRES a été condamnée aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de jouissance paisible des lieux loués ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation de jouissance paisible implique que le bailleur doit s’assurer que le preneur puisse utiliser les lieux loués sans être troublé par des nuisances excessives ou des travaux perturbateurs.

En cas de manquement à cette obligation, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution, ce qui signifie qu’il peut suspendre le paiement des loyers si les conditions de jouissance paisible ne sont pas respectées.

Il est important de noter que l’impossibilité de jouir des lieux loués doit être appréciée souverainement par les juges du fond, comme le précise la jurisprudence (Pourvoi n° 92-12324).

Quelles sont les obligations du preneur en matière de paiement du loyer ?

L’article 1728 du Code civil stipule que le preneur a deux obligations principales :

1. D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

2. De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, le preneur est tenu de payer le loyer en contrepartie de l’exploitation des lieux loués, même en cas de troubles de jouissance, sauf si une impossibilité totale d’exploiter les locaux est démontrée.

La jurisprudence a établi que cette obligation de paiement ne cesse qu’en cas de démonstration d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux, ce qui est un critère strict à respecter pour justifier une suspension de paiement.

Quelles sont les conditions pour ordonner la consignation des loyers ?

La demande de consignation des loyers repose sur les articles 789 et 1961 du Code de procédure civile. L’article 789, notamment son alinéa 4°, confère au juge de la mise en état le pouvoir d’ordonner toutes mesures provisoires, y compris la consignation des loyers, à condition qu’il existe un litige sérieux.

L’article 1961, alinéa 3, permet également au juge d’ordonner le séquestre des choses qu’un débiteur offre pour sa libération en cas de litige sérieux.

Cependant, pour qu’une telle mesure soit justifiée, le preneur doit démontrer un manquement évident de la part du bailleur à ses obligations, ce qui n’a pas été établi dans le cas présent.

En l’absence de preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux, la demande de consignation des loyers peut être rejetée.

Comment la médiation peut-elle être proposée dans le cadre d’un litige commercial ?

L’article 131-1 du Code de procédure civile stipule que le juge peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne pour entendre les parties et confronter leurs points de vue afin de trouver une solution au conflit.

Dans le cadre de ce litige, le juge a proposé aux parties de recourir à une mesure de médiation, considérant l’objet du litige et le contexte dans lequel il s’inscrit.

Cette approche vise à permettre aux parties d’élaborer elles-mêmes une solution durable, avec l’aide d’un tiers, ce qui peut être bénéfique pour préserver les relations commerciales et éviter un contentieux prolongé.

Les parties doivent faire connaître leur accord ou non sur l’organisation d’une telle mesure dans un délai imparti, ce qui témoigne de la volonté du législateur de favoriser des solutions amiables.