[1] Copies conformes délivrées
le : 31/01/2025
à : – Me L. ELMAN-DOUCE
– M. [O] [J]
– Mme [H] [R]

Copie exécutoire délivrée
le : 31/01/2025
à : – Me L. ELMAN-DOUCE

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 24/10375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JET

N° de MINUTE :
2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 janvier 2025

DEMANDEURS
Madame [T], [U] [X] épouse [A], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence ELMAN-DOUCE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0051
Monsieur [K], [Z] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laurence ELMAN-DOUCE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0051
Monsieur [W], [F] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurence ELMAN-DOUCE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0051

DÉFENDEURS
Monsieur [O], [B], [D] [J], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
Madame [H], [L] [R], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP référé – N° RG 24/10375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JET

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 4 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Par acte sous seing privé du 13 août 2015, Madame [M] [Y] veuve [X] a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] un appartement à usage d’habitation (6ème étage porte au fond à gauche, lot n° 89) ainsi qu’une cave (n° 16, 4ème sous-sol, lot n° 47) situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1.154 euros et 200 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 22 février 2024, Madame [T] [X] épouse [A], Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X], venant aux droits de l’ancienne propriétaire, ci-après dénommés les consorts [X], ont fait signifier à Monsieur [O] [J] et à Madame [H] [R] un congé pour vente au prix de 520.000 euros et à effet au 28 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2024, les consorts [X] ont assigné Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’obtenir leur expulsion immédiate sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.503,39 euros, outre 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [X] font valoir que le maintien dans les lieux de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], nonobstant le congé qui lui a été régulièrement délivré, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés est compétent pour faire cesser.

À l’audience du 4 décembre 2024, les consorts [X], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, sauf à préciser que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation était sollicitée à titre provisionnel et se sont opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], comparants en personne, ont reconnu occuper le logement sans droit ni titre et ont sollicité un délai pour quitter les lieux, en faisant état de leur

situation financière et de la difficulté à se reloger et en précisant avoir saisi un conciliateur de justice pour tenter de parvenir à un accord.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, date prorogée au 31 janvier 2025.

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], à effet au 29 septembre 2015, a été renouvelé à deux reprises, la dernière fois le 29 septembre 2021 pour expirer le 28 septembre 2024.

Le congé des consorts [X] a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera, en outre, relevé que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (520.000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 .

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] n’ont pas usé de leur droit de préemption dans le délai de deux mois de la délivrance du congé.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 28 septembre 2024 à minuit.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 29 septembre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera, enfin, rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas d’une difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnités d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] seront, ainsi, condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une

indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 septembre 2004 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit, à ce jour, la somme de 1.503,39 euros charges comprises.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] habitent dans les lieux depuis neuf ans. Ils n’ont aucun retard de paiement et justifient de leurs revenus, ainsi que de leurs démarches de relogement, engagées dès qu’ils ont été destinataires du congé, tant dans le secteur social que dans le parc privé et de plusieurs refus. Leurs difficultés de relogement sont ainsi réelles et sérieuses. À l’inverse, les consorts [X] ne justifient pas de leur situation financière, ni de l’urgence à vendre le bien.

Dans ces conditions, il sera fait droit à leur demande de délais supplémentaires jusqu’au 1er juillet 2025 et ce, pour que le fils de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], actuellement en classe de 6ème, ne soit pas contraint de changer d’école en cours d’année scolaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté des bailleurs.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.200 euros leur sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS Madame [T] épouse [A], Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X] de leur demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDONS à Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] un délai jusqu’au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [T] [X] épouse [A], Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTONS Madame [T] [X] épouse [A], Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X] de leur demande d’astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] à verser à Madame [T] [X] épouse [A], Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il auraient été dû si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 1.503,39 euros, à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 29 septembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent, ainsi, en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] à verser à Madame [T] [X] épouse [A],

Monsieur [K] [X] et Monsieur [W] [X] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [H] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP référé – N° RG 24/10375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JET