[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [B] [M], Madame [P] [T] épouse [M], Monsieur le Préfet de PARIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fimoline NAGARADJANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/09976 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNS

N° MINUTE :
7/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEURS
Monsieur [C] [N],
Madame [E] [D] épouse [N],
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par Me Fimoline NAGARADJANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [B] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [P] [T] épouse [M], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/09976 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNS

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2010, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] un ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation et d’un parking, situé au [Adresse 2], moyennant un loyer initial hors charges de 670 euros, outre une provision pour charges de 200 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] un congé pour motif légitime et sérieux, à échéance du bail, le 29 novembre 2022.

Le 29 novembre 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé, les locataires indiquant leur refus de quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, un procès-verbal de constat était dressé par l’auxiliaire de justice constatant le maintien des locataires dans les lieux et rendant impossible un nouvel état des lieux.

Les lieux n’ayant pas été libérés, par assignation du 13 septembre 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :
– déclarer recevables et bien fondées Monsieur et Madame [N] en leurs demandes ;
– juger le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par exploit du 25 mai 2022 régulier et produisant ses pleins effets ;
– constater l’expiration du bail accordé à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] ;
En conséquence
– ordonner leur expulsion sans délai et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin sous astreinte de 200 euros par jour ;
– ordonner la suppression du délai de 2 mois ;
– ordonner la séquestration des biens meubles conformément aux dispositions légales ;
– condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation du montant du loyer contractuel, plus les charges et taxes, d’un montant de 1018,97 euros à compter du 29 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité devant correspondre à la réparation du préjudice causé par le maintien dans les lieux sans titre ;
– autoriser Monsieur et Madame [N] à conserver le dépôt de garantie de 747 euros ;
– condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

A l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au soutient de leurs prétentions, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] exposent que la demande de congé pour motif légitime et sérieux fait suite à un dégât des eaux en date du 29 juillet 2017. Les locataires n’ont pas laissé accès à leur logement pour effectuer les travaux nécessaires et financés par l’assureur des bailleurs, et ce malgré plusieurs mises en demeure, et qu’ils ont ainsi manqué à leurs obligations de permettre l’accès aux lieux lourés pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que les locataires se sont maintenus dans les lieux, malgré le congé pour motif légitime et sérieux, adressé le 25 mai 2022 avec départ le 29 novembre 2022. Ils précisent qu’au cours de l’état des lieux contradictoire de sortie du 29 novembre 2022, les bailleurs ont constaté l’état déplorable de l’appartement ainsi que le refus des locataires de quitter ledit logement. Ils n’ont pas pu effectuer un second état des lieux de sortie prévu le 30 novembre 2023. Ils considèrent que le logement n’est plus en état d’être habité.
Par ailleurs, ils soutiennent que les locataires se sont acquittés très irrégulièrement des charges. Ils exposent qu’un plan d’apurement avait été mis en place mais qu’il n’a pas été respecté. Ils déclarent également que les locataires n’ont jamais transmis d’attestation d’assurance des locaux loués.

Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M], comparants en personne, font valoir que l’assurance a pu effectuer les travaux suite à la fuite d’eau. Ils précisent qu’au mois d’août 2024, ils ont effectué des travaux par l’intermédiaire d’un particulier mais ne peuvent produire de justificatifs de ces travaux à l’audience.
Ils exposent qu’ils se sont maintenus dans le logement car ils n’ont pas trouvé de nouveau logement. Ils soutiennent ne pas vouloir rester dans le logement à terme, sous réserve de trouver préalablement à se reloger dans un logement social. Ils précisent qu’ils ont à charge trois enfants de 19, 15 et 13 ans qui résident chez eux.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Sur la demande de congé pour motif légitime et sérieux

En application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour motif légitime et sérieux. Ainsi aux termes de cet article,  » lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué « .
Il doit toutefois toujours respecter un préavis de 6 mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] un congé pour motif légitime et sérieux, en l’espèce :
– De payer les charges locatives récupérables ;
– De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des lieux loués ;
– D’assurer le logement contre les risques locatifs.

Ce congé a été signifié par exploit d’huissier de justice en date du 25 mai 2022 par délivrance à personne pour Monsieur [V] [B] [M] et à tiers à domicile pour Madame [P] [T] épouse [M] avec congé desdits locaux au plus tard le 29 novembre 2022 a donc été régulièrement délivré en la forme.

Il apparait que le contrat de bail signé le 30 novembre 2010 a été tacitement reconduit tous les trois ans jusqu’au 30 novembre 2019. Le congé délivré le 25 mai 2022, soit 6 mois avant le terme du contrat de bail à usage d’habitation a respecté l’obligation de délivrance 6 mois avant la fin dudit contrat.

Les locataires ne contestent pas le dégât des eaux intervenu le 29 juillet 2017 et leur refus d’accès au logement pour effectuer les travaux. Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] produisent par ailleurs 5 courriers en date du 13 novembre 2028, 23 juin 2019, 23 juin 2019, 5 juillet 2019, 17 octobre 2020 adressés aux locataires de demande de réalisation des travaux payés par l’assureur, puis en raison de la non réalisation des travaux, l’accès au logement en vue de réaliser eux-mêmes les travaux, sans réponse des locataires.

Si les locataires n’expliquent pas à l’audience les motifs de ce refus, ils déclarent avoir effectué lesdits travaux en août 2024, sans toutefois être en mesure d’apporter les justificatifs de ces travaux à l’audience. Ils n’ont par ailleurs transmis aucun élément confirmant les travaux aux bailleurs.

Il n’est pas contesté que les locataires se sont maintenus dans les lieux à compter du 30 novembre 2022.

Par ailleurs, le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 mai 2022 fait également état de défaut de paiement de charges récupérables, sans toutefois préciser le montant de ces impayés et la date de ces impayés.
Le courrier des bailleurs en date du 7 novembre 2022 de relance des arriérés de charge précise le montant de ces derniers à la somme de 1 003,61 euros.

Enfin, le congé pour motif légitime et sérieux du 25 mai 2022 fait état d’un défaut d’attestation d’assurance produit par les locataires. En l’absence de retour des locataires, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré aux défendeurs le 17 novembre 2023.
Ces derniers ne transmettent aucun élément à l’audience de nature à justifier qu’ils ont assuré ledit logement des risques locatifs en 2022, 2023 et 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer le congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] le 25 mai 2022 à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] valable.

Il convient donc de constater que le congé a été régulièrement délivré pour le 29 novembre 2022, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M], qui se sont maintenus dans les lieux après ce délai, en sont devenus occupants sans droit, ni titre à compter de cette date.

Sur l’expulsion des occupants et le sort des meubles

Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

Par ailleurs, les bailleurs ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] et, malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel en cours, à compter du 30 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation et doit préciser le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

L’article 22 de la même loi applicable au moment de la signature du contrat de bail objet du présent litige, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 30 novembre 2010 prévoit un dépôt de garantie 1740 euros. Les bailleurs déclarent dans leur assignation que le dépôt de garantie s’élevait à 747 euros, en contradiction avec la mention du contrat de location produit.

Les bailleurs sollicitent la conservation de la somme de 747 euros versée au titre du dépôt de garantie en raison de la carence fautive des locataires à la réalisation des travaux et de leur non-respect de leurs obligations. Toutefois, ils ne produisent aucun justificatif du coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement.
Concernant les charges récupérables impayées, ils ne forment aucune demande dans le cadre de la présente procédure.
Enfin, si le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations des locataires, il ne possède en revanche pas de caractère indemnitaire qui pourrait être conservé en réparation d’un quelconque préjudice.

Il en résulte que la demande de conservation du dépôt de garantie pour un montant de 747 euros de Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation ainsi que le congé pour motif légitime et sérieux du 25 mai 2022.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de leur allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant in solidum Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] à la leur payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit et compatible avec la nature de l’affaire, est de droit et ne sera donc pas écartée.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] à Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] et Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] le 25 mai 2022, à effet au 29 novembre 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] sont occupants sans droit, ni titre des lieux situés au [Adresse 2], depuis le 25 juin 2023 ;

AUTORISE Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux situés au [Adresse 2] ;

DIT que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

REJETTE la demande de suppression du délai pour quitter les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel en cours, à compter du 30 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation ainsi que le congé pour motif légitime et sérieux du 25 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de PARIS, en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé à Paris, le 14 janvier 2025 et mis à la disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.