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L’Essentiel : Madame [P] [J] a loué un immeuble à Monsieur [E] [X] depuis le 23 février 2021. Suite au décès de son époux, elle a notifié un congé le 18 août 2023 pour vendre le bien, prenant effet le 22 février 2024. Malgré cela, Monsieur [E] [X] est resté dans les lieux sans payer de loyers. En mai 2024, Madame [P] [J] a assigné Monsieur [E] [X] en référé pour valider le congé et demander son expulsion. Le tribunal a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné Monsieur [E] [X] à verser une indemnité d’occupation de 850€ par mois.
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Contexte de la locationMadame [P] [J] a loué un immeuble à Monsieur [E] [X] à partir du 23 février 2021, avec un loyer de 850€. Suite au décès de son époux, le bien est devenu une indivision avec ses filles mineures, [W] [K] et [F] [K], qu’elle représente. Notification de congéLe 18 août 2023, Madame [P] [J] a délivré un congé à Monsieur [E] [X] pour vendre le bien, avec une offre d’achat de 180.000€, prenant effet le 22 février 2024. Le locataire n’a pas exercé son droit de préférence ni contesté le congé. Occupation sans droitMalgré la notification du congé, Monsieur [E] [X] est resté dans les lieux sans payer de loyers ni d’indemnités d’occupation. Un constat d’huissier a été dressé le 22 février 2024, confirmant son maintien dans le logement. Procédure judiciaireLe 15 mai 2024, Madame [P] [J] a assigné Monsieur [E] [X] en référé pour valider le congé, reconnaître son occupation sans droit, et demander son expulsion. L’audience a eu lieu le 25 juin 2024, mais les débats ont été renvoyés au 1er octobre 2024 en raison de l’absence de production du bail. Décision du tribunalLe tribunal a validé le congé et ordonné l’expulsion de Monsieur [E] [X], stipulant qu’il pourrait être expulsé avec l’assistance de la force publique si nécessaire. Il a également été condamné à verser une indemnité d’occupation de 850€ par mois et 800€ à Madame [P] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les dépens ont été à sa charge. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la validité du congé délivré par Madame [P] [J] ?Le congé délivré par Madame [P] [J] est valide en vertu des dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui stipule que : « Le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement loué, à condition de respecter un préavis de six mois avant le terme du bail. » Dans cette affaire, le congé a été délivré le 18 août 2023 pour un terme au 22 février 2024, respectant ainsi le délai de préavis requis. De plus, le congé mentionne l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour le locataire de faire valoir son droit de préférence, conformément à l’article L. 412-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, le congé est régulier tant sur le fond que sur la forme, et Monsieur [E] [X] n’ayant pas contesté cette décision, il convient de le valider. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [E] [X] ?L’occupation sans droit ni titre de Monsieur [E] [X] depuis le 22 février 2024 entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment en vertu des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. L’article L. 412-1 précise que : « À défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, le locataire pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique. » En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, Monsieur [E] [X] cause un préjudice à Madame [P] [J], qui a le droit de demander une indemnité d’occupation. Le tribunal a fixé cette indemnité à 850€, correspondant au montant du loyer initial, ce qui est conforme à l’article 1728 du Code civil, qui stipule que : « Le locataire est tenu de payer le loyer convenu. » Ainsi, Monsieur [E] [X] est condamné à payer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qui ne peut excéder 3 000 euros. » Dans cette affaire, le tribunal a jugé inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [J] l’intégralité des frais engagés pour la procédure. Ainsi, Monsieur [E] [X] a été condamné à verser 800€ à Madame [P] [J] en application de cet article, ce qui est justifié par le fait qu’elle a dû engager des frais pour faire valoir ses droits face à l’occupation illégale de son bien. Cette décision vise à compenser les désagréments et les coûts supportés par le bailleur dans le cadre de la procédure judiciaire. Quelles sont les conséquences des dépens dans cette procédure ?Les dépens, qui comprennent les frais de justice, sont régis par les articles 696 et suivants du Code de procédure civile. L’article 696 précise que : « La partie qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens. » Dans cette affaire, Monsieur [E] [X], n’ayant pas comparu et ayant succombé au principal, est donc condamné à supporter les dépens de la procédure. Cette règle vise à garantir que la partie qui a agi en justice et a obtenu gain de cause ne soit pas pénalisée financièrement par les frais de la procédure, tandis que la partie perdante doit assumer les conséquences de son inaction ou de sa défense insuffisante. Ainsi, le tribunal a statué en conséquence, en condamnant Monsieur [E] [X] aux dépens, ce qui est conforme à la jurisprudence en matière de litiges locatifs. |
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
NAC: 5AC
N° RG 24/03345
N° Portalis DBX4-W-B7I-TIOK
JUGEMENT
N° B 24/
DU : 21 Novembre 2024
[P] [J]
C/
[E] [X]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024
à Me Alexandra BOULOC
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le jeudi 21 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats, et de Fanny ACHIGAR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l’audience du 01 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
Madame [P] [J]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [X]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Par bail égaré mais prenant effet à date certaine au 23 février 2021, suivant état des lieux d’entrée, Madame [P] [J] a donné en location à Monsieur [E] [X] un immeuble à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n°50 et 52 ainsi qu’un garage n°205 situés [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer actuel de 850€.
Suite au décès de son époux le bien s’est trouvé en indivision avec ses filles mineures [W] [K] et [F] [K] qu’elle représente.
Par acte d’huissier du 18 août 2023, Madame [P] [J] et ses filles mineures représentées par leur mère ont délivré congé pour vendre à Monsieur [E] [X] pour le 22 février 2024, terme du bail, avec offre d’achat au prix de 180.000€.
Le locataire n’a pas fait valoir son droit de préférence et n’a pas contesté le congé, alors qu’il est en possession du bail égaré par le bailleur et s’est maintenu dans les lieux en s’abstenant depuis de s’acquitter du montant des loyers et indemnités d’occupation.
Le 22 février 2024, constat d’huissier était dressé de ce que le locataire se maintenait dans les lieux, n’ayant pas trouvé de nouveau logement.
Par acte du 15 mai 2024, Madame [P] [J] a fait assigner en référé Monsieur [E] [X] afin d’obtenir la validation du congé, la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre du logement, l’expulsion des occupants, avec au besoin le concours de la force publique, la fixation d’une indemnité d’occupation de 900€ par mois jusqu’à libération effective des lieux outre le paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.
L’affaire était appelée à l’audience du 25 juin 2024 et la réouverture des débats était ordonnée avec renvoi au fonds au 1er octobre 2024, du fait de l’absence de production du bail et la production des éléments permettant de fixer la date de celui-ci.
Madame [P] [J] en son nom et en qualité de représentante légale de ses filles mineures, valablement représentée, maintient ses demandes.
Monsieur [E] [X], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.
La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024.
Sur le congé :
Par acte du 18 août 2023, la SCP Serge CADENE – Pierre CASIMIRO – Guillaume RAYNAUD – Mathieu RIBAUTE – Yannick BERENGER, commissaires de justice, a délivré congé pour le 22 février 2024, précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour le locataire de faire valoir son droit de préférence. Le congé a été délivré 6 mois avant le terme du bail dont l’entrée en vigueur était fixé au 21 février 2021 par le constat d’état des lieux d’entrée. Le congé est donc régulier en la forme. Monsieur [E] [X] n’a pas donné suite à l’offre de vente et ne l’a pas contesté. Il convient de valider le congé et d’ordonner l’expulsion du locataire.
A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.
En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis le 22 février 2024, il cause un préjudice au bailleur qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 850€ que Monsieur [E] [X] sera condamné à payer.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile :
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [J] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [X] à lui verser la somme de 800€ sur le fondement de ce texte.
Sur les dépens
Monsieur [E] [X], succombant au principal, supportera les dépens.
DÉCISION :
Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Valide le congé délivré par Madame [P] [J] en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles mineures [W] et [F] [K] à Monsieur [E] [X] le 18 août 2023 avec effet au 22 février 2024,
Ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [X] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et les deux emplacements de stationnement n°50 et 52 ainsi que le garage n°205 situés [Adresse 2] à [Localité 1] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur,
Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [X] à compter du 22 février 2024 à Madame [P] [J] à la somme de 850€ et condamne Monsieur [E] [X] au paiement de cette indemnité jusqu’à libération complète des lieux,
Condamne Monsieur [E] [X] à payer à Madame [P] [J] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Condamne Monsieur [E] [X] aux dépens.
Le Greffier Le Juge
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