En date du 03 août 1999, M. [I] [H] a consenti un bail à Mme [G] [Y] pour une maison à Toulouse, avec un loyer de 3000 francs. Après le décès de M. [I] [H], M. [O] [H] est devenu propriétaire. Le 23 février 2023, M. [O] [H] a délivré un congé pour vendre à Mme [G] [Y], mais celle-ci a continué à occuper les lieux, entraînant une procédure judiciaire. Le tribunal a jugé le congé nul en raison d’une description imprécise du bien, et a rejeté les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, tout en ordonnant le paiement des charges récupérables.. Consulter la source documentaire.

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion

Le congé pour vendre délivré par le bailleur doit respecter les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule :

“Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis … A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.”

Il est également précisé que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Dans cette affaire, le congé délivré le 23 février 2023 ne mentionne pas la dépendance ni le jardin, ce qui crée une ambiguïté sur la consistance du bien proposé à la vente.

L’absence de description précise dans le congé empêche d’identifier clairement le bien, ce qui est contraire aux exigences légales. Par conséquent, le tribunal a déclaré le congé nul et sans effet, entraînant la poursuite du bail aux conditions originaires.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire plusieurs obligations, notamment :

« a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Le bailleur a fondé sa demande de résiliation sur plusieurs motifs, dont le non-paiement des charges récupérables. Cependant, il n’a pas prouvé avoir réclamé ces charges à la locataire, ce qui empêche d’imputer un manquement à Mme [G] [Y].

Concernant l’entretien de l’immeuble, les preuves fournies par le bailleur, notamment des photographies, ne permettent pas d’établir un manquement grave.

De plus, l’avenant signé entre les parties autorisait Mme [G] [Y] à réaliser des travaux pour son activité professionnelle, ce qui exclut toute faute à cet égard.

Ainsi, la demande de résiliation judiciaire a été rejetée.

Sur la demande en paiement des charges récupérables

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie.

En l’espèce, bien que le contrat de bail ne mentionne pas explicitement les provisions sur charges, il stipule que les charges récupérables seront exigibles sur justification.

M. [O] [H] a justifié le montant des charges pour les années 2021 à 2023, totalisant 578 euros.

La locataire est donc redevable de cette somme, et sa demande de non-paiement des charges a été rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans cette affaire, M. [O] [H] a été débouté de ses demandes principales, ce qui signifie qu’il n’a pas démontré avoir subi un préjudice imputable à Mme [G] [Y].

Par conséquent, sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral a été rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Étant donné que M. [O] [H] a perdu son action principale, il supportera la charge des dépens.

De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Dans ce cas, M. [O] [H] a été condamné à verser 400 euros à Mme [G] [Y] pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Ainsi, toutes les demandes de M. [O] [H] ont été rejetées, et le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.