PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025

N° RG 23/00646 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDLE

[D] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/017961 du 05/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.C.E.A. A. PERRIN ET FILS

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 21/01385) suivant déclaration d’appel du 05 février 2023

APPELANTE :

[D] [B]

née le 04 Mars 1969 à [Localité 3] (ALGERIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.C.E.A. A. PERRIN ET FILS agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Hélène JANOUEIX de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Il y a plus de 20 ans la Scea Perrin et fils, exploitant le château [4] a donné à bail verbal à M. [B] qui était son salarié un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 346 euros.

M. [B] est décédé le 1er décembre 2009, date au delà de laquelle Mme [B] s’est maintenue dans l’appartement s’étant acquittée des loyers, une revalorisation du loyer ayant été appliquée en mars 2015 et mars 2019.

Le 30 janvier 2017, la Scea a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à Mme [D] [B] lui laissant un délai jusqu’au 31 juillet 2017 pour libérer le lieux, le bailleur.

Mme [B] s’étant maintenue dans les lieux, la Scea Perrin et fils, par exploit en date du 16 novembre 2017, a fait citer Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir l’expulsion de Mme [B], occupante sans droit ni titre du logement ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non respect par Mme [B] de son obligation d’entretien, aux mêmes fins d’expulsion.

Par jugement en date du 16 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a:

-validé le congé donné le 30 janvier 2017 par la Scea Perrin & Fils,

– dit que Mme [D] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2017,

– ordonné l’expulsion de Mme [D] [B] ou de tous occupants de son chef des lieux loués dans le mois suivant la signification de la présente décision,

– dit que passé ce délai il pourra y être procédé avec le concours de la force publique,

– dit que le transport des meubles dans un garde meubles aux frais de Mme [D] [B] pourra intervenir,

– fixé à compter du présent jugement l’indemnité d’occupation due par Mme [D] [B] jusqu’à la libération effective à la somme de 325 euros par mois,

– condamné la Scea Perrin & fils à payer à Mme [D] [B] la somme de 1 532 euros de loyers indûment perçue depuis février 2015, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné Mme [D] [B] à payer à la Scea Perrin & Fils la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit,

– condamné Mme [D] [B] aux dépens dans lesquels sera inclus exclusivement le coût du constat d’huissier du 14 octobre 2020, ces dépens devant être recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

Par déclaration électronique en date du 5 février 2023, Mme [D] [B] a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément, hormis en ce qu’il a condamné la Scea Perrin & fils à lui restituer une somme de 1 532 euros.

Mme [D] [B], dans ses dernières conclusions en date du 4 mai 2023, demande à la cour d’infirmer le jugement des chefs déférés et statuant à nouveau :

-déclarer nul le congé à elle délivré le 30 janvier 2017,

– débouter la Scea Perrin & fils de toutes ses demandes,

– ordonner une expertise judiciaire afin de mettre en évidence des critères d’indécence du logement ou des signes de vétusté, déterminer dans l’affirmative les travaux incombant au propriétaire pour satisfaire à son obligation de délivrance d’un logement décent,

-dispenser Mme [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de consignation,

– condamner la Scea Perrin aux dépens de l’instance et à payer à Maître Othman une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La Scea Perrin & fils, par dernières conclusions en date du 20 juillet 2023, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter en conséquence Mme [B] de l’intégralité de ses demandes, de la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le tribunal, retenant que la loi du 6 juillet 1989 régissait le contrat de location verbal entre la Scea Perrin & fils et M. [B], a retenu que la première avait adressé à Mme [B] un courrier recommandé avec accusé réception, le 30 janvier 2017, lui faisant part de son intention de récupérer le logement, lui laissant un délai jusqu’au 31 juillet pour récupérer les lieux ; que la Scea a réitéré sa demande par divers courriers postérieurs au 31 juillet dont un courrier du 26 octobre 2017 lui précisant bien l’intention de reprendre le logement pour y loger des personnes travaillant sur sa propriété ; que ce congé régulier aux fins de reprise conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi a institué Mme [B] occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2017, de sorte qu’il a ordonné son expulsion.

Mme [B] conclut au contraire à l’irrégularité du congé donné le 30 janvier 2017 qui ne respecte ni les conditions de délai, ni les conditions de forme de l’article 15, ne contenant notamment pas le motif du congé.

La Scea fait au contraire valoir que le bail verbal n’est soumis à aucune condition de forme ou de délai s’agissant de sa résiliation dès lors que la volonté du bailleur de reprendre l’immeuble est exprimée de façon non équivoque ; que les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lui sont inapplicables et que le congé est régulier dès lors qu’a été laissé au locataire un délai raisonnable pour libérer les lieux, sans qu’il soit besoin de mentionner le motif de reprise.

Les parties ne contestent pas qu’un bail verbal liait M. [B] à la Scea Perrin & fils, de sorte que celui-ci s’est trouvé obligatoirement soumis aux disposition de la loi du 6 juillet 1989 laquelle a vocation à régir ledit contrat en toutes ses dispositions.

Ainsi, les dispositions de l’article 15 de la loi régissant le congé pour reprise s’appliquent-elles au présent litige.

En effet, les mêmes dispositions s’appliquent à Mme [B] qui occupait les lieux au décès de son époux et que la Scea a laissé occuper les lieux, sans litige jusqu’en 2017.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige ‘I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur’.

Il s’ensuit que non seulement le congé doit indiquer le motif de la reprise du logement (reprendre, vendre ou motif légitime ou sérieux) mais que lorsque le congé est motivé par la décision de reprendre le logement, celle-ci ne peut avoir lieu qu’au profit du bailleur lui même, son conjoint ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint …. ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De même, lorsque la décision de reprendre est fondée sur un ‘motif légitime et sérieux’, le bailleur doit indiquer à peine de nullité le motif du congé.

En conséquence, c’est à tort que le tribunal a retenu la validité du congé délivré le 30 janvier 2017 dont le seul motif de reprise allégué est ‘nous souhaiterions récupérer le logement’, ce qui ne répond pas aux exigences de l’article 15.

Le courrier du 19 juillet 2017 adressé à Mme [B] ne fait pas davantage état d’un motif de reprise mais rappelle à Mme [B] que l’échéance du 31 juillet approche et sollicite la fixation d’un rendez vous pour effectuer l’état des lieux. Il ne s’agit pas davantage d’un congé régulier au sens des dispositions précitées.

Même à retenir que le courrier suivant du 26 octobre 2017 est fondé sur un motif sérieux de reprise, à savoir ‘nous aimerions faire bénéficier de ce logement à des personnes qui travaillent sur la propriété’, celui ci n’a pu rétroactivement valider le motif de congé non exprimé dans les courriers précédents.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que la décision de faire bénéficier du logement des personnes qui travaillent sur la propriété, qui ne sont pas légalement bénéficiaires de la possibilité de reprise du logement et qui n’ont pas de raison d’être préférées à Mme [B] qui est titulaire du bail depuis de nombreuses années, constitue un motif sérieux de reprise.

Cependant, la Scea Perrin a adressé en suivant de nombreux courriers recommandés avec accusé réception à Mme [B] pour lui demander de partir et, le 21 février 2018, elle lui indiquait qu’elle avait notamment besoin d’effectuer des travaux dans le logement, ce qui constituait un motif de congé.

Cette nécessité est conforme à un logement donné en location depuis plus de 20 ans alors que les normes d’habitabilité ont évolué et que le constat d’huissier réalisé par l’intimée en présence de Mme [B], le 14 octobre 2020, est venu corroborer l’état de vétusté du logement, de sorte que le motif de reprise apparaît également sérieux.

Ce courrier du 21 février 2018 indiquait ainsi suffisamment à Mme [B] le motif de reprise qui apparaît donc à la fois légitime et sérieux.

Le délai de préavis lorsqu’il émane du bailleur étant de six mois, il convient de juger que Mme [B] devait libérer les lieux au plus tard le 21 août 2018 de sorte que ne s’étant toujours pas exécutée, elle est occupante sans droit ni titre depuis le 22 août 2018, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu’il a en conséquence dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expertise de Mme [B], celle-ci ne justifiant aucunement de l’état d’indécence du logement dont l’huissier a surtout noté qu’il présentait un défaut d’entretien courant incombant au locataire (propreté), ce alors que Mme [B] ne justifie nullement avoir jamais alerté son bailleur quant à l’état du logement. Le jugement est en conséquence également confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [B] et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

En tout état de cause, le défaut d’entretien du logement (intérieur et extérieur) comme attesté par le constat d’huissier ou le défaut de justification de l’attestation d’assurance dans les deux mois du commandement délivré le 11 décembre 2020, conformément à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, l’attestation produite tardivement le 22 octobre 2021 ne constituant pas une régularisation de la situation à cet égard, justifiaient, s’il en était encore besoin, la résolution du contrat de bail pour défaut d’exécution par le locataire de ses obligations.

Au vu de l’issue du présent recours, le jugement qui a condamné Mme [B] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité à la Scea Perrin au titre de ses frais irrépétibles de première instance est confirmé.

Pour les mêmes motifs, Mme [B] est condamné aux dépens du présent recours ainsi q’à payer à la Scea Perrin & fils une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a validé le congé délivré par la Scea Perrin & Fils le 30 janvier 2017 et dit que Mme [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 2 août 2017.

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Prononce la nullité du congé délivré le 30 janvier 2017,

Valide le congé donné à Mme [D] [B] le 21 février 2018,

En conséquence :

Dit que Mme [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 août 2018,

Condamne Mme [D] [B] à payer à la Scea Perrin & fils une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [B] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,