TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

DU 16 Janvier 2025
Dossier N° RG 22/04014 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPRV
Minute n° : 2025/19

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL GESIMMO C/ [G] [I], [J] [F] épouse [I]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER FF lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [D] [C]
Maître [A] [H]

Délivrées le 16 Janvier 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL GESIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [I]
Madame [J] [F] épouse [I]
demeurants [Adresse 4]
représentés par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
M. [G] [I] et Mme [J] [F] épouse [I] ont acquis, suivant acte notarié du 7 février 2011, une maison d’habitation de plain-pied avec terrasse couverte, double garage, une piscine semi-enterrée et le terrain autour figurant au cadastre section B, numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3], formant le lot n° 302 du groupe d’habitation dénommé « [Adresse 5] ».
L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété en date du 8 juin 2006.
Considérant que les époux [I] avaient édifiés des constructions non autorisées à savoir, un mur de clôture en limite du terrain du lot 302 avec les lots 139 et 303, un local technique en limite du lot 302 avec le lot voisin 303 et n’avaient pas respecté l’obligation d’obtenir le consentement de la copropriété pour toute modification de l’aspect extérieur de la construction et du terrain pour la construction d’une piscine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’Eurl Gesimmo, a fait assigner, le 3 juin 2022, M. [G] [I] et Mme [J] [F] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir ordonner la destruction du mur de clôture, du dallage et du local technique de la piscine et de la jardinière, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir. Il a également sollicité que l’exécution provisoire ne soit pas écartée et que les requis soient condamnés à lui payer la somme de 3600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens recouvrés par Me Jean-Christophe Michel, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Toutes les parties ont conclu, l’affaire a été clôturée le 15 avril 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 7 novembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’Eurl Gesimmo, demande au tribunal, au visa du règlement de copropriété du 8 juin 2006, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des constats d’huissier du 13 mai 2022 et du 1er juin 2023 d’ordonner la destruction du dallage des jardinières et de la construction maçonnée d’environ 2,5 sur 1 mètre édifiée dans la bande des 3,5 mètres des limites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner les requis au paiement de la somme de 3600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Me Jean-Christophe Michel, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions en réponse numéro 2, notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, M et Mme [I], demandent au tribunal de :
A titre principal,
Constater que la demande du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic est devenue sans objet s’agissant de la demande de démolition des murs de clôture et du local technique.
Juger que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic n’a pas mandat aux fins de solliciter la démolition du dallage des jardinières et de la construction maçonnée d’environ 2,5 sur 1 m édifié dans la bande des 3,5 mètres des limites, tels que sollicités aux termes du dispositif de ses dernières conclusions
Ce faisant,
Juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic s’agissant de sa demande de démolition du dallage des jardinières et de la construction maçonnée d’environ 2,5 sur 1 m édifié dans la bande des 3,5 mètres des limites, tels que sollicités aux termes du dispositif de ses dernières conclusions
A titre subsidiaire,
Juger le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic mal fondé en son action,
Ce faisant,
Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire, le Tribunal devait ordonner la condamnation en tout ou partie des époux [I] à démolir,
Refuser d’ordonner l’exécution provisoire
En tout état de cause,
Outre les dépens, Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic à payer à Mr et Mme [I] la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité des demandes :

.1 Moyens des parties :
M. et Mme [I] font valoir que le mandat confié au syndic pour agir en justice doit énumérer de façon précise les désordres et qu’en l’espèce la résolution ne vise pas le dallage autour de la piscine, les jardinières et la construction maçonnée d’environ 2,5 m sur 1 mètre. Ils considèrent que le syndic n’est alors nullement habilité à intenter une action en justice à leur encontre sur ces points. Ils demandent au tribunal de juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour la démolition desdites constructions.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] indique que l’assemblée générale ordinaire du 7 août 2021 devenue définitive, a donné l’autorisation pour agir en justice à l’encontre de Mme [J] [F] et M. [G] [I].

1.2 Réponse du tribunal :

Le syndic de copropriété a seule qualité pour représenter le syndicat en justice, mais il ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le défaut d’habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond dont les copropriétaires peuvent se prévaloir en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Ainsi, pour qu’il n’y ait aucun doute quant à l’objet et à la portée de l’habilitation confiée au syndic, l’autorisation doit mentionner clairement : l’objet de la demande en justice, la personne qui doit être assignée, le fondement de la demande, l’étendue de l’autorisation quant aux voies de recours.

Il sera rappelé que selon l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte et que l’article 119 du code de procédure civile dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse. Aux termes de l’article 121 code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il est exact qu’en l’absence d’autorisation, la demande introduite par le syndic de copropriété est irrecevable et sanctionnée par la nullité de l’assignation pour irrégularité de fond.

Toutefois, l’absence d’autorisation soulevée par les défendeurs constitue une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile et il n’appartient donc pas au juge du fond de statuer sur ce point et de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en démolition du dallage, des jardinières et de la construction maçonnée d’environ 2,5 mètres sur 1 mètre.

2. Sur les demandes de destruction formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] :

2.1 Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété interdit la modification de l’aspect extérieur sachant que le jardin d’agrément des défendeurs a disparu pour être recouvert d’une dalle en béton.
Il indique qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété et que si de nombreuses discussions ont eu lieu avec les époux [I], elles n’ont pu aboutir en raison de l’entêtement de ces derniers. Il conteste avoir été informé de la démolition du mur de clôture et du local technique avant l’assignation.
Il soutient que le dallage modifie l’écoulement naturel des eaux et que la distance de 3,5 mètres par rapport aux limites du terrain pour toute construction n’a pas été respectée par les défendeurs.

M. et Mme [I] considèrent que le syndicat des copropriétaires s’acharne contre eux. Ils indiquent qu’ils ont tenté en vain à plusieurs reprises d’obtenir une solution amiable, que dans la copropriété la plupart des piscines sont dallées et que les arbustes sont plantés dans des jardinières.

Ils rappellent qu’ils ont été cités devant le tribunal correctionnel de Draguignan et qu’après ajournement ce dernier a indiqué n’y avoir lieu à mesure de restitution.

Ils précisent qu’ils ont procédé à la destruction du mur de clôture et du local technique de sorte que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à ce sujet sont devenues sans objet.

Ils exposent que les jardinières, la dalle et que le petit ouvrage de 1,15 m² destiné à accueillir la pompe à chaleur de la piscine sont réalisés sur des parties privatives , que ces travaux n’affectent pas l’harmonie de l’ensemble du domaine puisqu’ils ne sont pas visibles depuis la voie publique, que le jardin d’agrément existe toujours.

2.2 Réponse du tribunal :

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne sollicite plus la démolition de la clôture et du local technique. Les époux [I] ont justifié avoir procédé à leur destruction.

Le tribunal n’a pas donc pas à se prononcer sur ces points.

En ce qui concerne le dallage, les jardinières et la construction maçonnée d’environ 2,5 mètres sur 1 mètre.

Le règlement de copropriété du [Adresse 5] en date du 8 juin 2006, précise que le terrain est une partie privative et il est mentionné que « Toute nouvelle construction ou extension d’une construction existante devra impérativement et indépendamment des règles obligatoires d’urbanisme tenir compte des règles particulières inscrites au présent règlement qui, si elles ne peuvent aller à l’encontre des règles administratives, sont parfaitement valables dans la mesure où elles sont plus restrictives.
De même aucune modification à l’aspect extérieur de la construction ou du terrain, des portes d’entrée des habitations, des fenêtres, des persiennes d’une manière générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble du domaine ne peut être réalisée sans le consentement préalable de la majorité des copropriétaires. »

« Les propriétaires ne peuvent modifier l’écoulement des eaux de ruissellement ou obstruer, même partiellement et temporairement, les fossés des voies pour l’accès des parcelles…. »
« Chaque propriétaire sera tenu d’entretenir constamment en nature de jardin d’agrément le terrain affecté à son habitat et de le débroussailler pour parer un risque incendie. »

« Clôtures : Aucune clôture, même sur les parties divises limitrophes ne sera édifiée. Si les propriétaires désirent se clore, ils doivent réaliser ces clôtures par des plantations constituées par des espèces du pays et valables dans la région. Il résulte de cette disposition que les propriétaires qui veulent procéder à ces plantations ne pourront pas exiger de leurs voisins, à moins d’accords particuliers, le remboursement de la mitoyenneté .»

Le constat d’huissier de justice du 13 mai 2022 indique que sur la parcelle B [Cadastre 2] a été réalisée une piscine avec plage dallée autour, qu’entre la maison et la piscine, un dallage a été réalisé sur la moitié de la surface de la parcelle tandis que l’autre moitié est en attente de pose des dernières dalles et que devant les murs de clôture a été réalisée une jardinière maçonnée.

Le procès-verbal du commissaire de justice en date du 14 novembre 2022 constate que les murs de clôture ont été démolis, qu’il ne reste que deux jardinières permettant de planter une haie végétale et qu’un palmier est présent entre ces deux jardinières.

Le constat du commissaire de justice du 1er juin 2023 met en évidence sur le terrain des époux [I], une construction maçonnée d’environ 2,50 m sur 1 m avec des trous sur un des deux côtés et sur l’arrière, qui pourrait notamment recevoir une pompe à chaleur ou autre. Ils ajoutent que les jardinières et cette construction se situent dans la zone des 3,50 mètres de la limite des propriétés voisines.

Il est établi que les jardinières, le dallage autour de la piscine et la petite construction destinée à recevoir la pompe à chaleur sont situées sur une partie privative. La photographie google produites par M. [G] [I] et Mme [J] [F], qui n’est pas remise en question par le demandeur, permet de constater que le terrain des défendeurs est en partie consacré à un jardin d’agrément avec une forte densité de végétation et que les constructions objets du litige ne sont pas visibles depuis la voie publique. De plus il n’est aucunement établi que l’écoulement des eaux de ruissellement ait été modifié par époux [I] et que l’harmonie de la copropriété ait été affectée puisque les travaux ne sont pas visibles depuis l’extérieur de la propriété [I]. Aucune décision n’a ordonnée la démolition de la piscine et le dallage qui l’entoure ne pose pas de difficulté particulière, les jardinières vont permettre le respect du règlement de copropriété avec la plantation d’espèces du pays pour constituer une clôture. De plus, le syndicat des copropriétaires demandeur ne donne aucune explication sur la zone de 3,50 mètres de la limite de parcelle dont il fait état, sachant que les constructions litigieuses ont une hauteur très faible.

Par conséquent, le dallage, les jardinières et la construction maçonnée d’environ 2,5 mètres sur 1 mètre sont conformes au règlement de copropriété et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’Eurl Gesimmo sera débouté de toutes demandes de destruction sous astreinte.

3. Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, partie perdante sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [I] et Mme [J] [F] les frais irrépétibles exposés pour se défendre. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que le tribunal est incompétent pour statuer sur l’exception de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, de toutes ses demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice à payer à M. [G] [I] et Mme [J] [F] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,