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L’Essentiel : Le Tribunal a déclaré Monsieur [X] et la SAS PLS irrecevables dans leur demande de nullité du congé, validant ainsi ce dernier. Il a constaté que la sous-location à la SAS PLS n’était pas opposable à Madame [I], en raison du défaut d’information du bailleur. En conséquence, le Tribunal a ordonné l’expulsion de Monsieur [X], lui accordant un délai de six mois pour quitter les lieux. De plus, il a condamné Monsieur [X] à verser une indemnité d’occupation et à remettre en état les lieux loués, tandis que Madame [I] a obtenu 2.500 euros au titre de l’article 700.
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Introduction de l’instancePar acte introductif d’instance du 7 novembre 2023, Monsieur [D] [X] et la SAS POIDS LOURDS SERVICES (PLS) ont assigné Madame [Y] [P] [W] épouse [I] en nullité de congé et en renouvellement de bail. Contexte du bail commercialMonsieur [X] a conclu un bail commercial le 1er février 2005 pour un terrain de 8.000 m² à [Localité 7] pour une durée de 9 ans, reconduit tacitement. Le bail incluait une clause de sous-location, ce qui a permis à Monsieur [X] de sous-louer à la SAS PLS, dont il est le Président. Un congé a été délivré le 26 septembre 2023, contesté par Monsieur [X]. Arguments de Monsieur [X]Monsieur [X] soutient que le terrain est un local accessoire et qu’il bénéficie du statut des baux commerciaux, ce qui lui permet de demander une indemnité d’éviction. Il conteste la validité du congé, arguant que Madame [I] n’a pas prouvé sa qualité de propriétaire au moment de la délivrance. Il demande également un renouvellement de bail et un délai de grâce de 24 mois pour quitter les lieux. Réponse de Madame [I]Madame [I] conteste la demande de nullité du congé, affirmant qu’il est valide et que la sous-location à la SAS PLS est inopposable. Elle réclame une indemnité d’occupation de 3.000 euros et l’expulsion de Monsieur [X], ainsi que la remise en état des lieux loués. Validité du congéLe congé a été délivré conformément aux exigences légales, avec un préavis de six mois. Les requérants contestent la qualité de propriétaire de Madame [I], mais cette question doit être soulevée devant le Juge de la mise en état, rendant leur demande irrecevable devant le Tribunal. Conditions du statut des baux commerciauxPour bénéficier du statut des baux commerciaux, Monsieur [X] devait être immatriculé au Registre du Commerce à l’adresse des lieux loués. Or, il n’est immatriculé qu’à son siège social à [Localité 8], ce qui ne lui permet pas de revendiquer ce statut ni une indemnité d’éviction. Inopposabilité de la sous-locationLa sous-location à la SAS PLS n’est pas opposable à Madame [I] car Monsieur [X] n’a pas informé le bailleur, malgré l’autorisation de sous-location dans le contrat. Par conséquent, la SAS PLS ne peut pas prétendre au renouvellement du bail. Décisions du TribunalLe Tribunal a déclaré Monsieur [X] et la SAS PLS irrecevables dans leur demande de nullité du congé, a validé le congé, et a constaté que la sous-location était inopposable. Il a ordonné l’expulsion de Monsieur [X] et a fixé un délai de six mois pour quitter les lieux, tout en condamnant Monsieur [X] à payer une indemnité d’occupation et à remettre en état les lieux loués. Madame [I] a également été accordée une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la validité du congé délivré par Madame [I] à Monsieur [X] ?Le congé délivré par Madame [I] à Monsieur [X] est considéré comme valide. En effet, conformément à l’article L.145-9 du Code de Commerce, le bailleur doit donner congé au locataire six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Dans cette affaire, le congé a été délivré par acte extrajudiciaire le 26 septembre 2023, pour une échéance au 31 mars 2024, respectant ainsi les exigences légales. De plus, les requérants ont soulevé la question de la qualité de propriétaire de Madame [I] au moment de la délivrance du congé. Cependant, cette question est une fin de non-recevoir qui doit être soulevée devant le Juge de la mise en état, conformément à l’article 789 du Code de procédure civile. Ainsi, les requérants sont irrecevables à soulever cette question devant le Tribunal statuant au fond. Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit justifier de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, conformément à l’article L.145-1 du Code de Commerce. Cette immatriculation doit être effectuée à l’adresse des lieux loués et à la date de délivrance du congé par le bailleur. Dans le cas présent, Monsieur [X] exerce une activité commerciale de garagiste dans les lieux loués, mais il est uniquement immatriculé pour son siège social situé à [Localité 8]. Cela signifie qu’il ne satisfait pas aux conditions posées par l’article L.145-1, ce qui l’empêche de bénéficier du statut des baux commerciaux et, par conséquent, d’une indemnité d’éviction. Quelles sont les obligations du locataire en matière de sous-location ?L’article L.145-31 du Code de Commerce stipule que le locataire doit informer le bailleur de toute sous-location, même si celle-ci est autorisée dans le contrat de bail. Cette obligation permet au bailleur de connaître les conditions de la sous-location et l’identité du sous-locataire. Dans cette affaire, Monsieur [X] a sous-loué une partie du terrain à la SAS PLS sans informer Madame [I]. Par conséquent, la sous-location apparaît inopposable au bailleur, qui n’a pas été informé de cet acte. Ainsi, la SAS PLS ne peut prétendre ni au renouvellement du bail ni à une indemnité d’éviction. Quelles sont les conséquences de la fin du bail pour Monsieur [X] ?La fin du bail a été constatée au 31 mars 2024, ce qui entraîne plusieurs conséquences pour Monsieur [X]. Il est condamné à payer à Madame [I] une indemnité d’occupation équivalente au loyer actuellement acquitté, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux. De plus, le Tribunal a prononcé son expulsion des locaux, avec un délai de six mois pour quitter les lieux, sous astreinte de 300 euros par jour en cas de non-respect de cette décision. Monsieur [X] est également tenu de procéder à la remise en état des lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour, à l’expiration du même délai de six mois. Ces mesures visent à protéger les droits de la bailleur et à assurer la restitution des lieux dans un état conforme. |
REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/04060 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQAN
NAC : 30E
JUGEMENT CIVIL
DU 28 JANVIER 2025
DEMANDEURS
M. [D] [B] [C] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Société POIDS LOURD SERVICES SAS
Représentéen la personne de son Président en exercice
[Adresse 3] – [Adresse 5]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
Mme [K] [P] [W] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le :28.01.2025
Expédition délivrée le :
à Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES
Me Rohan RAJABALY
Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES
Me Rohan RAJABALY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Novembre 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.
JUGEMENT :Contradictoire, du 28 Janvier 2025, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
Par acte introductif d’instance du 7 novembre 2023, Monsieur [D] [X] et la SAS POIDS LOURDS SERVICES (PLS) ont fait assigner Madame [Y] [P] [W] épouse [I] en nullité de congé et en renouvellement de bail.
Monsieur [X] expose que, par acte sous seing privé en date du 1er février 2005, Madame [I] lui a donné à bail commercial un terrain d’une surface de 8.000 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans ;
que le bail a été reconduit tacitement ;
qu’il exerçait à titre individuel, son siège social étant fixé à son domicile au [Adresse 2] à [Localité 8] ;
que figure au bail une clause autorisant la sous-location de tout ou partie des biens loués ;
que c’est dans ces conditions qu’il a conclu un contrat de sous-location avec la SAS PLS dont il est le Président ;
qu’aux termes d’un acte du 26 septembre 2023 délivré par Commissaire de justice, il lui a été donné congé avec dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, ce qu’il conteste.
Il fait valoir que le terrain loué en vue d’une utilisation conjointe avec le local principal constitue un local accessoire qui n’a pas à faire l’objet d’une immatriculation ;
que, de ce fait, il bénéficie du statut des baux commerciaux et peut solliciter une indemnité d’éviction.
Il conclut à la nullité du congé, Madame [I] n’ayant pas démontré sa qualité de propriétaire au jour de la délivrance du congé.
Si le congé était déclaré valide, il demande une indemnité d’éviction et, avant dire droit, la désignation d’un expert, tant au titre du bail qu’à celui des constructions qu’il a édifiées sur le terrain litigieux.
Il sollicite également un délai de grâce de 24 mois pour quitter les lieux.
En tout état de cause, les requérants réclament pour chacun la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [I] conclut à l’irrecevabilité de la demande de nullité du congé.
Sur le fond, elle fait valoir que le congé délivré à Monsieur [X] pour le 31 mars 2024 est parfaitement valable et que la sous-location partielle consentie à la SAS PLS lui est inopposable.
Elle demande la condamnation de Monsieur [X] et de tous occupants de son chef à lui payer une indemnité d’occupation de 3.000 euros et la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle demande, outre l’expulsion de Monsieur [X] et de tous occupants de son chef à procéder sous astreinte à la remise en état des lieux loués.
ET SUR QUOI
Il est constant que, par acte sous seing privé du 1er février 2005, Madame [Y]-[P] [W] épouse [I] a donné à bail commercial à Monsieur [D] [X] un terrain de 8.000 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans prenant effet le 1er février 2005 pour se terminer le 31 janvier 2014 ;
que depuis le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.
Conformément aux dispositions de l’article 145-9 du Code de Commerce, Madame [I] a donné congé à son locataire six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
En effet, ce congé a été délivré par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023 pour l’échéance du 31 mars 2024.
Les requérants concluent à la nullité du congé au motif que Madame [I] n’a pas démontré sa qualité de propriétaire au jour de la délivrance du congé.
Il s’agit là d’une fin de non-recevoir qui doit être exclusivement soulevée devant le Juge de la mise en état conformément aux dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile.
Les requérants apparaissent irrecevables à la soulever devant le Tribunal statuant au fond.
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En vertu de l’article L.145-1 du Code de Commerce, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit justifier de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés s’il est commerçant ou au Répertoire des Métiers s’il est artisan.
Cette exigence d’immatriculation doit être effectuée à l’adresse des lieux loués et à la date de délivrance du congé par le bailleur, s’agissant d’une condition du droit à renouvellement.
En l’espèce, le congé délivré le 26 septembre 2023 l’a été pour dénégation du droit de Monsieur [X] au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Il est constant que Monsieur [X] exerce dans les lieux loués à [Localité 7] une activité commerciale de garagiste et qu’il est uniquement immatriculé pour le siège social de [Localité 8] ;
qu’il ne s’agit en rien d’un local accessoire de celui immatriculé à [Localité 8], dépourvu de clientèle propre et d’autonomie de gestion ;
qu’il exerce dans les lieux loués une activité commerciale de garagiste sur une surface de 6.000 m² dont le résultat d’exploitation pour l’exercice 2020 était de 36.513 euros.
Dès lors, il ne satisfait pas aux conditions posées par l’article L.145-1 du Code de commerce et ne saurait bénéficier d’une indemnité d’éviction conditionnée par la régularité de son immatriculation.
Monsieur [X] fait valoir qu’il a donné en sous-location à la SAS PLS une partie du terrain loué (2.000 m²) avec l’accord du bailleur conformément aux stipulations du bail.
Or, en vertu de l’article L.145-31 du Code de commerce, le locataire doit informer le bailleur même si la sous-location est autorisée dans le contrat de bail, cette obligation permettant au bailleur d’avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l’identité du sous-locataire.
Cette formalité n’ayant pas été accomplie, la sous-location apparaît inopposable au bailleur qui n’a pas concouru à l’acte.
La société PLS ne peut prétendre ni au renouvellement du bail ni à une indemnité d’éviction.
Il convient de donner acte à Madame [I] de ce qu’elle ne souhaite pas garder le hangar édifié par Monsieur [X], conformément aux dispositions de l’article 555 du Code civil qui lui en donnent le choix.
Il convient de faire droit à ses demandes reconventionnelles de Madame [I], sauf à modifier le montant et les modalités des astreintes.
Au vu des éléments du dossier, il y a lieu d’accorder à Monsieur [X] et à tous occupants de son chef un délai de six mois pour quitter les lieux.
L’équité commande en la cause d’allouer à Madame [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Faute de motif pertinent pour écarter l’exécution provisoire de droit, il convient de rejeter ce chef de demande.
Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
VU les articles L.145-1 et L.145-31 du Code de Commerce,
DÉCLARE Monsieur [X] et la SAS PLS irrecevables en leur demande tendant à la nullité du congé délivré le 27 septembre 2023,
DIT que ce congé a été valablement délivré,
DIT que la sous-location partielle consentie par Monsieur [X] à la SAS PLS est inopposable à Madame [I],
CONSTATE que le bail a pris fin le 31 mars 2024,
CONDAMNE Monsieur [X] à payer à Madame [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer actuellement acquitté, et ce, à compter du 31 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux,
PRONONCE l’expulsion de Monsieur [X] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], si besoin avec le concours publique et sous astreinte de 300 euros par jour, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,
CONDAMNE Monsieur [X] à procéder à la remise en état des lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,
CONDAMNE Monsieur [X] à payer à Madame [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [X].
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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