[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

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2ème chambre

N° RG 21/09601
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXQJ

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Juillet 2021

JUGEMENT
rendu le 27 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. UNIREAL
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R012

DÉFENDEURS

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P477

Monsieur [M] [X]
[Adresse 11]
[Localité 5]

représenté par Maître Nina GUINOT de la SELARL NGS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0538

Décision du 27 Novembre 2024
2ème chambre 2ème section
N° RG 21/09601 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXQJ

S.A.S.U. R.A EXPERTISE
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P477

S.A.S. BSRE INVESTMENT
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0139

* * * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Audrey HALLOT, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition le 27 juin 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 26 septembre 2024, puis au 27 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte authentique en date du 20 octobre 2020, Monsieur [M] [X] a vendu à la société UNIREAL par l’intermédiaire de la société BSRE INVESTMENT un appartement constituant le lot 17 d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13] moyennant un prix de 310 000 euros.

L’acte de vente mentionnait une superficie dite Carrez de 45,62 m², selon un certificat de superficie établie par la société R.A Expertise le 11 janvier 2020.

Suite à la réalisation de travaux de rénovation en novembre et décembre 2020, la société UNIREAL faisait réaliser un nouveau certificat de superficie par la SARL DUPOUY-FLAMENCOURT le 13 janvier 2021 qui retenait une surface de 35 m², soit une différence d’environ 23 % par rapport à la surface mentionnée dans l’acte de vente.

Cette superficie était confirmée le 12 février 2021 par la SCP BERTHELOT, mandatée par Monsieur [M] [X].

Estimant avoir été lésée lors de l’acquisition de son appartement et échouant à parvenir à un accord amiable avec son vendeur, la société UNIREAL a, par exploit introductif d’instance du 6 juillet 2021, fait assigner Monsieur [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la réparation de son préjudice lié à la moindre superficie du bien acquis.

Par exploits d’huissier en date du 19 octobre 2021, Monsieur [M] [X] a assigné en intervention forcée la société R.A EXPERTISE, son assureur la société ALLIANZ et la société BSRE INVESTMENT. (RG 21/13162)

Le 22 janvier 2021, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, la société UNIREAL demande au tribunal de :
Recevoir la société UNIREAL en ses présentes demandes et les déclarer bien fondées ; Constater que la superficie du bien acquis par la société UNIREAL est inférieure de 10,62 m² à celle prévue dans l’acte de cession du bien, soit une différence d’environ 23 %, ; Constater que Monsieur [M] [X] ne conteste pas la différence de superficie ; Condamner, Monsieur [M] [X] à payer à la société UNIREAL la somme de 72.165,71 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente ; Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; Dire et juger que l’attitude de Monsieur [M] [X] constitue une résistance abusive qui cause un préjudice à la société UNIREAL ; Condamner Monsieur [M] [X] à payer à la société UNIREAL la somme de 5.000 euros à titre de dommage et intérêts ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [M] [X] aux entiers dépens ; Condamner Monsieur [M] [X] à payer à la société UNIREAL I la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, Monsieur [M] [X] demande au tribunal de :
Rejeter la demande de la société UNIREAL de condamnation de Monsieur [M] [X] pour résistance abusive ;Rejeter la demande de la société UNIREAL de condamnation de Monsieur [M] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum la société R.A EXPERTISE et la société BSRE INVESTMENT au paiement à Monsieur [M] [X] de la somme de 72.165,71 euros au titre de sa perte de chance de pouvoir vendre son bien immobilier à des conditions financières équivalentes ;Condamner in solidum la société R.A EXPERTISE et la société BSRE INVESTMENT, au paiement de la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [M] [X];Condamner in solidum la société R.A EXPERTISE et la société BSRE INVESTMENT, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Condamner la société ALLIANZ IARD à garantir le montant de toutes condamnationsqui seraient prononcées à l’égard de son assuré, la société R.A EXPERTISE.

Dans leurs conclusions signifiées le 16 septembre 2022, les sociétés ALLIANZ IARD et la SASU R.A EXPERTISE demandent au tribunal de :
débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes formées contre la société R.A EXPERISE et la société SA ALLIANZ IARD ;condamner Monsieur [X] à verser 3 000 euros aux sociétés R.A EXPERISE et SA ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Subsidiairement,
faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdue par Monsieur [X] de vendre 35 m² au prix de 310 000 euros et le débouter de toutes ses demandes excédant ce juste pourcentage ;dire que la société ALLIANZ IARD est recevable et fondée à opposer à Monsieur [X] la franchise contractuelle de 1 500 euros qui devra être déduite de toutes condamnation pécuniaire prononcé contre elle.
Décision du 27 Novembre 2024
2ème chambre 2ème section
N° RG 21/09601 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXQJ

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, la société BSRE INVESTMENT demande au tribunal de :

Recevoir la société BSRE INVESTMENT en ses explications et les déclarer bien fondées ;Débouter Monsieur [X] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société BSRE INVESTMENT ;Débouter toutes autres parties des demandes qu’elles pourraient formuler contre la société BSRE INVESTMENT ;Condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un exposé exhaustif des demandes et moyens à leur soutien, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 janvier 2024 à 14h 00 puis reportée au 22 avril 2024 à 14h00.

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société UNIREAL demande au tribunal de retenir, à titre principal, une surface privative de 35 m² comme en attestent les certificats établis par deux cabinets d’expertise différents, dont l’un mandaté par Monsieur [X] lui-même. Il ajoute que cette surface n’est pas contestée par Monsieur [X] qui s’en rapporte à justice sur ce point, et se contente de rejeter la faute sur le métreur et l’agence immobilière.
La demanderesse sollicite en conséquence une diminution du prix d’achat proportionnelle à la moindre mesure, soit la somme de
72 165, 71 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la vente.

Monsieur [M] [X] s’en remet à l’appréciation du tribunal.

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En outre, l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 vient préciser que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
En l’espèce il n’est pas contesté que monsieur [X] a cédé à la SAS UNIREAL un appartement pour une surface déclarée Loi Carrez de 45,62 m2 moyennant un prix de 310 000 euros.

Il est établi par deux certificats réalisés postérieurement les 13 janvier 2021 par la SARL DUPOUY-FLAMENCOURT sur requête de l’acquéreur et le 12 février 2021 par la SCP BERTHELOT sur requête du vendeur que la surface de ce bien immobilier est en réalité de 35m², ce que ne conteste pas Monsieur [X].

La superficie du bien acquis par la société UNIREAL est donc inférieure de 10,62 m2 à celle mentionné dans l’acte de vente notarié en date du 20 octobre 2020, ce qui représente plus d’un vingtième.

En conséquence, et en application des dispositions précitées, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure calculée selon la formule suivante :

Prix de la surface Carrez stipulée

Ecart de surface Carrez constaté x ———————————
Surface Carrez stipulée

Monsieur [X] sera donc condamné à régler à la société UNIREAL la somme de 72 165,56 euros.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

La société UNIREAL soutient que Monsieur [X] a fait preuve d’une résistance abusive dès lors qu’informé de la surface manquante dès le 20 janvier 2021, il a opposé un silence total à ses réclamations avant de tenter de reporter la charge de l’indemnisation sur le diagnostiqueur au mépris des dispositions d’ordre public de l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 qu’il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier.
Il fait valoir que ce comportement l’a contraint à faire appel à un avocat et à introduire la présente instance, ce qui lui a causé un préjudice qu’il évalue à la somme de 5 000 euros.
Monsieur [X] oppose que dès réception de la réclamation de la société UNIREAL, il a fait réaliser, sans délai, le 12 février 2021 un mesurage contradictoire de l’appartement et s’est rapproché de la société R.A EXPERTISE afin qu’elle déclare le sinistre à son assureur et qu’une solution amiable puisse être trouvée. Il considère en conséquence qu’il n’a commis aucune faute.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [X], aussitôt averti du problème de surface soulevé par la société UNIREAL, a sollicité un nouveau mesurage de l’appartement.
Il s’est interrogé sur les travaux de rénovation réalisés par l’acquéreur, puis après avoir constaté l’absence d’incidence de ces derniers, a mis en demeure le 25 mars 2021 l’entreprise R.A EXPERTISE de déclarer le sinistre auprès de son assureur et de se rapprocher de la société UNIREAL en vue de l’indemnisation de son préjudice. Des pourparlers ont été engagés qui n’ont pas permis un règlement amiable du litige, en raison notamment d’un refus de prise en charge de frais annexes n’entrant pas dans le champ d’application de la loi CARREZ.
Il apparaît ainsi qu’entre le 20 janvier 2021 et l’assignation de la société UNIREAL le 6 juillet 2021, soit un peu moins de six mois, Monsieur [X] n’est pas resté inactif et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.
En conséquence, la société UNIREAL sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes dirigées contre la société R.A EXPERTISE et son
assureur, ALLIANZ IARD et la société BSRE INVESTISSEMENT

Monsieur [X] recherche la responsabilité contractuelle :
de la société R.A EXPERTISE pour avoir établi le 11 janvier 2020 un certificat de superficie erroné comme l’ont révélé les deux certificats réalisés les 12 janvier 2021 et 13 février 2021 et ne fait pas l’objet de contestation.de la société BSRE INVESTISSEMENT, en charge depuis plus de 12 ans de la gestion locative de l’appartement, pour avoir manqué à son devoir d’information, de vigilance et de conseil, en n’attirant pas l’attention de son client sur l’erreur de surface commise par le diagnostiqueur.
Rappelant que la première est tenue d’une obligation de résultat et que la seconde était un professionnel de l’immobilier aguerri ayant une parfaite connaissance de l’appartement,
Monsieur [X] sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 72 165,71 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien à un prix similaire ou supérieur malgré la diminution de surface compte tenu de la localisation de l’appartement et du profit potentiel en cas de location ou de revente.

Il réclame également leur condamnation solidaire à lui verser une somme de somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral.

La société R.A EXPERTISE et son assureur opposent à titre principal que ces demandes qui reviennent à former en appel en garantie sont rejetées de façon constante par la Cour de cassation.
Subsidiairement, ils demandent au tribunal de faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu et de débouter Monsieur [X] toutes demandes excédentaires.

La société ALLIANZ demande en outre qu’il soit fait application de la franchise contractuelle de 1500 euros qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée contre elle.

La société BSRE INVESTISSEMENT conteste toute faute, rappelant que sa mission qui s’analyse en une obligation de moyens, était de faires toutes diligences pour rechercher un acquéreur et qu’il appartenait au vendeur d’assurer à ses frais la production des diagnostics techniques obligatoires. Elle ajoute que contrairement aux allégations de Monsieur [X], elle n’avait pas à contrôler le contenu de ces diagnostics qui ne relèvent pas de ses compétences.

Sur ce

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.»

Par ailleurs, si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société R.A EXPERTISE en retenant une superficie de l’appartement de 45,62 m² au lieu de 35 m² a commis une erreur de mesurage constitutive d’une faute.

Cette faute est en lien direct avec le préjudice allégué par Monsieur [X] et consistant en la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre, nonobstant la différence de surface.

Au regard de la localisation de l’appartement situé dans à moins de 100 mètres du [Adresse 12] et du quartier commerçant, et des prix moyens pratiqués pour des transactions immobilières intervenues dans le même secteur, il convient de fixer la perte de chance à 80 % de la somme restituée à l’acquéreur.

Par suite, la société R.A EXPERTISE sera condamnée à payer à Monsieur [X] la somme de 57 732, 44 euros au titre de la perte de chance.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral en l’absence de justificatifs.

Le contrat d’assurance signé par la société RA.EXPERTISE avec la société ALLIANZ IARD comprenant, aux termes de ses conditions particulières, une franchise de 1500 euros, la garantie due par l’assureur sera limitée à la somme de 56 232,44 euros.

S’agissant de la responsabilité de la société BSRE INVESTISSEMENT, il résulte du mandat non exclusif de vente signé le 3 janvier 2020 que Monsieur [X] avait chargé cette agence immobilière de rechercher un acquéreur et de faire toutes les démarches en vue de vendre son appartement situé [Adresse 6] à [Localité 13] au prix de 310 000 euros en ce compris la commission de 15 000 HT à la charge du propriétaire vendeur.

L’article 4 du mandat précité précise que le mandant devra « assurer à ses frais la production des diagnostics obligatoires … » et de fait, c’est bien Monsieur [X] qui apparaît comme donneur d’ordre sur le certificat de superficie établi le 11 janvier 2020 par la société R.A EXPERTISE.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société BSRE INVESTMENT qui n’est pas à l’origine du métrage ni même à l’origine du choix du diagnostiqueur, et qui n’avait aucune obligation de vérifier l’exactitude du mesurage effectué par un professionnel.

Par suite, Monsieur [X] sera débouté de ses demandes dirigées contre la société BSRE INVESTISSEMNT.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X], la société R.A EXPERTISE et la société ALLIANZ IARD qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à régler à la société UNIREAL la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société R.A EXPERTISE et la société ALLIANZ IARD seront condamnées à verser à Monsieur [X] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Toutes les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

Déboute la société UNIREAL de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société R.A EXPERTISE à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 57 732,44 euros au titre de la perte de chance ;

Déboute Monsieur [M] [X] sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamne la société ALLIANZ IARD à garantir la société R.A EXPERTISE à hauteur de 56 232,44 euros ;

Déboute Monsieur [M] [X] de ses demandes dirigées contre la société BRSE INVESTISSMENT ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [X], la société R .A expertise et la société ALLIANZ IARD aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [X], la société R.A expertise et la société ALLIANZ IARD à payer à la société UNIREAL la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société R.A EXPERTISE et son assureur ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugée à Paris, le 27 novembre 2024

La Greffière La Présidente