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L’Essentiel : Dans cette affaire, un propriétaire d’appartement a mandaté une société de gestion immobilière pour la mise en location de son bien. Un locataire a ensuite signé un contrat de bail. Peu après son emménagement, le locataire a signalé des problèmes d’humidité et de chauffage. Malgré l’intervention d’un plombier, les problèmes n’ont pas été résolus, poussant le locataire à intenter une action en justice. Il a demandé des indemnités pour préjudice matériel et moral. Le tribunal a statué que le bailleur et son mandataire avaient agi avec diligence et a débouté le locataire de ses demandes, le condamnant à payer les frais de justice.
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Présentation des PartiesDans cette affaire, un propriétaire d’appartement a mandaté une société de gestion immobilière pour la mise en location de son bien. Un locataire a ensuite signé un contrat de bail pour cet appartement. Problèmes Signalés par le LocatairePeu après son emménagement, le locataire a signalé des problèmes d’humidité, d’odeurs désagréables, ainsi qu’un chauffage excessif dû à des vannes de radiateurs bloquées. Malgré ses demandes, le propriétaire et son mandataire n’ont pas réussi à résoudre ces problèmes de manière satisfaisante. Intervention d’un PlombierUn plombier a été dépêché par le propriétaire pour examiner le système de chauffage. Cependant, les interventions n’ont pas permis de résoudre le problème, et le locataire a décidé d’intenter une action en justice contre le propriétaire et la société de gestion. Demande du Locataire au TribunalLe locataire a demandé au tribunal de condamner le propriétaire et la société de gestion à lui verser des indemnités pour préjudice matériel et moral, ainsi qu’à couvrir les frais de justice. Il a soutenu que le chauffage défectueux l’obligeait à ouvrir les fenêtres, ce qui perturbait sa jouissance du logement. Réponse du Propriétaire et de la Société de GestionLe propriétaire a demandé le rejet des demandes du locataire, affirmant avoir effectué des travaux de plomberie importants et que les précédents locataires n’avaient jamais signalé de problèmes. La société de gestion a également soutenu qu’elle n’avait pas commis de faute dans l’exercice de son mandat. Motifs de la Décision du TribunalLe tribunal a statué que le bailleur et son mandataire avaient agi avec diligence en envoyant un plombier pour résoudre les problèmes signalés. Il a également noté que le locataire n’avait pas prouvé l’existence d’un trouble de jouissance suffisant pour justifier une indemnisation. Les preuves fournies, telles que des photographies de températures, n’étaient pas suffisantes pour établir un lien de causalité avec les problèmes de chauffage. Décision FinaleEn conséquence, le tribunal a débouté le locataire de toutes ses demandes et a condamné ce dernier à payer les frais de justice au propriétaire. Le tribunal a également ordonné le paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tout en constatant l’exécution provisoire de la décision. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations du bailleur en matière de mise à disposition d’un logement en bon état ?Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que de garantir la jouissance paisible du bien loué. Cette disposition impose au bailleur de s’assurer que le logement est conforme aux normes de sécurité et de confort, et qu’il ne présente pas de défauts majeurs qui pourraient nuire à la jouissance du locataire. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut être tenu responsable des troubles de jouissance subis par le locataire, à condition que ce dernier puisse démontrer l’existence d’un trouble suffisamment important. Il est donc essentiel pour le locataire de prouver que le logement ne respecte pas ces normes, afin de pouvoir engager la responsabilité du bailleur. Quelles sont les conditions pour engager la responsabilité du bailleur et de son mandataire ?La responsabilité du bailleur et de son mandataire ne peut être retenue qu’en cas de faute de leur part ou de trouble de jouissance démontré par le locataire. Cela signifie que le locataire doit apporter la preuve d’un manquement de la part du bailleur ou de son mandataire, ainsi que d’un trouble de jouissance qui doit être suffisamment caractérisé. Dans le cas présent, le tribunal a noté que le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire, avait diligenté des interventions pour résoudre les problèmes de chauffage. Cependant, il a également été établi que le bailleur ne pouvait pas être tenu responsable d’un état de fait dont il n’avait pas préalablement connaissance, et que les travaux nécessaires ne pouvaient être réalisés qu’à une période ultérieure. Ainsi, la preuve d’une faute ou d’un trouble de jouissance n’a pas été établie, ce qui a conduit à un rejet des demandes du locataire. Comment le locataire peut-il prouver l’existence d’un trouble de jouissance ?Pour qu’un trouble de jouissance soit indemnisé, il doit présenter un caractère à la fois suffisamment important et être démontré dans son ampleur par le locataire. Dans cette affaire, le locataire a présenté des photographies de thermomètres indiquant des températures élevées, mais le tribunal a estimé que ces éléments ne suffisaient pas à caractériser l’existence d’un trouble. Il est nécessaire que le locataire établisse un lien de causalité entre les désagréments subis et l’état du logement, ce qui n’a pas été fait dans ce cas. De plus, le certificat médical présenté n’a pas permis d’établir un lien direct entre les pathologies constatées et la chaleur excessive dans l’appartement, ce qui a également contribué à la décision du tribunal de débouter le locataire de ses demandes. Quelles sont les conséquences d’une procédure abusive dans le cadre d’un litige locatif ?La demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive peut être rejetée si le tribunal ne parvient pas à établir que l’action diligentée par le locataire avait pour but de nuire ou d’exercer une pression illégitime sur le bailleur. Dans cette affaire, le tribunal a constaté qu’il n’était pas démontré que le locataire agissait de mauvaise foi, ce qui a conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. En application de l’article 696 du Code de procédure civile, le tribunal a également condamné le locataire aux entiers dépens, ce qui signifie qu’il devra supporter les frais de la procédure. De plus, le tribunal a condamné le locataire à verser une somme au bailleur en application de l’article 700 du Code de procédure civile, qui prévoit la possibilité d’une indemnisation pour les frais non compris dans les dépens. |
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/03061 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILSE
4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 03 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024
ENTRE :
Monsieur [N] [B] [T]
demeurant [Adresse 1]
comparant
ET :
Monsieur [D] [G]
demeurant [Adresse 3]
comparant
Syndic. de copro. IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Mme [I] [Y]
JUGEMENT :
contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025
Monsieur [D] [G] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Monsieur [D] [G] a mandaté la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY pour qu’elle assure la mise en location de son appartement.
Par contrat de bail du 7 décembre 2023, Monsieur [N] [T] devenait locataire du dit appartement.
Le 13 décembre 2023, Monsieur [N] [T] contactait par mail la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY du fait de problèmes d’odeurs d’humidité et de l’absence de VMC.
Il faisait aussi part de problèmes de chauffage excessif du fait du blocage des vannes des radiateurs.
Le 18 décembre 2023, un plombier intervenait à la demande du bailleur, afin d’intervenir sur les vannes des radiateurs.
Suivant déclaration reçue au greffe le 3 juillet 2024, Monsieur [N] [T] a attrait Monsieur [D] [G] et la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY devant le juge chargé des contentieux de la protection de Saint Etienne.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 décembre 2024.
Monsieur [N] [T] a demandé à la juridiction :
de condamner Monsieur [D] [G] et la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY au paiement des sommes suivantes :4401,26 € de préjudice matériel500,00 € de préjudice moralde condamner Monsieur [D] [G] et la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY au paiement des entiers dépens.
Monsieur [N] [T] a soutenu notamment :
que suite à son emménagement il constatait une température très élevée du fait d’un mauvais fonctionnement du chauffage, que ce mauvais fonctionnement l’obligeait à rester la fenêtre ouverte,que malgré ses demandes, le propriétaire et son mandataire ne faisaient pas cesser ce trouble de jouissance, prétextant l’impossibilité d’intervenir tant que le chauffage fonctionnait,que les interventions des plombiers chauffagiste n’ont pas permis d’apporter une solution au problème
Monsieur [D] [G] a demandé au tribunal :
de débouter Monsieur [N] [T] de toutes ses demandes,de le condamner à payer à Monsieur [D] [G] les sommes suivantes :500,00 au titre de la procédure abusive,1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [D] [G] a soutenu notamment :
– que suite à l’acquisition de cet appartement il avait fait faire d’importants travaux notamment de plomberie, que les précédents locataires ne s’étaient jamais plaints du caractère excessif du chauffage,
– que le locataire ne démontrait pas l’existence d’un trouble de jouissance,
– que suite à la plainte de son locataire il avait envoyé immédiatement un plombier et donné son accord pour le changement des vannes thermostatique, que toutefois ce changement de vannes ne peut se faire, que lorsque le chauffage n’est pas en fonction,
– que le locataire a multiplié les demandes afin d’obtenir du propriétaire des sommes indues.
La SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY concluait elle aussi au débouté des demandes de Monsieur [N] [T].
Elle explique qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat. Elle a, avec l’accord du propriétaire Monsieur [D] [G], demandé à plusieurs reprises au plombier d’intervenir sur le système de chauffage.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
Sur la demande principale en dommages et intérêts du fait d’un trouble de jouissance
Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur doit remettre à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et la jouissance paisible du bien loué,
que la responsabilité du bailleur et de son mandataire ne peut être retenue qu’en cas de faute de leur part ou de trouble de jouissance démontré par le locataire,
qu’il peut être déduit notamment du fait que le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY ait demandé à plusieurs reprises à un plombier de se rendre au domicile loué à Monsieur [N] [T] pour intervenir sur le système de chauffage, que ce dernier ne fonctionnait pas de façon optimale,
que toutefois, le propriétaire, dont il ne peut être démontré qu’il avait préalablement connaissance de cet état de fait compte tenu des circonstances, va diligenter des travaux qui ne pourront être réalisés de façon satisfaisante, que lors de l’été suivant, le changement des vannes ne pouvant intervenir qu’une fois le chauffage arrêté,
qu’il n’est pas contesté par Monsieur [N] [T] que dès le mois de décembre, un plombier mandaté par Monsieur [D] [G] via la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY, est intervenu et que des travaux étaient réalisés au cours de l’été 2024,
que dès lors Monsieur [D] [G] et la SA IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY ont fait preuve de diligence afin de répondre aux doléances de leur locataire suite à l’impossibilité de baisser le chauffage, qu’aucune responsabilité pour faute ne pourra être retenue,
que concernant le trouble de jouissance celui-ci doit pour pouvoir être indemnisé présenter un caractère à la fois suffisamment important et être démontré dans son ampleur par le locataire,
qu’en l’espèce ce dernier présente des photographies de thermomettres indiquant des températures entre 23° et 27°, toutefois la seule présentation de ces photographies ne permet pas de caractériser d’une part l’existence d’un trouble, d’autre part la possibilité de mettre fin à celui-ci, et son caractère régulier,
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier
que le certificat médical ne permet pas non plus de permettre d’établir un lien de causalité entre les pathologies constatées et la présence d’une chaleur excessive dans l’appartement, le médecin se contentant de considérations générales sur les causes de la pathologie soignée,
que dès lors Monsieur [N] [T] ne démontre pas l’existence d’un trouble de jouissance et sera dès lors débouté de l’ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Dans la mesure où il n’est pas démontré que l’action diligentée par Monsieur [N] [T] poursuivait un but en vue de nuire, d’obtenir des délais dilatoires ou d’effectuer une pression illégitime sur Monsieur [D] [G], la mauvaise foi de Monsieur [N] [T] ne pouvant être démontrée, la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive sera rejetée.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [D] [G] la somme de 350,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [N] [T] de l’ensemble de ses demandes
DEBOUTE Monsieur [D] [G] de sa demande d’indemnité pour procédure abusive ;
CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [D] [G] la somme de 350,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit ;
CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux entiers dépens.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.
Le GREFFIER Le PRESIDENT
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