La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a loué un immeuble à Monsieur [V] [U] et Madame [W] [X] [K] en novembre 2019. En mars 2023, une consommation d’eau anormale a été signalée, entraînant une régularisation de charges de 4.193,11€. Après des échanges infructueux, Monsieur [V] [U] a cessé de payer son loyer, menant à un commandement de payer en juillet 2023. Le 9 novembre 2023, le bailleur a assigné le locataire pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a constaté un manquement du bailleur à alerter le locataire sur la surconsommation, ordonnant la réouverture des débats.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base légale pour la résiliation judiciaire du bail ?

La résiliation judiciaire du bail est fondée sur l’article 1224 du Code civil, qui stipule :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Dans le cas présent, Monsieur [V] [U] a été en arrérage de loyers à deux reprises, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles.

De plus, malgré la procédure engagée à son encontre, il n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Il a également quitté le logement, laissant des occupants, ce qui ne l’exonère pas de sa responsabilité contractuelle.

Ainsi, ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont énoncées dans la loi du 6 juillet 1989, notamment dans son article 7, qui précise :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Il est également précisé que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Dans cette affaire, Monsieur [V] [U] a cessé de s’acquitter de ses paiements de loyers et de provisions pour charges, ce qui constitue une violation de ses obligations contractuelles.

Cette inexécution permet au bailleur de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quelles sont les conséquences d’une consommation d’eau anormale sur la facturation ?

L’article 2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales stipule :

« Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. »

Cet article précise également que l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite.

Dans le cas présent, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, en tant qu’abonné, n’a pas justifié d’une alerte préalable à Monsieur [V] [U] concernant la consommation anormale.

De plus, aucune mesure d’expertise n’a été réalisée, ce qui remet en question la légitimité de la facturation de la régularisation des charges d’eau.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de maintenance et d’information ?

Le bailleur a l’obligation de maintenir le logement en bon état d’usage et de réparation, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose :

« Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation. »

Il doit également informer le locataire de toute situation pouvant affecter l’usage du logement.

Dans cette affaire, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a été alertée d’une consommation anormale d’eau, mais n’a pas pris les mesures nécessaires pour informer Monsieur [V] [U] de la situation.

Elle n’a pas non plus justifié d’une intervention rapide pour résoudre le problème de fuite, ce qui constitue un manquement à ses obligations de maintenance.

Quelles sont les conséquences de l’inaction du bailleur sur la demande de régularisation des charges ?

L’inaction du bailleur a des conséquences directes sur sa demande de régularisation des charges.

En vertu de l’article 2224-12-4 précité, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il n’a pas été informé de l’augmentation anormale.

Dans cette affaire, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE n’a pas alerté Monsieur [V] [U] en temps utile, ni pris les mesures nécessaires pour vérifier la consommation d’eau.

Ainsi, la demande de régularisation des charges d’eau est jugée mal fondée, et le bailleur devra procéder à l’écrêtement des factures litigieuses.