La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a loué un immeuble à Monsieur [V] [U] et Madame [W] [X] [K] en novembre 2019. En mars 2023, une consommation d’eau anormale a été signalée, entraînant une régularisation de charges de 4.193,11€. Après des échanges infructueux, Monsieur [V] [U] a cessé de payer son loyer, menant à un commandement de payer en juillet 2023. Le 9 novembre 2023, le bailleur a assigné le locataire pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a constaté un manquement du bailleur à alerter le locataire sur la surconsommation, ordonnant la réouverture des débats.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base légale pour la résiliation judiciaire du bail ?

La résiliation judiciaire du bail est régie par l’article 1224 du Code civil, qui stipule :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Dans le cas présent, Monsieur [V] [U] a été en arrérage de loyers à deux reprises, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles.

De plus, malgré la procédure engagée à son encontre, il n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Il a également quitté le logement, laissant des occupants, ce qui ne l’exonère pas de sa responsabilité contractuelle.

Ainsi, ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont énoncées dans la loi du 6 juillet 1989, notamment dans son article 7, qui précise :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Il est également précisé que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Dans cette affaire, Monsieur [V] [U] a cessé de s’acquitter de ses paiements de loyers et de provisions pour charges, ce qui constitue une violation de ses obligations contractuelles.

Cette inaction a conduit le bailleur à engager une procédure de résiliation du bail.

Quelles sont les conséquences d’une consommation d’eau anormale sur la facturation ?

L’article 2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales stipule :

« III bis. – Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. »

Cet article précise également que l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite.

Dans le cas présent, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, en tant qu’abonné, n’a pas justifié d’une alerte préalable à Monsieur [V] [U] concernant la consommation anormale.

De plus, aucune mesure d’expertise n’a été réalisée pour vérifier la situation, ce qui remet en question la légitimité de la facturation de la régularisation des charges d’eau.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de maintenance et d’entretien ?

Le bailleur a l’obligation de garantir au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose :

« Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation. »

Dans cette affaire, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a tenté de faire intervenir une société de maintenance pour réparer une fuite signalée par Monsieur [V] [U].

Cependant, il est apparu que le bailleur n’a pas pris les mesures nécessaires pour alerter le locataire de la consommation anormale d’eau, ce qui pourrait être interprété comme un manquement à ses obligations de maintenance.

Ce manquement pourrait également avoir des conséquences sur la validité des charges réclamées au locataire.

Quelles sont les implications d’une demande d’expertise judiciaire dans ce contexte ?

La demande d’expertise judiciaire est généralement fondée sur la nécessité de clarifier des points techniques ou des éléments de preuve.

Cependant, dans cette affaire, le juge a estimé qu’aucun élément ne justifiait d’ordonner cette mesure, car les faits étaient suffisamment clairs pour statuer sur les demandes des parties.

L’absence de diligence de Monsieur [V] [U] lorsqu’il a été alerté par le bailleur a également été un facteur déterminant dans le rejet de sa demande d’expertise.

Ainsi, le juge a conclu que la demande d’expertise ne présentait plus d’intérêt, ce qui souligne l’importance de la responsabilité de chaque partie dans la gestion des obligations contractuelles.