Chambre 10 cab 10 J

N° RG 16/00780 – N° Portalis DB2H-W-B7A-P7XJ

Jugement du 14 janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Me Stéphane ANDREO – 2194
la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX – 2109

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 14 janvier 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 octobre 2024 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,
François LE CLEC’H, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. VELOXAV
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ophélie MICHEL de la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON, et Maître Valérie GOBILLARD de la SELARL EFFIS, avocats au barreau de REIMS

DEFENDERESSE

S.C.I. LABO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane ANDREO, avocat au barreau de LYON

Les faits et la procédure

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2006, la société civile immobilière HORIZON 2008 (aux droits de laquelle est venue la société civile immobilière LABO) a donné à bail à la société par actions simplifiée VELOXAV des locaux commerciaux situés aux numéros [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3], pour une durée de neuf années (soit du 10 mars 2006 au 31 mars 2015 inclus) moyennant un loyer annuel de 26.970,00 euros hors taxes (HT).

Selon acte d’huissier de justice signifié le 24 septembre 2014, la société LABO a fait délivrer à la société VELOXAV un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2015 moyennant un loyer annuel de 46.500,00 euros HT. La société VELOXAV a consenti à la poursuite de la relation contractuelle par acte extrajudiciaire en date du 18 mars 2015, au sein duquel elle a toutefois contesté le quantum de loyer sollicité par le bailleur. Elle a par ailleurs cessé de régler les échéances locatives des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2015 auprès de celui-ci.

En conséquence, la société LABO a adressé à la société VELOXAV un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2015, d’un montant total de 71.663,93 euros en règlement des échéances susdites. La société VELOXAV a en outre été destinataire d’un procès-verbal de saisie conservatoire le 24 décembre 2015, lequel a été transformé en procès-verbal de perception partielle à la suite du règlement par celle-ci d’un montant de 35.581,35 euros correspondant au quantum de loyer fixé antérieurement à l’offre de renouvellement du bail.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice signifié le 14 janvier 2016, la société VELOXAV a fait assigner la société LABO devant le Tribunal de grande instance de LYON aux fins, pour l’essentiel, de former opposition au commandement de payer précité.

Par courrier émis le 8 avril 2016, la société LABO a notifié un mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bail renouvelé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 avril 2016 . Après réception du mémoire en réplique adressé le 24 mai 2016 par la société VELOXAV, la société LABO l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux près le Tribunal de grande instance de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 20 juillet 2016.

Aux termes d’un jugement rendu le 3 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux a notamment confié l’exécution d’une expertise judiciaire à monsieur [G] [U] en vue de rechercher la valeur locative des locaux litigieux.

Le rapport d’expertise judiciaire ayant été déposé le 19 juin 2017, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 38.230,00 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé par jugement en date du 14 novembre 2017.

La société LABO a finalement cédé le local litigieux à la société civile immobilière FLEURS DE BRIGNAIS par acte notarié reçu le 30 juin 2020 par Maître [O] [Z].

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 mars 2023. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 mars 2024, puis renvoyée à une seconde audience de plaidoirie prévue le 8 octobre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 novembre 2022, la société VELOXAV demande au Tribunal de :
la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, déclarer la SCI LABO irrecevable et infondée en l’ensemble de ses demandes, donner acte à la SCI LABO en ce qu’elle reconnaît que ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et des demandes d’expulsion, de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation et toutes autres demandes en découlant sont devenues sans objet et non avenues du fait de la cession du local à la SCI FLEURS DE BRIGNAIS,condamner, par compensation entre les créances des parties au 31 décembre 2014, la SCI LABO à lui verser la somme de 1.817,82 euros, condamner la SCI LABO à lui rembourser la somme de 3.611,10 euros,débouter la SCI LABO de sa demande de condamnation à payer la somme globale de 5.466,25 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie et des charges dues au titre des années 2015, 2016, 2017 et 2018 et 2019,débouter la SCI LABO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner la SCI LABO à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de bail commercial,condamner la SCI LABO à lui payer la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI LABO aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Ophélie MICHEL, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A titre liminaire et en considération de l’actualisation des demandes par la société LABO, la société VELOXAV relève que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation et annexes sont sans objet du fait de la cession du local à la SCI FLEURS DE BRIGNAIS.
Elle fait ensuite valoir que le commandement de payer délivré le 21 décembre 2015 est dépourvu d’effets d’une part en ce qu’il lui a ainsi été enjoint de payer, au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2015,un loyer renouvelé réévalué unilatéralement par le bailleur, d’autre part à défaut de justification des charges facturées sur l’année 2014. Elle précise que la société LABO a finalement revu à la baisse leur montant à hauteur de 3.611,10 euros toutes taxes comprises (“TTC” ci-après). Elle expose, en vertu de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qu’aucune modalité de répartition des charges entre les locataires n’a été précisée tant dans le contrat de bail commercial que dans les factures de régularisation émises postérieurement. Elle déplore conséquemment le manque de transparence des calculs opérés. Elle soutient, en outre, que l’imputation de plusieurs factures est contestable, certaines d’entre elles portant sur des parties communes non visées dans le bail commercial, étant étrangères aux charges locatives récupérables ou concernant un locataire voisin. Elle affirme que la société LABO requiert pareillement le paiement de charges injustifiées relatives à l’exercice 2013, nulle facture ne lui ayant été communiquée à la date de délivrance du commandement de payer. Prenant acte de la communication, dans le cadre de la présente procédure, de pièces justificatives par la société LABO, elle considère qu’il lui a été répercuté à tort certains frais et que d’autres constituent des dépenses propres au bailleur. En définitive, elle estime être redevable d’une somme de 160,36 euros TTC au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2023 et qu’il doit conséquemment lui être restitué un trop-payé de 2.017,46 euros TTC. Elle indique également que par compensation entre les créances respectivement dues par les parties au 31 décembre 2014, la société LABO serait finalement débitrice d’un montant de 1.817,92 euros TTC (soit -2.017,46 euros de charges 2013 + 199,64 euros de charges 2014). Elle signale, au reste, qu’elle a procédé au règlement de la somme de 3.611,10 euros en cours de procédure dans la seule optique d’empêcher la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle en requiert donc la restitution, en application des dispositions des articles 1235 ancien, 1302 et 1302-1 nouveaux du Code civil.
En parallèle, elle assure avoir régularisé l’intégralité des échéances locatives sur la période de 2015 à 2017 inclus, conformément au jugement rendu le 14 novembre 2017 par le juge des loyers commerciaux, outre des intérêts de retard à compter du 20 juillet 2016 et la moitié des frais de l’expertise judiciaire. Elle soutient que les paiements sollicités à ce titre par la société LABO correspondent à la régularisation de provisions sur charges. Elle indique également qu’elle a procédé à la régularisation du dépôt de garantie.
Elle reprend les arguments développés précédemment pour contester l’imputation de certaines charges des exercices 2015 à 2019 sur son compte locatif.
En dernier lieu, elle expose, en vertu des articles 1104 et 1134 du Code civil, que la société LABO a manifesté une mauvaise foi légitimant l’octroi d’une indemnisation, notamment en la sommant par acte d’huissier de justice de payer un loyer renouvelé fixé unilatéralement à un montant excessif et des charges locatives non justifiées avant l’introduction de la présente procédure. Elle explique que cela a généré des difficultés de trésorerie tenant à l’immobilisation des sommes réellement dues sur le compte de Maître [F].

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 30 mars 2022, la société LABO demande au Tribunal de :
dire et juger infondée l’action intentée par la société VELOXAV à l’encontre de la société SCI LABO,constater que la société VELOXAV a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas au règlement du loyer dû à la SCI LABO et qui est payable d’avance le 1er de chaque trimestre, ne serait-ce que sur la base de l’ancien loyer, et que le comportement de cette société, qui a fait fi de ses obligations contractuelles pendant plusieurs mois en s’abstenant de procéder au moindre règlement, est la seule et unique cause du commandement de payer qui lui a été signifié le 21 décembre 2015,constater que ce commandement de payer était d’autant plus justifié que ce n’est qu’ensuite de sa signification et sous la menace d’une saisie que la société VELOXAV a finalement consenti à régler, le 24 décembre 2015, les sommes qu’elle reconnaissait pourtant expressément devoir depuis le 1er avril de la même année,constater que ce n’est que le 8 novembre 2017, en cours d’instance et près de deux après la signification du commandement contesté, que la société VELOXAV a finalement procédé au règlement de la somme 3.611,10 euros due au titre des charges locatives afférentes à l’exercice 2014, s’en reconnaissant ainsi expressément débitrice,dire et juger que le non-règlement de cette somme justifiait à lui seul le commandement de payer signifié à la société VELOXAV le 21 décembre 2015 et que, du fait de son absence de règlement, la clause résolutoire du bail est nécessairement acquise,dire et juger que la demande de dommages-intérêts formée par la société VELOXAV à hauteur de 20.000,00 euros, sans toutefois justifier d’un quelconque préjudice, et alors même qu’elle a provoqué par ses manquements contractuels la délivrance du commandement qu’elle conteste, est incontestablement abusive,en conséquence, débouter la société VELOXAV de l’intégralité de ses prétentions, conclusions, fins et moyens,condamner la société VELOXAV à lui payer la somme globale de 5.466,25 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie et des charges dues au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel, opposition et sans constitution de garantie, condamner la société VELOXAV à lui payer la somme de 10.000,00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Stéphane ANDREO, Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
A titre liminaire, citant à l’appui la jurisprudence des deuxième et troisième chambres civiles de la Cour de cassation, la société LABO observe qu’à la suite de la cession du local intervenue le 1er juillet 2020, seules les demandes formées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire lui paraissent sans objet.
En réponse aux moyens développés par la partie adverse, elle explique en premier lieu que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire est justifiée par la violation grave et répétée par la société VELOXAV de l’obligation contractuelle de payer les loyers trimestriels le 1er jour du mois concerné. Elle estime, à cet égard, que la contestation du quantum du loyer renouvelé ne pouvait dispenser celle-ci de tout règlement. Elle fait également valoir qu’elle pouvait légitimement facturer le montant du loyer renouvelé souhaité. Elle expose ensuite que le commandement de payer visait notamment le règlement du solde des charges locatives de l’année 2014 et de la taxe foncière proratisée. Elle observe que l’huissier de justice a intégré à tort audit acte les factures ayant permis la répartition des charges entre les différents locataires et qu’elles ne doivent donc pas être cumulées au montant de 3.611,10 euros arrêté au 31 décembre 2024. Elle soutient, au reste, que la société VELOXAV n’est pas fondée à lui opposer les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce dès lors que ces dispositions ne prévoient pas de sanctions et que les justificatifs des charges ont été joints au commandement précité. Elle assure que les sommes imputées sont strictement conformes à la surface occupée au sein du tènement, soit 552m² sur un total de 3 458 m². Elle considère qu’en procédant au règlement de la somme litigieuse le 8 novembre 2017, la société VELOXAV s’en est nécessairement reconnue débitrice et qu’elle ne peut dès lors en solliciter la restitution qu’en démontrant qu’elle a procédé à ce paiement par erreur. Elle conclut, de plus, au caractère irrecevable de la contestation, le versement en cours d’instance étant venu solder le compte locatif de l’exercice 2014. Subsidiairement, elle précise que le tènement immobilier loué comprend des espaces verts communs et partagés par les trois occupants, si bien qu’elle s’estime fondée à leur répercuter les dépenses afférentes, en ce compris les frais de réparation du matériel utilisé par l’entreprise en charge de l’entretien extérieur. Elle expose ensuite que certains coûts d’entretien de parties réputées communes incombent contractuellement aux locataires.
Elle exclut tout préjudice indemnisable, la délivrance du commandement de payer étant justifiée par les manquements de la société VELOXAV aux obligations définies contractuellement et celle-ci n’apportant pas la preuve des difficultés de trésorerie alléguées.
Reprenant un argumentation similaire, elle estime que la société VELOXAV demeure redevable des dépenses d’entretien des espaces verts communs (en ce compris des frais de réparation de matériel) et de la toiture sur les exercice 2013 et 2016 à 2019. Elle concède toutefois qu’une somme de 47,26 euros HT a été répercutée à tort sur le compte locatif de la société demanderesse pour des prestations d’électricité réalisées en 2013 et que pour des raisons pratiques, une prestation d’entretien exécutée en 2016 a été adjointe volontairement à la facture de l’année 2015. En définitive, elle soutient que le compte locatif de la société VELOXAV demeure débiteur d’une somme de 5.466,25 euros TTC.
Pour écarter toute mauvaise foi, elle souligne de nouveau que le commandement de payer a été délivré en raison de la suspension unilatérale du paiement des loyers par la société VELOXAV.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l’article 768 du même code, le tribunal est tenu de statuer sur les seules prétentions énoncées au dispositif et d’examiner uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, il n’y sera pas apporté de réponse dans le dispositif.

En parallèle, il est observé qu’à la suite de la cession du local commercial à la société FLEURS DE BRIGNAIS le 30 juin 2020, la société LABO n’a pas entendu maintenir les demandes d’expulsion et de condamnation de la société VELOXAV à lui payer une indemnité d’occupation aux termes des dernières conclusions notifiées avant la clôture de l’instruction.

De ce fait, l’irrecevabilité desdites demandes soulevée par la société VELOXAV pour défaut d’intérêt et de qualité à agir s’avère sans objet, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs dans le corps des conclusions récapitulatives notifiées le 30 novembre 2022.

Elle sera conséquemment rejetée.

Sur les demandes de paiement formées par la société VELOXAV
Sur les demandes de paiement formées au titre des charges locatives des exercices 2013 à 2019
En préambule, il ressort des dernières conclusions récapitulatives de la société VELOXAV qu’elle entend en définitive contester le quantum des charges locatives facturées pour les exercices 2013 et 2014, et non la validité du commandement de payer délivré à cette fin le 24 décembre 2015.

En tout état de cause, il est rappelé qu’en application d’une jurisprudence acquise, un commandement notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre du loyer et des charges reste valable jusqu’à concurrence des sommes exigibles. En outre, l’article L. 145-41 du Code de commerce, pris dans la rédaction en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 n’impose pas de joindre au commandement de payer des justificatifs des sommes mentionnées dans le décompte.

* * *

Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil :

“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1235 ancien du Code civil :

“Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.”

Il est constant que l’action en répétition d’un indu objectif n’est pas subordonnée à la démonstration que le solvens a effectué le paiement avec les précautions commandées par la prudence.

Sur les charges locatives de l’exercice 2014
Par acte sous seing privé signé le 10 mars 2006, la société civile HORIZON 2008 (aux droits de laquelle est venue postérieurement la société LABO) a donné à bail à la société VELOXAV pour une durée de neuf années à compter du 10 mars 2006 un entrepôt d’une superficie d’environ 426 m² et des bureaux d’une surface de 126 m² situés aux numéros [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3].

Il est observé qu’en considération de la date de conclusion dudit contrat, les dispositions du Code de commerce introduites par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ne lui sont pas applicables.

Au reste, il est prévu à l’article 10 du contrat précité que “Le preneur devra payer les contributions personnelles, les taxes professionnelles, les taxes locatives autres de toute nature, la taxe foncière relative aux biens immobiliers donnés à bail ou relatives à son commerce, supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelques dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail, et rembourser au bailleur les sommes avances par lui à ce sujet”.

L’article 18 du bail commercial énonce en complément que “Le preneur supportera toutes les charges, contributions, assurances, taxes et prestations énoncés sous les précédents articles et et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble.”

Par suite, la société VELOXAV ne peut s’exonérer du paiement des charges prévues contractuellement dans leur principe au seul motif qu’il ne serait pas précisé les modalités de répartition entre les différents locataires. En revanche, elle peut valablement en discuter le quantum postérieurement au règlement effectué auprès de la société LABO.

Par commandement de payer les loyers signifié le 21 décembre 2015, la société LABO a requis de la société VELOXAV le paiement d’une somme principale de 71.261,71 euros, dont 3.611,10 euros de charges locatives détaillées dans la facture n°021214 (pièce n°19 du défendeur).

La somme de 3.611,10 euros correspond à une quote-part de 552/3458[1] appliquée aux dépenses engagées sur l’exercice 2014 pour un montant total de 25.329,19 euros HT (avant application d’un taux de TVA à 20%), parmi lesquelles (pièce n°37 du défendeur) :

[1] Soit 552m² occupés par la société VELOXAV sur un total de 3 458 m² de surfaces commerciales, ce dont les deux parties sont convenues aux termes de leurs conclusions respectives

une facture n°1430016 d’un montant de 298,35 euros HT établie le 31 janvier 2024 par la société GRASSOT en règlement de frais de réparation d’une tondeuse autoportée de marque KUBOTA ;une facture n°250614 d’un montant de 3.985,00 euros HT émise le 30 juin 2014 par la société DIAGONALE pour des frais de “nettoyage des chéneaux et couvertines, vérification et reprise de certaines étanchéités, vérification des descentes d’eaux pluviales” ;une facture n°1401035 d’un montant de 3.827,34 euros HT de la société SLEICO, datée du 31 janvier 2014 et portant notamment sur l’installation de plenums de ventilation au sein des locaux occupés par la société C GASTRONOMIE ;une facture n°050514 d’un montant de 5.740,00 euros HT émise le 21 mai 2014 par la société PARALLÈLE pour des frais de “reprise de peinture des sous-bassements périphériques du bâtiment sis [Adresse 1]” sur une surface de 130,00m² ;une facture n°14359 d’un montant de 4.915,50 euros HT émise le 14 octobre 2014 par la société BERTHOUD-BARANGE pour des frais de “réparation des escaliers bois exotique de l’escalier extérieur, réparation des passerelles extérieures au R+1 en bois exotique, réparation et changement des lames des 3 tours extérieures” ;six factures établies par les sociétés EVASION et NATURE & SENS pour un montant total de 5.643,00 euros TTC au titre de prestations de jardinage et d’entretien des espaces verts.
Or, le plan d’ensemble annexé au contrat de bail commercial du 10 mars 2006 reproduit un ensemble immobilier d’un seul tenant divisé en quatre entrepôts, soit (pièce n°1 du défendeur) :
l’entrepôt sud d’une superficie de 425 m², outre 126 m² de bureaux en mezzanine, occupé par la société VELOXAV ;l’entrepôt centre sud d’une superficie de 928 m², outre 177m² de bureaux en mezzanine, occupé par l’entreprise WINTERHALTER ;les entrepôts centre nord et nord, d’une superficie totale de 1 641 m² (bureaux compris), occupés par la société C GASTRONOMIE.Il est également reproduit sur le plan précité dix-sept places de stationnement de véhicule légers accessibles aux locataires et à leur clientèle. Les photographies produites par la société LABO montrent en outre la présence d’espaces verts le long dudit parking, lesquels sont d’ailleurs représentés sur le plan à l’échelle 1/500ème joint au contrat de bail (pièces n°4 et 5 du défendeur).

De ce fait, l’imputation de factures d’entretien des parties communes au prorata de la quote-part des locaux loués apparaît régulière.

S’agissant plus précisément des factures d’entretien des espaces verts, l’argument opposé par la société VELOXAV, par lequel elle soutient qu’il est impossible d’effectuer du “jardinage” est inopérant, en ce qu’il s’agit manifestement d’une approximation sémantique de l’entreprise EVASION pour désigner l’entretien régulier des extérieurs lui incombant.

En revanche, si la société LABO explique que la facture n°1430016 de la société GRASSOT correspond à la réparation d’une tondeuse endommagée lors de l’entretien desdits espaces, elle ne produit aucun élément à l’appui (le document comptable demeurant taisant sur les circonstances justifiant l’imputation des frais au bailleur).

En conséquence, il y a lieu de déduire des charges locatives imputées à la société VELOXAV pour l’exercice 2014 une somme 47,63 euros HT[2].

[2] 298,35 euros HT x 552/3458 (quote-part d’occupation du tènement immobilier)

Pour ce qui a trait aux factures des entreprises SLEICO, DIAGONALE, BERTHOUD-BARANGE et PARALLÈLE, il s’avère que les dépenses afférentes ont été engagées en application des obligations définies aux articles 1719 et 1720 du Code civil imposant au bailleur de mettre à la disposition du locataire et d’entretenir le local en bon état de réparation de toute espèce, notamment en y effectuant les travaux de nature non-locative s’ils s’avèrent nécessaires.
Il est, en outre, indéniable qu’elles ne peuvent être assimilées aux “grosses réparations” énumérées à l’article 606 du Code civil. Dès lors qu’elles concernent les services collectifs, éléments d’équipement et parties communes de l’ensemble immobilier, en vertu des dispositions du bail commercial du 10 mars 2006, et notamment des articles 7 et 8, elles demeurent à la charge des locataires “à la quote-part afférente aux locaux loués”. C’est présentement le cas, puisque l’ensemble immobilier, d’un seul tenant, est nécessairement composé d’équipements et parties communes, à l’image de la toiture, des façades ou encore des boiseries extérieures à vocation décorative. Au reste, s’agissant de la facture établie par la société BERTHOUD-BARANGE, la société VELOXAV ne produit pas d’éléments démontrant que les travaux auraient été indûment facturés.

Par suite, c’est à bon droit que la société LABO a répercuté sur le compte locatif de la société VELOXAV une quote-part des frais d’entretien facturés par les entreprises SLEICO, DIAGONALE, BERTHOUD-BARANGE et PARALLÈLE.

En définitive, les charges locatives dues par la société VELOXAV sur l’exercice 2014 s’élèvent à un montant total de 7.221,15 euros HT (en ce compris la quote-part de taxe foncière) pour une provision versée de 4.259,53 euros, soit un reste à payer de 3.553,94 euros TTC.

La société VELOXAV a procédé au paiement d’une somme de 3.611,10 euros TTC.

De ce fait, la société LABO est redevable d’une somme de 57,15 euros TTC au bénéfice de la société VELOXAV sur l’exercice 2014.

Il n’y a dès lors plus lieu à restitution de la somme de 3.611,10 euros TTC à la société VELOXAV, en ce que cela reviendrait à l’exonérer du paiement de toute charge sur l’exercice 2014.

Sur les charges locatives de l’exercice 2013
Au titre de l’exercice 2013, il a été demandé à la société VELOXAV d’acquitter une somme de 2.177,82 euros TTC correspondant à une quote-part de 552/3458 appliquée notamment aux factures suivantes, dont la société VELOXAV conteste l’imputation (pièces n°33 et 34 du défendeur) :
une facture n°F1312219 d’un montant de 286,00 euros HT émise le 31 décembre 2013 par la société BALLY ELEC en règlement de frais “d’alimentation depuis TGBT d’un boîtier “Pluie/Vent” dans le tènement immobilierune facture n°110513 établie le 31 mai 2013 par l’entreprise DIAGONALE pour un montant de 850,00 euros HT correspondant à des travaux de réglage de portes extérieures et d’ouvrants, ainsi que de vérification et nettoyage de chéneaux en toiture ;une facture n°1331078 datée du 31 décembre 2013 émise par la société GRASSOT pour des frais d’entretien d’une tondeuse KUBOTA GR2100 d’un montant de 763,94 euros HT ;treize factures établies par la société EVASION pour un montant total de 15.762,54 euros HT (après déduction d’une somme de 939,09 euros HT pour des achats n’incombant pas aux locataires du tènement).
Or, il s’avère que la facture n°110513 de l’entreprise DIAGONALE ne mentionne ni le lieu ni la date de l’intervention. De ce fait, il n’est pas démontré que les prestations réalisées concernent effectivement le tènement immobilier situé à [Localité 3].

Il en va de même de la note de la société GRASSOT, insuffisamment précise sur les motifs justifiant la facturation de frais de remplacement d’un kit embrayage au bailleur.

En outre, la société LABO reconnaît l’imputation erronée des frais facturés par l’entreprise BALLY ELEC au compte locatif de la société VELOXAV.

En revanche, il a été démontré supra que les dépenses d’entretien des espaces verts étaient justifiées, si bien que la société était effectivement redevable sur la période d’une quote-part de 2.517,18 euros HT.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de soustraire au montant de charges payé par la société VELOXAV par chèque bancaire du 28 mai 2014 la somme de 363,94 euros TTC[3].

[3] [(286,00 + 850,00 + 763,94)x552/3458]x1,2 (TVA)

Par suite, la société LABO devra lui restituer un montant de 363,94 euros TTC.

* * *

En définitive, la société LABO sera condamnée à payer la somme totale de 421,09 euros TTC à la société VELOXAV au titre de la régularisation des charges des années 2013 et 2014.

La société VELOXAV sera par ailleurs déboutée de la demande de restitution de la somme de 3.611,10 euros TTC.

Eu égard aux sommes retenues pour les exercices 2013 et 2014, la demande de compensation est désormais sans objet.

Sur la demande d’indemnisation
Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil :

“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

En l’occurrence, il ressort des pièces versées au débat que la société LABO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2015 au vu du défaut de paiement des échéances locatives des deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année 2015.

A cet égard, si la société VELOXAV pouvait valablement contester le quantum du loyer renouvelé, cela ne l’autorisait pas à suspendre unilatéralement tout paiement sur la période. Il s’avère d’ailleurs qu’elle a finalement procédé à la consignation des sommes qu’elle estimait dues (soit le quantum fixé antérieurement à la proposition de renouvellement) le 24 décembre 2015 seulement, alors qu’elle était confrontée à une procédure de saisie-conservatoire engagée par la société LABO. De plus, il résulte du commandement de payer précité que la demande de règlement des charges locatives de l’exercice 2014 était accompagnée des factures afférentes, si bien qu’il ne peut être soutenu qu’elles n’étaient pas justifiées dans leur principe.

La mauvaise foi de la société LABO apparaît ainsi insuffisamment démontrée.

Au reste, la société VELOXAV ne prouve pas en quoi le comportement de la société LABO lui a été préjudiciable, en l’absence notamment d’éléments confirmant les difficultés de trésorerie alléguées.

Par suite, la demande d’indemnisation formée par la société VELOXAV sera rejetée.

Sur les demandes de paiement formées par la société LABO
Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil :

“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Sur les charges locatives de l’exercice 2015
Aux termes d’une facture n°050416 établie le 6 avril 2016 par la société LABO, les charges locatives incombant à la société VELOXAV au titre de l’année 2015 ont été fixées au montant de 3.295,96 euros HT[4] (pièces n°30, 31 et 38 du défendeur).

[4] Soit 552/3458 x 20.647,50

La société VELOXAV conteste en premier lieu l’imputation d’une quote-part de la facture n°FAC-1601-001 émise le 31 janvier 2016 par la société ATOUT JARDIN, au motif que les travaux n’auraient pas été effectués au cours de l’année 2015.

La facture n°FAC-1601-001 a été émise le 31 janvier 2016 en règlement de prestations d’abattage d’arbres, de plantation de végétaux et d’installation d’un système d’arrosage sur les espaces extérieurs du tènement immobilier.

Or, aux termes d’une attestation signée et datée du 1er février 2017, la société ATOUT JARDIN confirme la réalisation au cours du dernier trimestre 2015 des travaux détaillés sur la facture précitée, à l’exception de la suppression des cocons de chenilles réalisée en janvier 2016 (pièce n°21 du défendeur).

Toutefois, il ressort de l’étude croisée des photographies versées au débat par la société LABO et de celles intégrées au procès-verbal de constat dressé le 1er juin 2017 par Maître [Y] [P], huissier de justice, que les plantations étaient toujours en cours de réalisation à la date du 14 janvier 2016 (pièce n°14-1 et 28 du défendeur).

De ce fait, il y a lieu d’affecter les charges afférentes, soit une somme de 7.064,50 euros HT, sur le décompte 2016, étant précisé que cela ne remet nullement en question l’imputation d’une quote-part au compte locatif de la société VELOXAV sur l’exercice concerné.

Il sera donc soustrait une somme de 1.127,71 euros HT (soit 1.353,25 euros TTC[5]) aux charges locatives facturées à la société VELOXAV pour l’exercice 2015.

[5] Soit (7.064,50×552/3458) x 1,20 (TVA)

La société VELOXAV s’oppose également à l’imputation d’une quote-part des frais de réparation d’une fuite des réseaux EP facturés par la société PC2000 et d’entretien des toitures réalisé par l’entreprise DIAGONALE.

Or, il est constant que les travaux de remplacement des descentes d’eaux pluviales ne constituent pas de “grosses réparations”, ce d’autant plus qu’il résulte de la facture n°21227 que l’intervention de la société PC2000 s’est limitée au remplacement d’un seul tuyau en PVC à hauteur du local de la société VELOXAV (et non à la reprise de l’intégralité des descentes).

Il a en outre déjà été observé que les entrepôts occupés par les sociétés VELOXAV, WINTERHALTER et C GASTRONOMIE sont d’un seul tenant, si bien que la toiture et les descentes d’eaux pluviales leur sont nécessairement communes.

Il en infère que la société LABO était fondée à ré-affecter une quote-part des factures n°21227 et 320615 sur le compte locatif de la société VELOXAV.

En définitive, les charges locatives de l’année 2015 (en ce compris la quote-part de taxe foncière) s’élèvent au montant de 5.423,42 euros HT pour une provision versée de 4.499,67 euros, soit un “reste à facturer” de 1108,50 euros TTC[6].

[6] Soit [6.551,13 – 1.127,71 (quote-part facture n°FAC-1601-001) – 4.499,67 (provisions corrigées à la suite du jugement du 14 novembre 2017)] x 1,20 (TVA)

Or, par chèque global émis le 6 février 2020, la société VELOXAV a acquitté une somme de 228,68 euros TTC pour l’année 2015 (pièce n°48 du défendeur).

En définitive, sur l’exercice 2015, la société VELOXAV est redevable d’une somme de 879,82 euros TTC au bénéfice de la société LABO.

Sur les charges locatives de l’exercice 2016
Aux termes d’une facture n°010317 établie le 31 mars 2017 par la société LABO, les charges locatives incombant à la société VELOXAV au titre de l’année 2016 ont été fixées au montant 3.187,89 euros HT[7] (pièces n°30, 32 et 39 du défendeur).

[7] Soit 552/3458 x 19.970,50

Il doit y être ajouté une somme de 1.127,71 euros HT correspondant à la quote-part de la facture n°FAC-1601-001 émise le 31 janvier 2016 par la société ATOUT JARDIN.

La société VELOXAV entend de nouveau contester l’imputation d’une quote-part de factures d’entretien d’espaces verts et de la toiture (factures n°FAC-1603-010 et n°FAC-1606-063 de la société ATOUT JARDIN et n°001016 de l’entreprise DIAGONALE).

S’agissant de prestations d’entretien annuel des espaces verts et des toitures communs au tènement immobilier, il sera renvoyé aux développements précédents pour justifier le rejet des moyens opposés par la partie demanderesse.

Par suite, les charges locatives de l’année 2016 (en ce compris la quote-part de taxe foncière) s’élèvent au montant de 7.601,42 euros HT[8] pour une provision versée de 4.583,16 euros, soit un “reste à facturer” de 3.621,91 euros TTC (soit 3.018,26 euros HT x 1,2 de TVA).

[8] Soit 6.473,71 + 1.127,71

Or, par chèques émis le 7 mai 2019 et le 6 février 2020, la société VELOXAV a acquitté une somme de 1.349,47 euros TTC pour l’année 2015 (pièces n°43 et 48 du défendeur).

De ce fait, sur l’exercice 2016, la société VELOXAV est redevable d’une somme de 2.272,44 euros TTC au bénéfice de la société LABO.

Sur les charges locatives de l’exercice 2017
Aux termes d’une facture n°020218 établie le 28 février 2018 par la société LABO, les charges locatives incombant à la société VELOXAV au titre de l’année 2017 ont été fixées au montant 2.060,82 euros HT[9] (pièce n°40.1 du défendeur).

[9] Soit 552/3458 x 12.910 euros HT

La société VELOXAV discute l’imputation d’une quote-part de la facture n°460917 d’un montant total de 4.180,00 euros HT établie le 30 septembre 2017 par la société DIAGONALE.

A cet égard, il ressort dudit document comptable que les prestations facturées concernaient “l’entretien des toitures du bâtiment sis [Adresse 1] comprenant :
– Nettoyage des chêneaux et des couvertines,
– Interventions sur certaines étanchéités,
– Vérification des descentes d’eaux pluviales”.

Or, il résulte des développements précédents que la toiture du tènement est commune à l’ensemble des entrepôts qui y sont abrités, de sorte que la société LABO est fondée à en répercuter les coûts d’entretien sur les locataires au prorata de la surface occupée, ce conformément aux dispositions du bail commercial.

En conséquence, les charges locatives de l’année 2017 (en ce compris la quote-part de taxe foncière) s’élèvent au montant de 5.334,35 euros HT pour une provision versée de 4.587,38 euros, soit une régularisation de 896,36 euros TTC (soit 746,97 euros HT x 1,2 de TVA).

Or, par chèque émis le 7 mai 2019, la société VELOXAV a acquitté une somme de 95,66 euros TTC pour l’année 2017 (pièce n°43 du défendeur).

De ce fait, sur l’exercice 2017, la société VELOXAV est redevable d’une somme de 800,70 euros TTC au bénéfice de la société LABO.

Sur les charges locatives de l’exercice 2018
Aux termes d’une facture n°030219 établie le 26 février 2019 par la société LABO, les charges locatives incombant à la société VELOXAV au titre de l’année 2018 ont été fixées au montant 2.185,18 euros HT[10] (pièces n°45 et 46 du défendeur).

[10] Soit 552/3458 x 13.689,00 euros HT

La société VELOXAV discute l’imputation d’une quote-part de la facture n°570918 d’un montant total de 3.950,00 euros HT établie le 30 septembre 2018 par la société DIAGONALE.

A cet égard, il ressort dudit document comptable que les prestations facturées concernaient “l’entretien des toitures du bâtiment sis [Adresse 1] comprenant :
– Nettoyage des chêneaux et des couvertines,
– Reprises sur certaines étanchéités,
– Vérification des descentes d’eaux pluviales”.

Or, il résulte des développements précédents que la toiture du tènement est commune à l’ensemble des entrepôts qui y sont abrités, de sorte que la société LABO est fondée à en répercuter les coûts d’entretien sur les locataires au prorata de la surface occupée, ce conformément aux dispositions du bail commercial.

En conséquence, les charges locatives de l’année 2018 (en ce compris la quote-part de taxe foncière) s’élèvent au montant de 5.473,08 euros HT pour une provision versée de 4.659,67 euros, soit une régularisation de 976,09 euros TTC (soit 813,41 euros HT x 1,2 de TVA).

Or, par chèque émis le 31 mai 2019, la société VELOXAV a acquitté une somme de 219,45 euros TTC pour l’année 2018 (pièce n°47 du défendeur).

De ce fait, sur l’exercice 2018, la société VELOXAV est redevable d’une somme de 756,64 euros TTC au bénéfice de la société LABO.

Sur les charges locatives de l’exercice 2019
Aux termes d’une facture n°020220 établie le 14 février 2020 par la société LABO, les charges d’entretien incombant à la société VELOXAV au titre de l’année 2019 ont été fixées au montant 2.701,58 euros HT[11] (pièces n°49 à 51 du défendeur).

[11] Soit 552/3458 x 17.244,00 euros HT

La société VELOXAV discute l’imputation d’une quote-part de la facture n°190940 d’un montant total de 3.950,00 euros HT établie le 30 septembre 2019 par la société DIAGONALE.

A cet égard, il ressort dudit document comptable que les prestations facturées concernaient “l’entretien des toitures du bâtiment sis [Adresse 1] comprenant :
– Nettoyage des chêneaux et des couvertines,
– Reprises sur certaines étanchéités,
– Vérification des descentes d’eaux pluviales”.

Or, il résulte des développements précédents que la toiture du tènement est commune à l’ensemble des entrepôts qui y sont abrités, de sorte que la société LABO est fondée à en répercuter les coûts d’entretien sur les locataires au prorata de la surface occupée, ce conformément aux dispositions du bail commercial.

En conséquence, les charges locatives de l’année 2019 (en ce compris la quote-part de taxe foncière) s’élèvent au montant de 5.993,47 euros HT pour une provision versée de 4.767,78 euros, soit une régularisation de 1.470,83 euros TTC (soit 1.225,69 euros HT x 1,2 de TVA).

Or, par chèque émis le 31 mai 2019, la société VELOXAV a acquitté une somme de 714,18 euros TTC pour l’année 2019 (pièce n°52 du défendeur).

De ce fait, sur l’exercice 2019, la société VELOXAV est redevable d’une somme de 756,65 euros TTC au bénéfice de la société LABO.

* * *

En conséquence, la société VELOXAV sera condamnée à payer à la société LABO un montant de 5.466,25 euros TTC de régularisation des charges locatives sur les exercices 2015 à 2019.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, l’article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Les sociétés VELOXAV et LABO succombant toutes deux partiellement en leurs demandes, les dépens de l’instance seront conséquemment partagés à hauteur de 50% à la charge de l’une et 50% à la charge de l’autre.

Il sera accordé à Maître Stéphane ANDREO et Maître Ophélie MICHEL le bénéfice des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

L’équité requiert de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en raison de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

Le Tribunal, statuant publiquement en formation collégiale après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Rejette l’irrecevabilité soulevée par la société par actions simplifiée VELOXAV pour défaut de droit d’agir de la société civile immobilière LABO ;

Condamne la société civile immobilière LABO à payer à la société par actions simplifiée VELOXAV la somme de 421,09 euros toutes taxes comprises au titre de la régularisation des charges locatives des exercices 2013 et 2014 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée VELOXAV tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LABO à lui rembourser une somme de 3.611,10 euros ;

Dit qu’il n’y a lieu à compensation des créances entre les parties sur les exercices comptables 2013 et 2014 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée VELOXAV tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LABO à lui payer une somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société par actions simplifiée VELOXAV à payer à la société civile immobilière LABO la somme de 5.466,25 euros toutes taxes comprises correspondant à la régularisation des charges locatives sur les exercices comptables des années 2015 à 2019 inclus ;

Partage les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la société par actions simplifiée VELOXAV et 50% à la charge de la société civile immobilière LABO ;

Accorde à Maître Stéphane ANDREO et à Maître Ophélie MICHEL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par la société par actions simplifiée VELOXAV et la société civile immobilière LABO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Cécile WOESSNER, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE