DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 21 janvier 2025

N° RG 23/01141 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBAR

-LB- Arrêt n°

[R] [D], [Y] [D] / [I] [H] épouse [M]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 24 Mars 2022, enregistrée sous le n° 21/00208

Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE,

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [R] [D]

et Mme [Y] [D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Fabienne SERTILLANGE de la SCP TREINS- POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

APPELANTS

ET :

Mme [I] [H] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marie DOS SANTOS-MAISONNEUVE de la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 janvier 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le17 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous-seing privé en date du 27 novembre 2011, Mme [H] épouse [M] a donné à bail à Mme [Y] [D] et M. [R] [D] une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6] (Puy-de-Dôme) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 684 euros outre 16 euros de provision à valoir sur la taxe des ordures ménagères.

Par courrier du 13 mars 2018, M. et Mme [D] ont donné congé au bailleur pour le 29 avril 2018, en invoquant l’accord donné par ce dernier sur la réduction du préavis à un mois, précisant qu’ils quitteraient les lieux le 29 avril 2018 et remettraient les clefs le lendemain, soit le 30 avril 2018.

L’état des lieux de sortie est intervenu le 16 mai 2018, contradictoirement, chacune des parties étant accompagnée d’un huissier de justice. Ainsi, deux procès-verbaux de constat ont été dressés, le premier par maître [V], mandaté par Mme [M], le second par maître [B], mandaté par M. et Mme [D].

Par acte d’huissier délivré le 14 avril 2021, Mme [M] a fait assigner Mme [Y] [D] et M. [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes de 2720,37 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, 2145,48 euros au titre du solde du préavis, 3370,36 euros au titre des réparations locatives, 112,88 euros au titre de la moitié des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, 2000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :

-Condamne M. [R] [D] et Mme [Y] [D] à payer solidairement à Mme [I] [H] épouse [M] la somme totale de 12’573 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 14 juin 2018, date de fin du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

-Déboute Mme [I] [H] épouse [M] du surplus de ses demandes ;

-Condamne M. [R] [D] et Mme [Y] [D] à payer in solidum à Mme [I] [H] épouse [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation ;

-Déboute M. [R] [D] et Mme [Y] [D] de leurs demandes reconventionnelles ;

-Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

M. [R] [D] et Mme [Y] [D] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique en date du 13 avril 2022.

Par ordonnance rendue le 6 octobre 2022, la première présidente de la cour d’appel de Riom a rejeté la demande présentée par M. et Mme [D] tendant à ce que soit ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement.

Par ordonnance rendue le 15 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure d’appel, en application de l’article 524 du code de procédure civile.

M. et Mme [D] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour par conclusions du 17 mars 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 octobre 2024.

Vu les conclusions de M. [R] [D] et Mme [Y] [D] en date du 19 septembre 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [H] épouse [M] en date du 8 octobre 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

En l’occurrence, la cour n’a pas à se prononcer sur la demande présentée par l’intimée tendant à ce qu’il soit « [constaté] que Mme [Y] [D] et M. [R] [D] ne rapportent pas la preuve d’avoir exécuté en intégralité la décision entreprise », dont elle semble déduire que les appelants devraient être déboutés de leurs prétentions, étant observé d’une part que l’inexécution des chefs du jugement déféré à la cour ne constitue pas un motif de rejet des critiques émises à l’encontre de cette décision, d’autre part qu’il n’entre dans les pouvoirs de la cour ni d’apprécier la pertinence de l’autorisation donnée par le conseiller de la mise en état de réinscrire l’affaire au rôle, en application du dernier alinéa de l’article 524 du code de procédure civile, ni de prononcer la radiation de l’affaire en application du même article.

-Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

-Sur la période de préavis :

M. et Mme [D], tenus au respect d’un préavis de trois mois, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, préavis qui expirait en l’occurrence le14 juin 2018, se prévalent en vain du consentement donné par la bailleresse sur la réduction à un mois de la durée du préavis, alors qu’ils ne produisent aucune pièce susceptible de démontrer la réalité de l’accord qui serait intervenu avec Mme [M] sur ce point, étant précisé par ailleurs qu’ils ne justifient pas qu’ils se trouvaient, au moment de la délivrance du congé, dans une des situations prévues par le même article 15, permettant de bénéficier d’un préavis réduit. Mme [M] est en conséquence fondée à réclamer les loyers jusqu’au 14 juin 2018, sous réserve de la prescription de l’action qui est soulevée par les appelants.

-Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Les appelants opposent à la demande la prescription de l’action en paiement des loyers. Mme [M] soutient quant à elle que, compte tenu de la nécessaire application des règles d’imputation des paiements, l’action ne peut être prescrite.

Il n’est pas discuté que l’action en paiement des loyers introduite par Mme [M] est soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, ce en vertu de l’application combinée de l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 et de l’article 2222 du code civil.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’assignation ayant été délivrée le 14 avril 2021, l’action est prescrite au titre des loyers et charges antérieurs au 14 avril 2018, étant rappelé que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription [Cass. 3e civ., 4 mars 2021, pourvoi n° 20 -11. 106], de sorte que l’argumentation développée par l’intimée sur ce point est inopérante. Il sera observé que le premier juge n’a pas expressément statué dans le dispositif du jugement sur la fin de non-recevoir soulevée mais a prononcé une condamnation après avoir écarté dans les motifs le moyen tiré de la prescription.

-Sur le montant dû au titre de l’arriéré locatif :

Il n’est pas contesté que, compte tenu de l’indexation, dont Mme [M] a rappelé précisément le calcul en première page de ses écritures, le montant du loyer s’élevait pour l’année 2018 à la somme de 731,16 euros.

Les appelants sont ainsi redevables de la somme totale de 1486,68 euros, au paiement de laquelle ils seront condamnés (414,32 euros au titre du prorata du mois d’avril, 731,16 euros au titre du mois de mai, 341,20 euros au titre du prorata du mois de juin). Le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation prononcée au titre de l’arriéré locatif.

-Sur les dégradations locatives et le remboursement des stères de bois :

Mme [M] réclame la condamnation de M. et Mme [D] à lui payer la somme globale de 3370,36 euros « au titre des réparations locatives et de la restitution des stères de bois »

C’est par une juste appréciation des éléments qui lui étaient soumis et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir souligné qu’il ressortait de la copie de l’état des lieux d’entrée que le logement se trouvait dans un état assez moyen au moment de la prise à bail, a considéré qu’il ressortait de la comparaison de cet état des lieux avec les deux procès-verbaux établis pour l’état des lieux de sortie que la détérioration du logement constatée ressortait de l’usure normale et de la vétusté des lieux et non d’un défaut d’entretien par les locataires.

S’agissant de la demande présentée par Mme [M] au titre du coût du rachat de stères de bois, il sera observé d’une part que celle-ci ne produit aucune pièce relative au stock exact de bois qui existait à l’entrée des locataires dans les lieux, d’autre part qu’il résulte d’un accord écrit signé par toutes les parties le 12 mai 2012 que la bailleresse a consenti à céder en totalité le bois stocké à côté du garage. Mme [M] soutient que cet accord concernait uniquement du menu bois mais ne rapporte pas la preuve de ses affiramations.

En considération de ces explications, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée au titre des dégradations locatives et du remboursement des stères de bois.

-Sur la demande au titre du coût de l’état des lieux de sortie :

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est dressé par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

Le premier juge a exactement retenu que, dans la mesure où en l’occurrence les parties avaient chacune mandaté un huissier, sans concertation préalable, il était justifié que chaque partie conserve la charge du coût de l’huissier qu’elle avait mandaté, étant précisé que, s’il est établi par les pièces produites de part et d’autre (attestation pour Mme [M], déclaration de main courante pour les époux [D]) qu’un incident est survenu entre les parties le jour initialement prévu pour l’état des lieux amiable, les éléments communiqués ne permettent pas à la cour d’imputer particulièrement à M. et Mme [D] la responsabilité de cet état de fait.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande tendant à la condamnation des époux [D] au paiement de la moitié du coût de l’intervention de l’huissier mandaté par ses soins.

-Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [M] :

Si Mme [M] justifie avoir fait réaliser des travaux dans sa maison avant de la remettre en location, il résulte des développements précédents qu’elle n’établit pas que cette situation résulterait d’une faute des locataires.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts, alors que celle-ci ne justifie pas avoir subi un préjudice, imputable à la responsabilité des locataires, distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers et charges.

– Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, alors que l’action initiée était partiellement justifiée s’agissant du paiement des loyers et charges.

Compte tenu de la solution apportée au litige, Mme [M] supportera en revanche les dépens d’appel. Elle sera condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

-Condamné solidairement M. [R] [D] et Mme [Y] [D] à payer à Mme [I] [H] épouse [M] la somme totale de 12’573 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’au 14 juin 2018, date de fin du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et ajoutant au jugement,

-Déclare l’action prescrite au titre des loyers et charges réclamés pour la période antérieure au 14 avril 2018 ;

-Condamne solidairement M. [R] [D] et Mme [Y] [D] à payer à Mme [I] [H] épouse [M] la somme totale de 1486,68 euros, au titre des loyers et charges dus en vertu du contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 2011, pour la période du 14 avril 2018 au 14 juin 2018 ;

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne Mme [I] [H] épouse [M] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [I] [H] épouse [M] à payer à M. [R] [D] et Mme [Y] [D], pris ensemble, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président