INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/05751 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ3R

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S. AUTRE AMBIANCE

C/

[U] [Y]

Grosse Délivrée
le :

à
Avocats :
la SCP HARFANG AVOCATS
Me Nahira-marie MOULIETS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du prononcé :
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS
A l’audience d’incident du 3 décembre 2024

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. AUTRE AMBIANCE
11 RUE FOY
33000 BORDEAUX

représentée par Maître Nahira-Marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR AU FOND
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

Monsieur [U] [Y]
90 RUE DU PALAIS GALLIEN
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 30 août 2019, Monsieur [U] [Y] a consenti un bail commercial à la société par actions simplifiées AUTRE AMBIANCE pour des locaux situés 11 rue Foy à BORDEAUX moyennant un loyer annuel révisable de 35.000 euros.
Les 19 janvier et 28 février 2024, la société AUTRE AMBIANCE a fait effectuer, par un commissaire de justice, un procès-verbal aux fins de constat des conséquences des travaux réalisés depuis 2023 sur les locaux loués.
Par acte de commissaire de justice délivré le 4 février 2024, monsieur [Y] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 20.673,04 euros à la société AUTRE AMBIANCE, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2024, monsieur [Y] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 14.422,09 euros à la société AUTRE AMBIANCE, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 juillet 2024, la société AUTRE AMBIANCE a fait assigner monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le voir condamner au paiement de dommages et intérêts, en indemnisation de son préjudice de jouissance résultant des travaux qu’il a effectués entre 2021 et 2023. Elle a également sollicité que son bailleur soit condamné à effectuer des travaux de remise en état des locaux loués.
Par conclusions d’incident notifiées le 26 juillet 2024, la société AUTRE AMBIANCE a saisi le juge de la mise en état d’une demande de consignation des loyers jusqu’au jugement au fond, audiencée le 3 décembre 2024 après un renvoi à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées les 26 juillet, 7 octobre et 29 novembre 2024, la SAS AUTRE AMBIANCE sollicite du juge de la mise en état :
qu’il ordonne la consignation des loyers échus jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, soit la somme de 29.536,72 euros, auprès de la Caisse des dépôts et consignations de Bordeaux,qu’il ordonne la transmission de tous les comptes-rendus de chantier, le débouté de l’ensemble des demandes de monsieur [Y], la condamnation de monsieur [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.La société AUTRE AMBIANCE fonde sa demande de consignation sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance tirée de l’article 1719 du code civil en raison des travaux réalisés qui ont occasionné des nuisances sonores occasionnant une perte de chiffres d’affaires. Elle estime qu’elle peut en conséquence invoquer une exception d’inexécution.
Aux termes de ses conclusions notifiées les 13 septembre, 25 septembre et 14 octobre 2024, monsieur [Y] demande au juge de la mise en état :
à titre principal : de débouter la SAS AUTRE AMBIANCE de sa demande de consignation de loyers,de constater, à titre reconventionnel, l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, par conséquent, ordonner l’expulsion de la SAS AUTRE AMBIANCE et sa condamnation à payer les loyers échus, pour un montant de 30 410,39 euros arrêté au mois d’octobre 2024 et une indemnité d’occupation de 3692,09 euros par mois jusqu’à libération des lieux, à défaut de constat de la résiliation, de condamner la SAS AUTRE AMBIANCE à lui payer une provision au titre des loyers et charges échus, pour un montant de 30.410,39 euros au mois d’octobre 2024 et une indemnité d’occupation de 3.692,09 euros par mois jusqu’à libération des lieux, à titre subsidiaire : de débouter la SAS AUTRE AMBIANCE de sa demande de consignation des loyers à venir, de limiter à 20% la proportion des loyers échus que la SAS AUTRE AMBIANCE est autorisée à consigner et en conséquence : l’autoriser à consigner la somme de 6.082,08 euros arrêtés au 1er octobre 2024, la condamner à lui payer la somme de 24.328,31 euros de provision au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2024, la condamner à payer une indemnité d’occupation de 3.692,09 euros par mois jusqu’à libération des lieux. en tout état de cause : de condamner la SAS AUTRE AMBIANCE au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement du 21 juin 2024 et les mesures d’exécution à venir, de condamner la SAS AUTRE AMBIANCE à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour s’opposer à la demande de consignation des loyers, monsieur [Y] indique, d’une part, que les travaux ont cessé depuis le mois de juin 2024, d’autre part que le trouble de jouissance résultant des travaux effectués n’est pas prouvé et, enfin, que le bail contient une clause dite « de souffrance », dérogatoire aux dispositions de l’article 1724 du code civil, qui a vocation à s’appliquer. Or, il estime que le preneur ne justifie pas d’une gêne anormale qui excèderait les prévisions de cette clause de sorte que rien ne justifie une consignation des loyers. Il ajoute que le preneur ne saurait solliciter la consignation a postériori alors que la dette de loyer est déjà importante.
Il distingue trois périodes dans ses écritures, pour s’opposer à la demande de consignation :
Sur la période antérieure au 1er avril 2024, il indique avoir tout mis en œuvre pour minimiser les effets classiques mais indésirables des travaux de ravalement sur son locataire notamment en l’informant en amont et pendant les travaux mais également en lui proposant un échéancier sur les loyers en souffrance ou encore en prenant en compte ses contraintes ce qui a entraîné un allongement de la durée mais également les dégradations constatées sur les huisseries, Sur la période du 1er avril au 1er juillet 2024, il indique que les travaux de ravalement, comprenant un échafaudage, n’ont rien d’anormaux, que les plus bruyants se sont terminés mi-avril 2024 et qu’en tout état de cause la demanderesse n’atteste d’aucun trouble sur cette période, et ne justifie pas de l’existence d’un préjudice alors qu’elle a toujours exploité les locaux,Sur la période postérieure au premier juillet 2024, il souligne que les travaux ont pris fin le 1er juillet 2024.Au soutien de ses demandes reconventionnelles, monsieur [Y] avance que, dans la mesure où le commandement de payer délivré le 21 juin 2024 est demeuré infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, les demandes en expulsion et en paiement étant la conséquence de cette résiliation.
A l’appui de ses demandes subsidiaires en paiement d’une provision, en l’absence de constat d’acquisition de la clause résolutoire, monsieur [Y] rappelle le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 octobre 2024.

Sur la demande aux fins de consignation de la somme de 29 536,72 euros :
L’article 789 du code de procédure civile dispose :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
Il résulte de ces dispositions que le juge de la mise en état dispose du pouvoir d’ordonner toute mesure conservatoire, laquelle peut s’entendre de la consignation entre les mains d’un tiers des sommes objets d’un litige, pour préserver les droits des parties, en présence d’un motif légitime.
En l’espèce, la demande de consignation des loyers échus et non réglés, dont la société AUTRE AMBIANCE estime ne pas être redevable au motif que le bailleur a failli à ses obligations, concerne une somme objet du présent litige, et ayant fait l’objet de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Cependant, le simple fait que, dans le cadre de la présente instance, une exception d’inexécution soit susceptible d’être ordonnée, ce qui est l’objet de sa demande au fond, ne suffit pas à justifier une mesure conservatoire sauf à prouver un risque, pour la société AUTRE AMBIANCE, affectant la possibilité de recouvrement postérieur.
Or, les moyens développés par la société AUTRE AMBIANCE, tendant à démontrer un préjudice de jouissance duquel découlerait une exception d’inexécution, ne sont pas de nature à démontrer une mise en péril de ses droits, dans le cadre de la présente instance, qui rendrait légitime sa demande de consignation.
En outre, la société AUTRE AMBIANCE s’est déjà volontairement abstenue, sans décision judiciaire et sans consignation volontaire, de payer l’intégralité du loyer. Aussi, si cette demande visant à de solliciter a posteriori la consignation de loyers échus et dus en application du contrat de bail n’est pas juridiquement interdite, elle se trouve, de ce fait, inopportune.
En conséquence, la demande de consignation formée par la société AUTRE AMBIANCE sera rejetée.

Sur la demande de production de pièces :

Selon les articles 138 et 139 du code de procédure civile, une partie peut demander au juge d’enjoindre à un tiers de produire une pièce. En outre, selon l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièces et peut, dès lors, enjoindre à une partie de produire des pièces aux débats.
En l’espèce, la demande de communication de pièce de la société AUTRE AMBIANCE n’est soutenue par aucun moyen afin d’expliciter sa motivation et son objectif dans le cadre de la présente instance.
Aussi, cette demande, nullement fondée, sera rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles du défendeur tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement des loyers échus et à une indemnité d’occupation :

Les pouvoirs du juge de la mise en état sont limitativement énumérés par l’article 789 du code de procédure civile.
Or, les demandes reconventionnelles effectuées par Monsieur [Y] à titre principal, tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes conséquentes ne sont ni des exceptions de procédure, ni des demandes de provision, ni des mesures conservatoires, ni des mesures d’instruction ni, encore, des fins de non-recevoir.
Aussi, il n’entre ni dans les attributions ni dans les pouvoirs du juge de la mise en état de connaître de ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles du défendeur tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d’une provision au titre des loyers échus au 1er octobre 2024 :

L’article 789 du code de procédure civile prévoit également que le juge de la mise en état peut allouer une provision pour le procès.
Lorsque le juge de la mise en état est saisi d’une demande de provision, celui-ci n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de l’obligation.
Selon l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution permet à une partie de ne pas exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, lorsque l’autre n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave. En matière de bail, le preneur ne peut valablement se prévaloir d’une telle exception que dans le cas où le manquement du bailleur dont il se prévaut rend impropre les locaux loués à l’usage auquel ils étaient destinés.
En l’espèce, la société AUTRE AMBIANCE apporte aux débats des procès-verbaux de commissaire de justice mais également des courriels de ses clients attestant de ce que les travaux ont eu des conséquences sur son activité, l’instance au fond ayant pour objet de déterminer les contours exacts de celles-ci et, le cas échéant, le préjudice en résultant.
Il en résulte que la société AUTRE AMBIANCE fait valoir une contestation sérieuse à son obligation, in fine, de devoir s’acquitter des loyers échus jusqu’à la fin des travaux, laquelle devra être appréciée par la juridiction statuant au fond.
En revanche, le 2 septembre 2024, la société AUTRE AMBIANCE a fait état, sur un réseau social, du fait que la nouvelle façade de l’immeuble était achevée ce que celle-ci ne conteste pas. Cet élément justifie que les travaux avaient pris fin au moins le 2 septembre 2024, la pièce apportée par monsieur [Y] pour attester d’une fin des travaux au 1er juillet précédant n’étant qu’un prévisionnel établi en janvier 2024.
Il en résulte qu’à compter du 2 septembre 2024, l’obligation de la SAS AUTRE AMBIANCE de payer son loyer n’est plus sérieusement contestable et la demande de provision, au titre des loyers échus au 1er octobre 2024, se trouve justifiée. Il convient de relever que la SAS AUTRE AMBIANCE a en tout état de cause repris le paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2024 ce qui n’est pas contesté.
Le bail prévoit, dans son article 26, un loyer annuel de 35.000 euros, payable par trimestre, au 1er jour du trimestre, et d’avance. L’article 28 prévoit l’indexation du loyer. Le commandement de payer délivré le 20 juin 2024 indique un montant du loyer mensuel, au mois de juin 2024, de 3.407,68 euros. Ce montant sera retenu à défaut pour monsieur [Y] de justifier de la somme mensuelle de 3.692,09 euros dont il se prévaut dans ses dernières écritures.
Par conséquent, la SAS AUTRE AMBIANCE sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [Y] le montant des loyers échus au 1er octobre 2024 soit la somme de 3.180,68 euros au titre du loyer du mois de septembre calculé comme suit : 3407,68 euros – 2 jours à 113 euros/jour. Comme retenu précédemment, la demande relative à la condamnation au titre d’une indemnité d’occupation, qui n’est pas formée à titre provisionnel, excède les pouvoirs du juge de la mise en état.

Sur les frais du procès :
Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.
Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens de l’incident qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.
Sur les frais irrépétibles : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Rejette la demande de consignation de la somme de 29.536,72 euros ;

Rejette la demande de communication des comptes-rendus de chantiers ;

Constate que les demandes reconventionnelles principales et la demande reconventionnelle subsidiaire au titre de l’indemnité d’occupation de monsieur [U] [Y] excèdent les pouvoirs du juge de la mise en état ;

Condamne la société par action simplifiée AUTRE AMBIANCE à payer à Monsieur [U] [Y], à titre provisionnel, la somme de 3.180,68 euros correspondant au loyer échu entre le 2 septembre 2024 et le 1er octobre 2024 ;

Réserve les dépens ;

Rejette la demande de la société par action simplifiée AUTRE AMBIANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Monsieur [U] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie l’affaire à la mise en état continue du 26 mars 2025, pour conclusions de monsieur [U] [Y] en réponse aux prétentions figurant dans l’acte introductif d’instance;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER, Juge de la mise en état, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,