Le 28 juin 2019, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont signé des baux commerciaux avec la société LE HURACAN pour des locaux à [Adresse 5]. Ces baux, d’une durée de neuf ans, ont débuté le 1er juillet 2019 avec un loyer annuel de 80 000 euros. Le 9 décembre 2020, les SCI ont assigné LE HURACAN en référé pour expulsion, mais le tribunal a déclaré qu’il n’y avait pas lieu à référé. Par la suite, LE HURACAN a demandé l’exonération des loyers en raison de fermetures administratives, mais le tribunal a jugé son argumentation irrecevable.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de caducité d’un bail commercial selon le Code civil ?

La caducité d’un contrat, y compris d’un bail commercial, est régie par les articles 1186 et 1304 du Code civil.

L’article 1186 stipule que :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. »

Cet article implique que si une condition essentielle à la validité du contrat n’est pas remplie, le contrat peut être déclaré caduc.

L’article 1304 précise que :

« L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

Dans le cas présent, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE soutiennent que le bail est caduc en raison de l’absence de remise d’un devis dans le délai imparti. Cependant, il a été établi que le devis a finalement été remis, ce qui empêche la caducité d’être constatée.

Quels sont les effets de la force majeure sur les obligations contractuelles ?

La force majeure est régie par l’article 1147 du Code civil, qui dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Cet article indique que pour qu’un débiteur puisse se prévaloir de la force majeure, il doit prouver que l’inexécution de son obligation est due à un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.

Dans le contexte de la crise sanitaire, bien que l’épidémie de COVID-19 soit un événement imprévisible, la société LE HURACAN n’a pas démontré qu’elle était dans l’impossibilité totale de payer les loyers, ce qui rend son argument de force majeure inopérant.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance et de jouissance paisible des locaux ?

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée au preneur et de lui assurer une jouissance paisible des lieux.

Cet article précise que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués. »

Il est également stipulé dans l’article 1728 que :

« Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Dans cette affaire, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont respecté leur obligation de délivrance, car les locaux étaient disponibles, même si la société LE HURACAN ne pouvait pas les exploiter en raison des mesures administratives.

Quelles sont les conséquences de l’inexécution des obligations contractuelles ?

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave.

Il est précisé que :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Dans le cas présent, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont tenté de faire valoir l’inexécution des obligations par la société LE HURACAN. Cependant, les retards de paiement et les modifications apportées aux locaux n’ont pas été jugés suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’article L. 145-41 du Code de commerce stipule qu’un contrat de bail commercial peut contenir une clause résolutoire, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux.

Il est important de noter que :

« Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Dans cette affaire, les commandements de payer délivrés durant la période de protection liée à la crise sanitaire ont été jugés nuls, ce qui a empêché l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE n’ont pas pu faire valoir cette clause en raison de la mauvaise foi présumée dans la gestion de la situation par les bailleresses.