Le litige oppose OPHEA, bailleur social, à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C], locataires d’un appartement à Bischheim. En raison de loyers impayés, OPHEA a notifié un congé effectif le 31 juillet 2023. Les locataires, restant dans les lieux, ont fait l’objet d’une procédure judiciaire pour valider le congé et obtenir le paiement des arriérés. Le juge a confirmé la régularité du congé et a ordonné leur expulsion, tout en accordant un délai de 24 mois pour apurer leur dette, sous condition de respecter un plan de paiement. Les locataires ont également été condamnés aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Sur la validité du congé délivré aux locataires

Le congé délivré par l’OPHEA à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] est fondé sur l’article L442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui stipule que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 s’appliquent aux contrats de bail.

L’article 4 de cette loi précise que les occupants de bonne foi bénéficient du maintien dans les lieux, à condition d’exécuter leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié pour le 31 juillet 2023 en raison d’impayés. Les locataires n’ont pas contesté la régularité de cet acte, ce qui entraîne la résiliation du bail à cette date.

Ainsi, le juge constate la validité du congé, qui a pour effet de mettre fin aux rapports contractuels et de substituer des rapports légaux en faveur des locataires de bonne foi.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer les loyers et charges. En l’espèce, il est établi que les locataires ont accumulé des impayés, atteignant 4 053,33€ en avril 2024, bien que ce montant ait été réduit à 2 665,09€ à la date de l’audience.

Le juge doit apprécier si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Les locataires ont tenté de régulariser leur situation, mais leur comportement entre juillet 2023 et mars 2024, avec un seul versement de 500€, montre une mauvaise foi suffisante pour justifier la déchéance.

Ainsi, le juge prononce la déchéance des locataires de tout droit au maintien dans les lieux à compter du 31 juillet 2023.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

Bien que les locataires n’aient pas justifié de leurs revenus, il est reconnu qu’ils perçoivent des pensions de retraite de 1 700€.

Le juge accorde donc des délais de paiement de 24 mois, avec suspension des effets du congé pendant cette période. Si les locataires respectent ce plan d’apurement, le congé sera réputé ne pas avoir joué, et ils seront considérés comme des locataires de bonne foi.

En cas de non-respect des échéances, la totalité de la dette redeviendra exigible, et le congé reprendra son plein effet.

Sur les frais du procès

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

En l’espèce, Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] étant la partie perdante, ils seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

De plus, selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme pour les frais exposés.

Ainsi, les locataires seront condamnés à verser 200€ à OPHEA au titre de l’article 700.

Sur l’exécution provisoire du jugement

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans cette affaire, le juge constate que le jugement est exécutoire de plein droit, permettant ainsi à OPHEA de procéder à l’exécution des décisions prises, y compris l’expulsion des locataires si nécessaire.

Cette exécution provisoire garantit que les droits de la partie demanderesse sont protégés pendant la durée des procédures d’appel éventuelles.