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L’Essentiel : La SCI [X].COM a assigné en référé la SARL LE PANIER FRAIS et la SARL LE VERGER devant le tribunal d’Evry pour résiliation d’un bail commercial et expulsion. Elle réclame le paiement de loyers impayés et d’indemnités. En défense, les sociétés contestent la validité des demandes, affirmant que la SARL LE PANIER FRAIS a quitté les lieux et qu’un bail verbal existe avec la SARL LE VERGER. Le tribunal a relevé des contradictions dans les preuves et a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé, renvoyant les questions au fond et condamnant la SCI aux dépens.
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Contexte de l’affaireLa SCI [X].COM a assigné en référé la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] devant le tribunal judiciaire d’Evry. Cette action vise à faire constater la résiliation d’un bail commercial et à obtenir l’expulsion de la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] des locaux qu’elle occupe, ainsi que le paiement de loyers impayés et d’indemnités. Demandes de la SCI [X].COMLa SCI [X].COM demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5], le paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que le règlement de loyers impayés et d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient que la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] n’a pas respecté les termes du bail et a laissé des impayés. Arguments de la défenseLes sociétés défenderesses contestent la validité des demandes de la SCI [X].COM, affirmant que la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] a quitté les lieux et qu’un bail verbal a été établi avec la SARL LE VERGER DE [Localité 5]. Elles soutiennent également que les commandements de payer ne sont pas opposables à la SARL LE VERGER DE [Localité 5] et que la SCI [X].COM a agi de mauvaise foi. Éléments de preuve et contradictionsLe tribunal a relevé des contradictions dans les pièces fournies par les parties, notamment concernant la titularité du bail commercial. La SCI [X].COM a produit une attestation de résiliation du bail, tandis que les défenderesses affirment l’existence d’un bail verbal. Ces éléments nécessitent une évaluation plus approfondie, qui dépasse la compétence du juge des référés. Décision du tribunalLe juge des référés a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire et les demandes subséquentes. Il a également rejeté les demandes de dommages et intérêts pour mauvaise foi et de remboursement des travaux, considérant que ces questions relèvent du fond et nécessitent une décision plus complète. La SCI [X].COM a été condamnée aux dépens de l’instance. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par les dispositions du Code civil et du Code de procédure civile. L’article 1103 du Code civil stipule que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi ». Cela implique que les parties doivent respecter les engagements pris dans le cadre du contrat de bail. En ce qui concerne la clause résolutoire, l’article 834 du Code de procédure civile précise que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». De plus, l’article 835 du même code indique que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». Dans le cas présent, la SCI [X].COM a fait valoir que la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, notamment en matière de paiement des loyers. Cependant, la défense a contesté la validité de la résiliation du bail, arguant que la société avait quitté les lieux et qu’un bail verbal avait été établi avec la SARL LE VERGER DE [Localité 5]. Ainsi, la question de l’application de la clause résolutoire dépend de la détermination de la validité du bail initial et de l’existence d’un nouveau bail, ce qui nécessite une analyse approfondie des faits et des preuves, relevant de la compétence du juge du fond. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur les demandes en référé ?La contestation sérieuse a un impact significatif sur les demandes en référé, comme le stipule l’article 835 du Code de procédure civile. Cet article précise que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». Cela signifie que, même si une contestation existe, le juge peut ordonner des mesures si celles-ci sont nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Cependant, dans le cas où la contestation est suffisamment sérieuse, le juge des référés ne pourra pas trancher sur le fond du litige. Dans l’affaire en question, la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] ont soulevé des contestations concernant la résiliation du bail et l’existence d’un bail verbal. Ces contestations ont conduit le juge à conclure qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande visant l’acquisition de la clause résolutoire, car la question de savoir qui était le véritable preneur du bail commercial nécessitait une appréciation des faits qui ne pouvait être faite en référé. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Cet article vise à compenser les frais engagés par la partie qui a gagné le procès. Dans le cas présent, la SCI [X].COM a demandé des condamnations au titre de l’article 700, mais le juge a décidé de rejeter ces demandes. Cela s’explique par le fait que, selon le juge, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de cet article. Le juge a estimé que les demandes en application de l’article 700 n’étaient pas justifiées, notamment en raison des contestations sérieuses soulevées par les défenderesses. Ainsi, même si la SCI [X].COM a été la partie perdante, elle n’a pas pu obtenir de remboursement de ses frais, ce qui souligne l’importance de la nature des demandes et des circonstances entourant le litige dans l’application de l’article 700. Comment le juge des référés détermine-t-il la compétence pour statuer sur les demandes de dommages et intérêts ?La compétence du juge des référés pour statuer sur les demandes de dommages et intérêts est limitée par la nature des demandes. Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ». Cependant, lorsque les demandes de dommages et intérêts sont fondées sur des éléments qui nécessitent une appréciation des faits ou une interprétation des contrats, elles relèvent de la compétence du juge du fond. Dans l’affaire en question, les sociétés défenderesses ont demandé des dommages et intérêts pour mauvaise foi, mais le juge a constaté que les éléments produits étaient contradictoires et ne permettaient pas d’établir un caractère incontestable de l’obligation. Ainsi, le juge des référés a conclu qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts, car celles-ci nécessitaient une analyse approfondie des faits et des preuves, ce qui dépasse le cadre de la procédure de référé. |
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 10 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/00780 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QITY
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 6 décembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. [X].COM, représentée par Monsieur [V] [X], gérant
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Virginie SELVA-FOYER, avocate au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
S.A.R.L. LES PANIERS FRAIS DE [Localité 5], représentée par Monsieur [G] [Z]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1722
S.A.R.L. LE VERGER DE [Localité 5], représentée par Monsieur [T] [F]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1722
DÉFENDERESSES
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la SCI [X].COM a assigné en référé la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 835 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile, 1103 du code civil, et L.145-41 du code commerce, pour voir :
– Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail du 29 mars 2019 et donc la résiliation du bail à la date du 25 mai 2024 ;
– Prononcer l’expulsion pure, simple et immédiate de la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5], des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi que de tous occupants de son chef et notamment de la société LE VERGER DE [Localité 5], en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles 1.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux ;
– Fixer l’indemnité d’occupation due solidairement et par provision par les sociétés LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et LE VERGER DE [Localité 5] à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, à la somme de 4.023,705 par mois ;
– Condamner, par provision, la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] au paiement de la somme de 8.201,94 euros au titre des loyers de février et avril 2024 et de la taxe foncière 2023 ;
– Condamner les sociétés LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et LE VERGER DE [Localité 5] à régler chacune la somme de 3.000 euros à la société SCI [X].COM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Les condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 août 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 6 décembre 2024.
A l’audience, la SCI [X].COM, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance, déposé ses telles que visées dans l’assignation, et, se référant à ses conclusions écrites régulièrement visées par le greffe, a demandé que les défenderesses soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes et modifié ses demandes financières comme suit :
– Condamner par provision, la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] au paiement de la somme de de 2.837 euros au titre de la taxe foncière 2023 et 4.925 euros au titre de la taxe foncière 2024 ;
– Condamner les sociétés LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et LE VERGER DE [Localité 5] à régler chacune la somme de 5.000 euros à la société SCI [X].COM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que par acte notarié du 29 mars 2019, elle a consenti un bail commercial à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] afin d’exercer une activité de « vente de fruits et légumes frais, alimentaire, rôtisserie » et qu’en mai 2023 cette société lui a fait part de son intention de quitter les lieux. Elle précise que des discussions ont débuté entre la SARL LE VERGER DE [Localité 5] et le notaire rédacteur du bail sans qu’aucun accord ne soit formalisé. Elle a cependant découvert que cette société s’est bien installée dans les locaux et a réalisé des travaux sans son autorisation, transformant l’activité exercée en une activité de restauration non conforme au bail initial. Elle indique qu’un procès-verbal d’infraction d’urbanisme a été établi le 22 mars 2024. Les loyers de février et d’avril 2024 étant impayés, ainsi que les taxes foncières, et compte tenu des infractions relevées sans qu’aucun bail n’existe, elle a fait délivrer à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5], seule preneur connu, un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024. Elle précise qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois, mais seulement postérieurement à la délivrance de l’assignation. Elle considère que, la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] n’ayant pas résilié son bail, la SARL LE VERGER DE [Localité 5] est occupante de son chef des locaux dont s’agit, créant ainsi une solidarité entre ces deux sociétés. Elle indique, en outre, que le courrier de congé produit en défense est un faux pour lequel elle a déposé plainte.
S’agissant de la demande reconventionnelle en remboursement des travaux, elle rappelle que ces travaux ne sont pas conformes à la destination des lieux prévus au bail et qu’ils ne peuvent, en tout état de cause, faire l’objet d’une condamnation définitive par le juge des référés.
En défense, la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5], représentées par le même avocat, se référant à leurs conclusions écrites visées par le greffe, ont sollicité de :
– Dire que la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] n’est plus locataire de la SCI [X].COM depuis le 31 mai 2023 ;
– Constater l’existence d’un bail commercial verbal entre la SCI [X].COM et la société LE VERGER DE [Localité 5] à compter du 1er juillet 2024 ;
– Dire que les commandements adressés à la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] ne sont pas opposables à la société LE VERGER DE [Localité 5] faute de signification ;
– Juger qu’en tout état de cause, les causes des commandements sont éteintes ;
– Juger que l’activité de rôtisserie relève de la restauration ;
– Condamner la société SCI [X].COM à verser à la société LE VERGER DE [Localité 5] des dommages et intérêts pour mauvaise foi, à hauteur de 5.000 euros ;
– Condamner la société SCI [X].COM à verser à la société LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] des dommages et intérêts pour mauvaise foi, à hauteur de 5.000 euros ;
– Condamner la société SCI [X].COM à verser à la société LE VERGER DE [Localité 5] et LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] la somme de 2.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la société SCI [X].COM à rembourser à la société LE VERGER DE [Localité 5] le montant des travaux réalisés à hauteur de 7.600 euros ;
– Condamner la SCI [X].COM aux entiers dépens.
Elles font valoir que la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] a quitté régulièrement les lieux loués et qu’il existe un contrat de bail verbal entre la SCI [X].COM et la SARL LE VERGER DE [Localité 5]. Elles signalent la mauvaise foi du bailleur qui conteste avoir signé l’attestation de fin de bail remise à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5]. Elles précisent que le commandement de payer n’ayant pas été adressé à la SARL LE VERGER DE [Localité 5], il ne lui est pas opposable, et que celle-ci a payé les sommes demandées dès réception de l’assignation. S’agissant de l’activité commerciale, elles rappellent que la « rôtisserie » figure dans la destination initiale des lieux et que la SARL LE VERGER DE [Localité 5] n’est donc pas en infraction, raison pour laquelle elle avait fait installer un extracteur de fumés. Si celui-ci est non conforme aux règles d’urbanisme, il revient donc à la bailleresse de réaliser de nouveaux travaux pour lui permettre de poursuivre son activité.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 10 janvier 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans un contexte où la SCI [X].COM sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial qui la lie à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5], les sociétés défenderesses font valoir, au titre des contestations sérieuses, que la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] a régulièrement quitté les lieux et qu’un bail verbal a été contracté entre la SCI [X].COM et la SARL LE VERGER DE [Localité 5], de sorte que le commandement de payer n’a pas été délivré au preneur actuel, privant celui-ci de tout effet.
Sur ce, il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5], seule titulaire d’un bail commercial écrit établi le 29 mars 2019. Celle-ci produit une attestation de résiliation du bail en date du 10 juillet 2023, portant signature au nom du gérant de la SCI [X].COM, dont celle-ci conteste la véracité. Il apparait que ledit géant a déposé plainte pour faux en écriture le 14 novembre 2024, sans que les suites pénales de cette plainte ne soient connues. Cependant, une partie ne pouvant se constituer de preuve à elle-même, le dépôt d’une plainte ne saurait suffire à établir les faits dénoncés et doit être corroborée par d’autres éléments.
Or, il n’est pas contesté que des échanges ont eu lieu entre la SARL LE VERGER DE [Localité 5] et le notaire mandaté par la SCI [X].COM pour établir un nouveau bail, sans que ceux-ci aboutissent à la signature formelle d’un bail.
En faveur de l’existence d’un bail oral, il apparaît d’une part, que le bailleur à délivré une autorisation de domiciliation à cette société le 28 juin 2023 et, d’autre part, que les loyers dus à compter de janvier 2024 ont été réglés par la SARL LE VERGER DE [Localité 5] sans que la SCI [X].COM ne fasse état d’une difficulté en dehors des impayés constatés.
En revanche, le courrier de rappel des impayés en date du 4 mars a été adressé à la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] tout comme celui de la mairie en date du 7 mars 2024.
En outre, deux attestations de l’expert-comptable de la SCI [X].COM apparaissent contradictoires entre elles, puisque la première, établie le 18 septembre 2023 antérieurement à l’assignation, vise expressément la SARL LE VERGER DE [Localité 5] comme locataire et redevable des loyers et charges, alors que la seconde, plus récente, du 18 septembre 2024, postérieure à l’assignation, vise la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] comme locataire.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il existe des contradictions importantes entre les pièces, de sorte qu’il est nécessaire de déterminer préalablement quel est le preneur du bail commercial litigieux, soit la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] en vertu du bail signé le 29 mars 2019, soit la SARL LE VERGER DE [Localité 5] en vertu d’un bail oral.
Or, l’appréciation du bail trouvant à s’appliquer, qui déterminera l’obligataire de la clause résolutoire et par voie de conséquence le destinataire du commandement de payer, relève de la compétence du juge du fond, le juge des référés, juge de l’évidence, ne pouvant interpréter les pièces pour trancher préalablement cette question de fond.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande visant l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.
Sur la demande d’indemnisation au titre de la mauvaise foi
La SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] sollicitent, sans fonder leur demande, la condamnation de la SCI [X].COM au paiement de dommages-et-intérêts au titre de la mauvaise foi subie.
Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Le constat d’une résistance abusive nécessite que soit établi le caractère incontestable de l’obligation et l’existence d’un abus de droit qui ne peut consister dans la simple résistance à une action en justice.
Or, au cas présent, il apparait que la production de pièces contradictoires entre elles par les différentes parties à l’instance, telles que décrites précédemment, ne saurait constituer une preuve de mauvaise foi, dans un contexte où une décision au fond est nécessaire pour statuer sur la pertinence de chacune d’entre elles.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts.
Sur la demande de remboursement des travaux effectués
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Au cas présent, la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] demandent que le bailleur soit condamné au remboursement des travaux effectués pour la mise en conformité des locaux.
Or, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SCI [X].COM dans le préjudice invoqué par la SARL LE PANIER FRAIS DE [Localité 5] et la SARL LE VERGER DE [Localité 5] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.
Il est en outre relevé que la demande formée n’est pas une demande provisionnelle, mais une demande au fond qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les frais et dépens
Les dépens seront mis à la charge de la SCI [X].COM.
Cependant, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes en ce sens seront donc rejetées.
Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;
DIT n’y avoir lieu à référés sur les demandes de dommages-et-intérêts et en remboursement du coût des travaux faits ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SCI [X].COM aux dépens de l’instance en référé ;
REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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