La SA HLM Moulin Vert a signé un bail avec Mme [Z] en 2006 pour un local à usage d’habitation. En mars 2022, Mme [Z] a assigné la société pour des désordres dans l’immeuble, demandant des travaux et des indemnités. Le tribunal a débouté ses demandes en janvier 2023, condamnant Mme [Z] à payer des loyers impayés. En juillet 2023, elle a interjeté appel, contestée par AB Habitat, qui a demandé le rejet de ses demandes. La cour a confirmé le jugement initial, considérant les preuves de Mme [Z] insuffisantes et l’a condamnée à des frais supplémentaires.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de jouissance paisible du logement ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur a plusieurs obligations envers le locataire, notamment :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces obligations sont également renforcées par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Il est important de noter que l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, et seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650).

En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut demander réparation, mais il doit prouver les faits qui justifient sa demande, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Comment la cour a-t-elle évalué les preuves fournies par Mme [Z] concernant les troubles de jouissance ?

La cour a examiné les preuves fournies par Mme [Z] concernant les troubles de jouissance et a constaté que celles-ci étaient insuffisantes. En effet, Mme [Z] a produit des attestations d’ambulanciers concernant des pannes d’ascenseur, mais celles-ci étaient trop imprécises sur la date et la fréquence des pannes.

La cour a également noté que la société AB Habitat avait démontré être intervenue rapidement lors de certaines pannes, ce qui ne suffisait pas à établir un manquement à ses obligations.

Concernant la présence de nuisibles, l’attestation de M. [J] n’était pas suffisamment circonstanciée pour établir la véracité des allégations de Mme [Z]. De plus, pour justifier la dégradation du parquet, les photographies fournies n’étaient pas datées et n’avaient pas de force probante.

Enfin, pour les troubles de voisinage, la cour a rappelé que, selon l’article 1253 du Code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve. Les allégations de Mme [Z] n’étaient pas étayées par des preuves objectives, ce qui a conduit la cour à confirmer le jugement du premier juge qui l’avait déboutée de sa demande d’indemnisation.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnisation pour dommages matériels ?

Pour obtenir une indemnisation pour dommages matériels, le demandeur doit prouver l’existence d’un préjudice. Selon la jurisprudence, il est nécessaire de fournir des éléments de preuve tels que des devis ou des factures pour justifier le montant réclamé (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003; Cass. 3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784).

Dans le cas de Mme [Z], elle a produit des attestations concernant les dommages causés à son fauteuil roulant par les ascenseurs, mais ces attestations étaient jugées insuffisantes. En effet, elle n’a pas fourni de pièces justificatives, telles que des devis ou des factures, qui auraient pu démontrer l’existence et l’ampleur du préjudice.

Ainsi, la cour a débouté Mme [Z] de sa demande en paiement de 3 000 euros au titre des dommages matériels, car elle n’a pas satisfait à la condition sine qua non de prouver l’existence d’un préjudice.

Quelles sont les conséquences d’une résistance abusive dans le cadre d’un litige locatif ?

La résistance abusive se réfère à la situation où une partie refuse de se conformer à une obligation légale ou contractuelle sans justification valable. Dans le cadre d’un litige locatif, cela peut inclure le refus de payer des loyers ou de respecter les termes du bail.

En cas de résistance abusive, le créancier peut demander des dommages et intérêts. Cependant, pour obtenir une telle indemnisation, il doit prouver que la résistance était effectivement abusive et a causé un préjudice.

Dans le cas de Mme [Z], le débouté de ses demandes a entraîné le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. La cour a considéré que le refus de Mme [Z] de payer les loyers et charges impayés était justifié par ses allégations de troubles de jouissance, même si celles-ci n’avaient pas été prouvées.

Ainsi, la cour a confirmé que le débouté de Mme [Z] de l’ensemble de ses prétentions emportait le rejet de sa demande en paiement de 2 000 euros pour résistance abusive.