■

N° RG 24/57665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XGD

N° : 10

Assignation du :
08 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La Société PLATEAU URBAIN
Société coopérative d’intérêt collectif anonyme
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Guillaume RICHARD, avocat au barreau de PARIS – #D1594

DEFENDERESSE

La société LA CANTINA S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Gaston GONZALEZ de l’AARPI GONZALEZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #E0543

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte notarié du 16 décembre 2022, l’Assistance Publique des Hôpitaux de [Localité 7] (l’APHP) a signé avec la SCCV [Adresse 9] une promesse unilatérale de bail à construction pour la réhabilitation de son siège historique situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Dans l’attente du démarrage des travaux, la SCCV [Adresse 9] a mis en oeuvre un projet intitulé “les Arches Citoyennes” portant sur la transformation transitoire de locaux en “tiers lieux” accueillant temporairement des acteurs de l’économie sociale et solidaire, en faisant appel à la société Plateau Urbain.

La SCCV [Adresse 9] et la société Plateau Urbain ont ainsi conclu une convention d’occupation précaire en décembre 2022, prenant effet au 5 janvier 2023, et prolongée jusqu’au 31 décembre 2025 par avenant du 3 janvier 2023.

Dans ce cadre, la société Plateau Urbain a signé le 5 octobre 2023 avec la SARL La Cantina une convention de sous-occupation précaire portant sur une partie des locaux, à destination de restauration, pour une durée de douze mois, jusqu’au 30 août 2024.

Dénonçant le maintien de la société La Cantina dans les lieux malgré l’expiration du terme de la convention de sous-occupation, la société Plateau Urbain a, par acte en date du 8 novembre 2024, fait assigner en référé la SARL La Cantina, sollicitant de :

“Constater que la société LA CANTINA est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], depuis le 30 août 2024 ;

Ordonner l’expulsion des lieux occupés par la société LA CANTINA ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux ;

Condamner provisionnellement la société LA CANTINA à payer à la société PLATEAU URBAIN la somme de 46.000 euros au titre de son occupation au 16 octobre 2024 ;

Condamner la société LA CANTINA à payer à la société PLATEAU URBAIN la somme de 10.000 euros en application des dispositions de1’artic1e 700 du Code de procédure civile;

Condamner la société LA CANTINA aux entiers dépens de l’instance.”

Au soutien de ses prétentions, la société Plateau Urbain invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite et une obligation non sérieusement contestable pour la défenderesse de libérer les locaux mis à sa disposition de manière temporaire, indiquant qu’elle a initié une procédure d’appel à candidatures en vue d’une nouvelle attribution du point de restauration.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société La Cantina demande de :

“• DEBOUTER la société PLATEAU URBAIN de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

En conséquence,

• DÉCLARER n’y avoir lieu à référé ;

• RENVOYER la société PLATEAU URBAIN à mieux se pourvoir;

• CONDAMNER la société PLATEAU URBAIN à verser la somme de 10.000 euros à la société LA CANTINA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;”

Au soutien de ses prétentions, la société La Cantina invoque des contestations sérieuses, portant sur la qualité à agir de la société Plateau Urbain, en l’absence de production du bail à construction lui donnant faculté de consentir des sous-occupations précaires, et son défaut de capacité à représenter l’APHP. Elle fait encore valoir que la possibilité pour la SCCV [Adresse 9] de mettre à disposition d’un tiers une partie des biens immobiliers a pris fin avec la conclusion du bail à construction selon les statuts, et que la société Plateau Urbain n’a pas qualité à agir en justice pour le compte de l’APHP ou pour intenter une quelconque action en justice.

Elle conteste toute compétence à la demanderesse de consentir une activité de restauration ou buvette et souligne que celle-ci n’a pas obtenu l’accord de la SCCV [Adresse 9] pour solliciter la libération des lieux, contrairement aux stipulations de la convention.

La société La Cantina fait encore valoir que la convention de sous-occupation ne respecte pas les termes de l’appel d’offre initial du mois de mars 2023, prévoyant un terme au mois de décembre 2025, et qu’elle serait en droit de solliciter des dommages-intérêts du fait de la rupture des relations commerciales établies ; qu’il n’existe pas en l’espèce de motif légitime de précarité justifiant la conclusion d’une convention de sous-occupation précaire ; qu’une requalification de la convention litigieuse en bail de courte durée ou en bail commercial est envisageable ; que depuis l’arrivée du terme de la convention, elle subit des pressions, des coupures d’eau et d’électricité.

Elle conteste en conséquence l’existence d’un trouble manifestement illicite pouvant justifier la mesure d’expulsion sollicitée à son encontre.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

Le société demanderesse a produit en cours de délibéré la promesse de bail signée le 16 décembre 2022 l’Assistance Publique des Hôpitaux de [Localité 7] (l’APHP) et la SCCV [Adresse 9], de façon contradictoire le 27 novembre 2024.

La société La Cantina a sollicité que cette pièce soit écartée des débats par note du 06 janvier 2025.

Sur la recevabilité de la note en délibéré du 27 novembre 2024

Compte-tenu des moyens soulevés en défense, la demanderesse a sollicité pendant l’audience la possibilité de produire en cours de délibéré la promesse de bail du 16 décembre 2022.

Malgré des échanges sur ce point à l’audience, il ne ressort pas de la note d’audience que l’autorisation de produire cette pièce en cours de délibéré ait été expressément donnée.

Par conséquent, compte-tenu de la position de la défenderesse dans sa note du 06 janvier 2025, et en application de l’article 445 du code de procédure civile, la pièce devra être écartée.

Une réouverture des débats sur cette question n’est pas nécessaire compte-tenu des autres pièces et des moyens déjà échangés.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées.

– Sur la recevabilité de l’action :

Il résulte des pièces versées aux débats qu’en vertu de la convention d’occupation précaire signée en décembre 2022 avec la société de projet SCCV [Adresse 9], la société Plateau Urbain dispose du droit d’occuper, à titre précaire et révocable, pour une durée déterminée, une partie de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] afin de permettre “l’exercice à Plateau Urbain et/ou ses sous-occupants d’activités de bureaux, artisanat, stockage événementiel, boutiques, hébergement d’urgence et formations en accord avec les objectifs de la coopérative”, la convention d’occupation précaire ayant pris effet le 3 janvier 2023 et prolongée par avenant jusqu’au 31 décembre 2025.

Cette convention autorise expressément la société Plateau Urbain à concéder la sous-occupation et la jouissance de tout ou partie des locaux à des tiers ou à consentir elle-même des conventions d’occupation précaire, qui devront rappeler le caractère de précarité, l’absence de soumission aux baux commerciaux et la durée limitée par la durée de la convention d’occupation principale.

Ainsi la société Plateau Urbain, qui a conclu avec la société La Cantina une convention de sous-occupation de locaux, disposant elle-même d’un droit d’occupation consenti par la SCCV [Adresse 9], a qualité pour agir à l’encontre de son sous-occupant au titre du contrat qui a été conclu entre les parties.

La société La Cantina ne peut sérieusement contester ce droit en émettant des doutes sur la réalité de la “chaîne contractuelle” et des droits dont bénéficie la SCCV [Adresse 9], étant tiers, comme la société Plateau Urbain, au contrat conclu entre l’APHP et la SCCV [Adresse 9], alors même qu’elle n’a pas cru utile de vérifier cette “chaîne contractuelle”, dont elle conteste l’existence à ce jour, lors de la signature de la convention de sous-occupation.

N’est pas plus opérante la contestation tirée de la perte par la société Plateau Urbain de sa qualité d’occupante des locaux, dans l’hypothèse où le bail à construction aurait été signé, dès lors que ladite société bénéficie d’un droit d’occupation des locaux jusqu’au 31 décembre 2025.

En tout état de cause, la société La Cantina est tiers aux rapports qui lient la société Plateau Urbain à la SCCV [Adresse 9] et ne peut se prévaloir d’éventuels manquements de la société Plateau Urbain à l’égard de son cocontractant tenant à la nature de l’activité consentie ou à la nécessité d’une concertation préalable à la libération du local “en cas de manquement aux obligations de l’Occupant”, étant souligné qu’en l’espèce, le contrat conclu avec la société La Cantina stipule l’existence d’un terme qui est arrivé à échéance et que la société Plateau Urbain ne fait que solliciter l’exécution de la convention de sous-occupation.

L’action de la demanderesse est donc parfaitement recevable.

– Sur le bien-fondé de l’action :

Pour s’opposer à la demande, la société La Cantina fait encore valoir que la convention de sous-occupation ne respecte pas les termes fixés dans le cadre de l’appel d’offres initial, qui prévoyait un terme jusqu’en décembre 2025 renouvelable le cas échéant jusqu’en août 2027, que la convention signée pour une durée de un an est en contrariété avec les conditions de l’appel d’offre et le projet de la SCCV [Adresse 9], la buvette solidaire ayant vocation à préfigurer le restaurant solidaire dans le projet pérenne, et qu’elle serait en droit de solliciter une indemnisation pour rupture des relations commerciales établies.

Toutefois, ces critiques, à supposer qu’elles soient fondées, n’ouvrent pas un droit pour la société La Cantina à se maintenir dans les lieux, la défenderesse évoquant elle-même une éventuelle action en dommages-intérêts.

La société défenderesse conteste également la nature de la convention signée en l’absence de motif légitime de précarité, invoquant une requalification du contrat en bail dérogatoire ou bail commercial. Elle dénonce en particulier l’absence de modicité de la redevance et l’existence de charges mises à sa charge.

Il convient de souligner que la convention litigieuse expose à titre liminaire le caractère par essence précaire de la convention de sous-occupation, étroitement lié à la signature définitive du bail à construction par la SCCV. Elle précise à cet effet que la convention relève de l’article L.145-51 du code de commerce, qui dispose que n’est pas soumise aux dispositions des baux commerciaux “la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties “, énonce que le sous-occupant ne pourra en aucun cas revendiquer le statut des baux commerciaux, des baux professionnels, des baux d’habitation et les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce et qu’il reconnaît ne bénéficier d’aucun droit à renouvellement ou indemnité, ni pouvoir revendiquer le bénéfice d’une quelconque propriété commerciale.

Concernant la redevance fixée, celle-ci est calculée mensuellement selon un système progressif par tranches basé sur le chiffres d’affaires mensuel hors taxes de la société occupante, l’essentiel des charges étant inclus dans le montant de la redevance (eau, électricité, chauffage, sécurité incendie, entretien général de l’ensemble immobilier, ménage des parties communes, frais de gestion, accès internet), d’autres charges et contributions résiduelles étant supportées par le sous-occupant, tels que le téléphone, les clés/barillets pour sécuriser ses locaux, le ménage des parties privatives, le gardiennage en sus des digicodes.

La société La Cantina, si elle critique les modalités de fixation de la redevance et son caractère modique, ne fournit toutefois aucun élément sur le montant des paiements qu’elle a pu effectuer et elle ne peut sérieusement soutenir avoir dû supporter une obligation d’entretien des lieux, se limitant en l’espèce à ses seuls locaux privatifs selon les termes de la convention, étant souligné que les charges principales sont comprises dans le montant de la redevance contrairement à ses allégations.

Par ailleurs, il ne peut être contesté que la conclusion de cette convention de sous-occupation précaire s’inscrit dans un projet d’occupation transitoire à durée limitée, mis en oeuvre par la SCCV [Adresse 9] dans l’attente du lancement du projet de construction du site, de sorte que l’occupation précaire consentie à la société La Cantina dépend à l’évidence de circonstances particulières échappant à la seule volonté des deux parties signataires.

Enfin, les incidents qui ont pu émailler les relations entre les deux parties postérieurement à l’expiration du terme ne sont pas de nature à légitimer le maintien dans les lieux de la société La Cantina, mais à lui ouvrir le cas échéant le droit de solliciter des dommages-intérêts à raison des manquements imputés à son cocontractant.

Il n’est pas contesté que la société La Cantina n’a pas restitué les locaux, objets de la convention de sous-occupation signée le 5 octobre 2023, à la date d’expiration de la convention, soit le 30 août 2024, en violation des stipulations de l’article 4.5 du contrat, faute de proposition de prolongation expresse de la durée consentie par la société Plateau Urbain avant l’arrivée du terme.

En considération de l’ensemble des éléments énoncés, les contestations opposées par la société La Cantina à la demande d’expulsion formée à son encontre ne permettent pas de considérer que le trouble dénoncé par la société Plateau Urbain, tiré du maintien dans les lieux de la sous-occupante au-delà de l’expiration du terme fixé entre les parties, n’est pas manifestement illicite.

En conséquence de l’occupation sans droit ni titre de la société La Cantina, il sera donc fait droit à la demande d’expulsion de la société défenderesse dans les termes du présent dispositif.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Plateau Urbain sollicite la condamnation de la défenderesse à une indemnité provisionnelle de 1.000 euros par jour de retard et une provision de 46. 000 euros (correspondant à 46 jours) arrêtée au 16 octobre 2024, à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la sous-occupante, en application de l’article 4.5 de la convention.

L’article 4.5 de la convention de la sous-occupation précaire stipule que dans l’hypothèse où le sous-occupant refuserait de quitter les locaux à la fin de l’occupation, il sera redevable d’une indemnité fixée à la somme de 1 000 euros par jour de retard.

Si la demanderesse ne communique aucun décompte, cette somme est manifestement bien supérieure au montant de la redevance. Elle excède le revenu locatif dont la société PLATEAU URBAIN se trouve privée du fait du maintien dans les lieux de l’occupant, et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière de la défenderesse. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant de la redevance courante, charges en sus, à laquelle la société Plateau Urbain pouvait prétendre en cas de poursuite de la convention d’occupation précaire.

La société La Cantina sera donc condamnée au paiement de cette somme provisionnelle à compter du 31 août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’allouer une indemnité au titre des frais irrépétibles à la société Plateau Urbain dans les termes du présent dispositif.

La société La Cantina, partie perdante qui supportera la charge des dépens, verra nécessairement sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

Statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Ecartons des débats les notes reçues en cours de délibéré,

Déclarons la société Plateau Urbain recevable en son action,

Ordonnons l’expulsion de la société La Cantina et de tous occupants de son chef des locaux, objets de la convention de sous-occupation précaire signée le 5 octobre 2023, situés au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 8], avec l’assistance de la force publique si nécessaire, à défaut de libération des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

Rappelons que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société La Cantina à payer à la société Plateau Urbain une indemnité provisionnelle d’occupation, à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’une somme égale au montant de la redevance courante, charges en sus, à laquelle la société Plateau Urbain pouvait prétendre en cas de poursuite de la convention d’occupation précaire,

Condamnons la société La Cantina à payer à la société Plateau Urbain la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 07 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ