TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 23 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

DEFENDERESSE

S.A.S. SPARTACUS BIOMED, RCS Toulouse 811 773 209, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Audrey DINCE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 13

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2022, la société civile immobilière du [Adresse 3] a fait assigner la SAS SPARTACUS-BIOMED pour avoir paiement de la somme de 19 259.83 euros pour avoir paiement de loyers dus après le départ de sa locataire jusqu’à l’expiration de la période triennale.

Dans le dernier état de leurs écritures :

– La société civile demanderesse conclut à la condamnation de la société locataire à lui payer la somme de 19 259.83 E avec les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 dont capitalisation, outre la somme de 5 000 E au titre de son préjudice financier et celle de 4 000 E pour ses frais de conseil avec les dépens et les frais de l’exécution forcée et l’exécution provisoire. Elle conclut également au débouté des demandes de la société SPARTACUS-BIOMED .

Elle fait valoir qu’elle a donné à bail commercial des locaux sis au [Adresse 1] à compter du 1 octobre 2020 ; qu’il s’agissait de trois bureaux avec des loyers initiaux de 573.74 E par mois pour le premier et de 618.74 E pour les deux autres; que la locataire a donné congé à effet du mois de novembre 2021 et qu’elle doit donc les loyers de la première période triennale qu’elle a refusé de payer amiablement en dépit d’une mise en demeure du 26 avril 2022.

Elle ajoute qu’elle n’a pas manqué à son obligation de jouissance

– La société SPARTACUS-BIOMED conclut que la somme due est de 18 841.30 E et demande la somme de 20 670 E en réparation de son préjudice avec le débouté de la demande au titre du préjudice financier et la compensation.

Elle fait valoir que le bail portait également sur 3 places de parking dont elle a été privée car la société demanderesse les a loués à une tierce société; à titre elle évalue son préjudice à la somme de 100 E par mois.

Elle ajoute qu’en dépit de ce qu’un protocole prévoyait la société bailleresse a entravé la recherche d’un successeur et la signature d’un protocole d’accord, ce pourquoi elle évalue son préjudice à la somme de 18 000 E.

L’ordonnance de clôture a été prise le 23 novembre 2023.

1° Sur les sommes dues par la locataire.

La période triennale expirait le 30 septembre 2023, en sorte que les loyers sont dus jusqu’à cette date.

Le loyer est fixé aux conditions particulières du bail (pièce 3) et il en résulte que le décompte de la demanderesse est affecté d’une erreur qui concerne le premier bureau loué.

Ainsi que la défenderesse le fait valoir à bon droit, le somme due est de 18 841.30 E TTC.

La capitalisation des intérêts demandée est de droit.

L’existence d’un préjudice financier complémentaire n’est nullement démontrée et la société civile sera déboutée de cette demande.

2° La demande reconventionnelle.

Le locataire a annoncé son départ par courriel du 21 septembre 2021 pour le début du mois de novembre alors que le bail prévoir un congé avec un préavis de 3 mois à l’expiration de chaque période triennale donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice.

Les clés ont été restituées le 19 novembre 2021.

– Les places de parking.

Il est rappelé que le bail prévoyait trois places de parking non privatives.

Le 11 juin 2021, la bailleresse a informé l’ensemble des locataires que les places de parking comprises dans les baux étaient loués à un restaurant à compter du 9 juin 2021 entre 19 heures et 2 heures du matin mais que les locataires en place demeurait prioritaires des agents de sécurité veillant au respect de cette priorité.

La société locataire n’a émis aucune protestation et au surplus sa pièce 19 qui n’est pas datée n’indique en rien qu’à la période considérée (06/21-11/21) le restaurant ait été ouvert dès le midi.

Elle ne rapporte donc pas la preuve que sa jouissance ait été dans les faits troublée.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur la mauvaise foi de la société bailleresse.

Il sera rappelé que l’exigibilité des loyers jusqu’à la fin de la période contractuelle découle du statut et de la convention qui fait la Loi des parties et que par principe, la victime n’a pas à agir pour minorer son préjudice.

Contrairement à ce que la locataire indique, la validité de son « congé » n’est pas discutée en ce sens que la bailleresse ne tire aucune conséquence juridique du non -respect des conditions de forme et de fond de l’annonce de libération des lieux.

Le 24 septembre 2021, la bailleresse a demandé paiement de la somme de 16 168.44 E correspondant selon elle à la moitié des loyers.

Le 23 novembre 2023, la bailleresse a accepté que la locataire présente un successeur dans les locaux avec pour date limite le 31 décembre 2021 (date de fin du préavis).

Un protocole d’accord non daté a été proposé par la bailleresse à la locataire le 13 janvier 2022 portant sur le paiement d’un an de loyers (au lieu de deux) pour 14 737.32 E avec le rappel de la possibilité antérieurement donnée de trouver un autre locataire pour le 31 décembre 2021.

S’il est vrai que les loyers indiqués ne sont pas conformes à la réalité, il n’en résulte aucun préjudice puisque les propositions de transaction étaient inférieures à la somme que la locataire reconnait devoir.

Pour ce qui est de la recherche d’un successeur, la société locataire a donné un mandant de recherche à une agence immobilière le 13 décembre 2021 ; ceci montre qu’elle ne disposait pas immédiatement de ce successeur.

Or aucune demande de visite n’a été formée avant la date limite du 31 décembre que la bailleresse était parfaitement fondée à imposer et dès lors aucune mauvaise foi n’est établie.

Enfin, il n’est nullement établi que les locaux aient été reloués au 31 décembre 2021.

Dès lors la demande reconventionnelle est mal fondée.

La société locataire sera donc déboutée.

3° Les demandes complémentaires.

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 3 000 E pour ses frais de conseil.

Les dépens seront à la charge de la défenderesse qui succombe.

Les frais de l’exécution forcée sont à la charge de la partie condamnée.

L’exécution provisoire est de droit et il est inutile de la rappeler au dispositif.

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

CONDAMNE la SAS SPARTACUS-BIOMED à payer à la société civile immobilière du [Adresse 3] la somme de 18 841.30 E avec les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 dont capitalisation à partir de cette date.

DEBOUTE la société civile immobilière du [Adresse 3] de sa demande au titre du préjudice financier.

DEBOUTE la société SAS SPARTACUS-BIOMED de sa demande reconventionnelle.

CONDAMNE la SAS SPARTACUS-BIOMED aux dépens qui comprendront les frais de l’exécution forcée et à payer la somme de 3 000 E sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT