JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05296 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XWBG
N° de MINUTE : 25/00206

DEMANDEUR

S.C.I. FALL
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1193

C/

DEFENDEUR

S.A.S. L’EAU A LA BOUCHE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Chrystel DERAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0454

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2008, Monsieur [S] [E], aux droits duquel vient désormais la S.C.I. FALL, a donné à bail à Monsieur [O] [H] et Madame [C] [X] [U] épouse [H], aux droits desquels vient désormais la S.A.S. L’EAU A LA BOUCHE, divers locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93) et ce, pour une durée de 3,6, 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2008 et pour se terminer le 31 décembre 2017. La destination des locaux, telle que fixée par le bail, est « vins-liqueurs-restaurant ».

Par acte sous seing privé du 30 avril 2011, les époux [H] ont cédé leur fonds de commerce à la société LA VIE EN ROSE. Un avenant au bail a été régularisé par la société LA VIE EN ROSE et Monsieur [S] [E] par acte sous seing privé du 21 septembre 2011 et ce, afin d’entériner le changement de preneur.

Par acte authentique du 27 octobre 2015, Monsieur [E] a vendu l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), dont dépendent les locaux objet de la présente procédure, à la société FALL et ce, au prix total de 600.000 euros.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 18 octobre 2017, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société LA VIE EN ROSE. Cette procédure a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du 20 juin 2018 de ce même tribunal.

Par ordonnance du 25 juillet 2018, le tribunal de commerce de Bobigny a autorisée la vente de gré à gré du fonds de commerce. C’est dans ce cadre, et par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, que la société L’EAU A LA BOUCHE a ainsi acquis ce dernier.

Par exploit du 4 septembre 2018, la société FALL a accepté la demande de renouvellement qui avait été formée par la société LA VIE EN ROSE le 04 juin 2018 mais en précisant vouloir porter le prix du loyer annuel en principal à la somme de 15.000 euros, avec effet rétroactif au 1er juillet 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 octobre 2018, la société L’EAU A LA BOUCHE a confirmé l’acceptation du renouvellement du bail, en sa qualité de repreneur du fonds de commerce, mais a manifesté son opposition au loyer proposé compte tenu des travaux à prévoir au regard de l’état des locaux.

Par la suite, les parties se sont opposées sur la nature des travaux à prévoir ainsi que sur leur prise en charge.

Par exploit d’huissier de justice du 09 juin 2022, la société L’EAU A LA BOUCHE a ainsi fait assigner la société FALL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de la voir condamner à lui payer la somme de 181.438,80 euros à titre de provision de travaux qu’elle estime relever du bailleur et de voir ordonner à ce dernier de procéder à la réalisation desdits travaux et ce, sous astreinte.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir, le cas échéant, sur le fond du litige et dit n’y avoir lieu à référé.

Par exploit d’huissier du 23 mai 2023, la société FALL a fait assigner la société L’EAU A LA BOUCHE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 18 avril 2008, de voir expulser la société L’EAU A LA BOUCHE des locaux commerciaux et de la voir condamner au paiement d’un arriéré de loyers et charges ainsi que d’une indemnité d’occupation. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/05296.

Par exploit d’huissier de justice du 21 juillet 2023, la société L’EAU A LA BOUCHE a fait assigner la société FALL devant le tribunal de céans aux fins, à titre principal, de voir condamner le bailleur à réaliser des travaux, à obtenir la suspension des loyers pendant la durée des travaux et le remboursement de l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 1er août 2018 et de le voir condamner à verser des dommages et intérêts. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/07343.

Pour une bonne administration de la justice, ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du 22 février 2024 et ce, sous le numéro RG 23/05296.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la société FALL a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

1. SUR LES DEMANDES DE LA SCI FALL

– JUGER la société SCI FALL recevable en son action ;

Y faisant droit :
– PRONONCER la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1722 du Code Civil ou, subsidiairement, sur celles de l’article 1741 du Code Civil ;

En conséquence :
– ORDONNER l’expulsion de la société SAS L’EAU A LA BOUCHE et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;
– DIRE que l’expulsion pourra être diligentée par Huissier de justice et avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, s’il y a lieu ;

En outre :
– CONDAMNER la société SAS L’EAU A LA BOUCHE à payer à SCI FALL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, à hauteur de 692,68 euros hors taxes et hors charges par an, outre 170 euros de provisions sur charges, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

2. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SAS L’EAU A LA
BOUCHE

2.1. Au titre des prétendus fautes de la SCI FALL à son obligation de délivrance

– A titre principal et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI FALL :
o DEBOUTER la société L’EAU A LA BOUCHE de ses demandes de condamnation visant, à titre principal, la réalisation de travaux sous astreinte ou, à titre subsidiaire, d’être indemnisée de leurs montants ;

A titre Subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI FALL 😮 JUGER que la preuve des manquements de la SCI FALL à son obligation de délivrance n’est pas rapportée d’autant qu’elle a proposé de faire réaliser les travaux de renfort du plancher qui lui incombe, sans que leur nécessité ne soit pourtant avérée,
o DEBOUTER en conséquence la société L’EAU A LA BOUCHE de ses demandes de condamnation visant, à titre principal, la réalisation de travaux sous astreinte ou, à titre subsidiaire, d’être indemnisée de leurs montants ;
o ORDONNER à la société L’EAU A LA BOUCHE de laisser accès à son local aux entreprises mandatées par la SCI FALL en vue d’y faire réaliser les travaux de reprise du plancher, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir.

o A titre encore plus subsidiaire, JUGER que les préjudices de la société L’EAU A LA BOUCHE ne sont pas établis et l’en débouter en conséquence ;

2.2. Au titre d’une prétendue exécution de mauvaise foi du bail,
– JUGER que la preuve de fautes de la SCI FALL à son obligation d’exécution de bonne foi du bail n’est pas rapportée,
– JUGER que les préjudices de la société L’EAU A LA BOUCHE ne sont pas établis et l’en débouter en conséquence ;
– DEBOUTER la société L’EAU A LA BOUCHE de ses demandes.

2.3. Au titre de la suspension des loyers

– A titre principal et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI FALL :
o DEBOUTER la société L’EAU A LA BOUCHE de sa demande de suspension des loyers ;

– A titre Subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI FALL :
o DEBOUTER la société L’EAU A LA BOUCHE de sa demande de suspension des loyers faute pour elle de donner accès à la bailleresse en vue d’y faire réaliser les travaux de renfort du plancher ;

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE
– DEBOUTER la société SAS L’EAU A LA BOUCHE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER enfin la société SAS L’EAU A LA BOUCHE à payer à la société SCI FALL la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– CONDAMNER enfin la société SAS L’EAU A LA BOUCHE aux entiers dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, la société L’EAU A LA BOUCHE a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

– DEBOUTER la SCI FALL de l’ensemble de ses demandes

Sur le manquement à l’obligation de délivrance :

– CONDAMNER la société SCI FALL à réaliser l’ensemble des travaux qui lui sont imputables conformément à la répartition prévue dans la lettre de mise en demeure en date du 23 mars 2019, ce sous astreinte de deux cents (200) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze (15) jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Sur le manquement à l’obligation d’exécution du bail de bonne foi :
– CONDAMNER la société SCI FALL à payer à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution de mauvaise foi du bail,

Sur le sort des loyers :
– ORDONNER la suspension des loyers pendant toute la durée des travaux.
CONDAMNER la SCI FALL à rembourser l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 1er août 2018
Sur les autres préjudices financiers :
– CONDAMNER la SCI FALL à verser à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 15 924,22 € à titre de réparation du préjudice financier né de la location d’un autre local.
CONDAMNER la SCI FALL à verser à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 25 000 € au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice.
Sur le préjudice moral :
– CONDAMNER la SCI FALL à verser à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral subi.

Subsidiairement :

Si le Tribunal n’entendait pas réparer les manquements du bailleur en recourant à l’exécution forcée en nature, alors, il lui sera demandé de condamner la SCI FALL à réparer le préjudice subi par la société L’EAU A LA BOUCHE en lui allouant des dommages et intérêts

– CONDAMNER à la société SCI FALL verser à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 171 294 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements à l’obligation de délivrance, ce sous astreinte de deux cents (200) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze (15) jours suivant la signification de la décision à intervenir,
– CONDAMNER la société SCI FALL à payer à la société L’EAU A LA BOUCHE une majoration de 13,10 % sur le prix des travaux correspondant aux montant des honoraires pour la maîtrise d’œuvre d’exécution,
– CONDAMNER la société SCI FALL à payer à titre provisionnelle à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 4 238,04 € correspondant à l’assurance dommage-ouvrage obligatoire.

En tout état de cause :

– CONDAMNER la société SCI FALL à verser à la société L’EAU A LA BOUCHE la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

1 – Sur l’appréciation des demandes des parties

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

*

En l’espèce, la société FALL sollicite le prononcé de la résiliation du bail commercial au motif que les locaux commerciaux sont abandonnés et dans un état de vétusté et de dégradation avancé qui s’apparente à une destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 ou 1741 du code civil.

La société L’EAU A LA BOUCHE s’accorde avec le bailleur sur le fait que les locaux ne sont pas exploitables du fait de leur vétusté et de leur non conformité aux normes en vigueur. Elle considère en revanche que cela ne justifie pas la résiliation judiciaire du bail et ce, au motif que des travaux dont le coût n’excède pas la valeur des biens loués peuvent être mis en œuvre et ce, à la charge du bailleur.

Les parties versent au soutien de leurs prétentions un constat d’huissier du 09 novembre 2018 attestant de l’existence de désordres de nature à empêcher l’exploitation en l’état desdits locaux. Les parties s’opposent en revanche sur le coût des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres et, en conséquence, à la caractérisation ou non de la perte de la chose louée. Sont ainsi transmis des devis établis en 2019, 2020 et 2023 qui illustrent des divergences quant à la nature des reprises à effectuer et, en conséquence, qui présentent un écart de coûts d’intervention très élevé ; lesdits devis portant sur des montants de 49.346,00 euros TTC à 227.345,40 euros TTC.

En tout état de cause, les pièces produites par les parties pour justifier des désordres et de leurs conséquences sur une possible exécution du bail n’ont pas été établies contradictoirement et sont insuffisantes pour déterminer avec précision leur nature et leur ampleur ainsi que la nature des travaux devant être mis en œuvre pour les résoudre et leur coût.

En cet état, les demandes ne sauraient prospérer.
Il convient donc de rouvrir les débats et d’inviter les parties à conclure sur l’opportunité d’une expertise judiciaire.

Les dépens seront réservés.

Le tribunal, statuant publiquement par jugement avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 15 mai 2025 à 10h00 pour observations des parties sur la mise en œuvre d’une expertise, à défaut radiation (en cas de défaut du demandeur) ou clôture (en cas de défaut des défendeurs).

RESERVE les dépens.

Fait au Palais de Justice, le 05 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT