03 Janvier 2025

2ème Chambre civile
28A

N° RG 24/07365 –
N° Portalis DBYC-W-B7I-LHI7

AFFAIRE :

[E] [O] [B] [U]
[N] [E] [P] [U]

C/

[K] [U] épouse [D]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 03 Janvier 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSES :

Madame [E] [O] [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Paul-olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

Madame [N] [E] [P] [U]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Paul-olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [K] [U] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
défaillante, assignée à personne le 01/10/2024

Par acte authentique du 15 juin 1999 au rapport de maître [X] [R], notaire à [Localité 5], [E] [U], [N] [U] et [K] [U] épouse [D] ont reçu de leur mère [A] [H] la nue-propriété d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 7], cadastré Section AT n°[Cadastre 2].

A la suite du décès de leur mère, [E] [U], [N] [U] et [K] [U] épouse [D] sont devenues propriétaires indivises, chacune à hauteur d’un tiers.

Le 31 janvier 2024, maître [S] [G], notaire associé à [Localité 5], a reçu à la demande de [E] et [N] [U], un acte constatant leur intention d’aliéner le bien indivis.
Cet acte a été signifié à [K] [U] épouse [D] le 16 février 2024 par commissaire de justice.

Maître [S] [G] a dressé le 30 mai 2024 un procès-verbal de difficultés, motif pris de l’absence de positionnement de la part d’[K] [U] épouse [D] quant à la vente du bien.

Par requête du 20 septembre 2024, [E] et [N] [U] ont sollicité l’autorisation d’assigner leur sœur [K] [U] épouse [D] à jour fixe, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à la vente du bien indivis par licitation. Autorisées par ordonnance du 24 septembre 2024, elles ont fait assigner leur soeur devant le tribunal judiciaire de Rennes par acte délivré à sa personne le 1er octobre 2024.

***

Aux termes de leur assignation, [E] et [N] [U] demandent au tribunal, au visa de l’article 815-5-1 du Code civil, de :
– Les autoriser à mettre en vente le bien indivis.
– Ordonner la licitation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 8] cadastré section AT n°[Cadastre 2], sur une mise à prix de 750.000 €, sous réserve d’un accord qui pourrait intervenir et d’une vente de gré à gré.
– Condamner [K] [D] à leur verser une somme 3.000 € au titre des frais irrépétibles.
– Statuer ce que de droit quant aux dépens.
– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[E] et [N] [U] exposent, en leur qualité de copropriétaires indivises du bien immobilier en litige, ensemble à concurrence de deux tiers, avoir sollicité l’accord de leur sœur, copropriétaire indivise à hauteur d’un tiers, afin de vendre ce bien, et avoir été contraintes de lui signifier l’acte authentique portant déclaration d’aliéner.

Elles estiment que l’absence de positionnement clair de leur soeur dans le délai de 3 mois qui lui était imparti, les rend bien fondées dans leurs demandes.

***

[K] [U] épouse [D] n’a pas constitué avocat.

Al’audience du 12 novembre 2024, les demanderesses ont indiqué s’en rapporter à leurs écritures et la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 puis 3 janvier 2025.

Aux termes des dispositions de l’article 815-5-1 du Code civil, “(…) l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.
Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa”.

L’article 1377 du Code de procédure civile précise en son alinéa 1er que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”.

Il est établi en l’espèce que les demanderesses [E] et [N] [U] sont titulaires de deux tiers des droits indivis dans le bien immobilier objet du présent litige, et qu’elles ont devant maître [G], notaire à [Localité 5], exprimé leur intention de procéder à l’aliénation dudit bien indivis, cette intention ayant été constatée par acte authentique établi le 31 janvier 2024.

Cet acte a été signifié à [K] [U] épouse [D] par acte de commissaire de justice, le 16 février 2024, soit dans le mois suivant son établissement.

Si le courrier rédigé le 27 mars 2024 par [K] [U] épouse [D], versé aux débats, mentionne un certain nombre de reproches à l’adresse de ses sœurs et de l’officier ministériel, il ne manifeste aucune prise de position quant à la vente du bien litigieux, et ce malgré un courrier en réponse du notaire le 29 mars 2024, lui rappelant cette possibilité.

[K] [U] épouse [D] ne peut donc être considérée comme ayant manifesté son intention quant à l’aliénation du bien indivis dans le délai de trois mois qui lui était imparti, soit avant le 16 mai 2024, ce que le notaire a valablement constaté dans son procès-verbal du 31 mai 2024.

Il y a lieu dans ces conditions de faire droit à la demande présentée et d’ordonner la mise en vente du bien indivis, chacune des copropriétaires indivises ayant vocation à percevoir la même somme dans le cadre du partage à intervenir de sorte qu’aucune atteinte excessive au droit de l’une ou de l’autre ne puisse être établi.

Enfin, si les premières évaluations du bien datées de 2021 et 2022 étaient établies pour une valeur allant de 850.000 à 900.000 €, il convient de constater que les offres plus récentes (de mars 2023 à septembre 2024) démontrent une baisse de la valeur du bien au fil des années, la dernière en date étant formulée pour une somme de 550.000 €.

La vente sera en conséquence ordonnée sur une mise à prix de 700.000 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Compte tenu de la nature du litige il y a lieu d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et de succession.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %”.

L’équité commande de condamner [K] [D] à payer à [E] et [N] [U] la somme de 2.000 € au titre des frais non répétibles qu’elles a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la licitation, devant maître [S] [G], notaire à [Localité 5], de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 8] cadastré section AT n°[Cadastre 2], sous réserve d’un accord qui pourrait intervenir et d’une vente de gré à gré.

DIT que maître [S] [G] établira au préalable le cahier des charges.

FIXE la mise à prix de vente de l’immeuble à la somme de 700.000 €.

DIT qu’à défaut d’enchères, il pourra être procédé à une nouvelle vente, sans nouveau jugement mais après une nouvelle publicité, sur une mise à prix de 525.000 €.

DIT que le notaire pourra mettre les frais préalables et d’appropriation en sus ou en diminution du prix.

ORDONNE l’emploi des dépens en frais de partage et de succession.

CONDAMNE [K] [U] épouse [D] à verser à [E] et [N] [U], ensemble, une somme 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE