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N° RG 24/57822 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTA

AS M N°: 11

Assignation du :
14 Novembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +
4 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDEURS

Madame [J] [K]
[Adresse 6]
[Localité 10]

Monsieur [M] [I]
[Adresse 8]
[Localité 14]

représentés par Me Jonathan QUIROGA-GALDO, avocat au barreau de PARIS – #M1

DEFENDERESSES

Madame [R] [A]
[Adresse 4]
[Localité 12]

représentée par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocats au barreau de PARIS – #P0222

Madame [E] [O]
[Adresse 5]
[Localité 14]

représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS – #G0139

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] [Localité 14], représenté par son syndic le cabinet Immo de France
[Adresse 9]
[Localité 14]

représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS – #E1811

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Soutenant avoir découvert qu’un litige opposait Mme [A] à Mme [O], qui est propriétaire du lot n°28, s’agissant du sanibroyeur, Mme [K] et M. [I] ont, par actes de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, fait assigner Mme [A], Mme [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 14], représenté par son syndic, la société Immo de France, devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, désigner un expert.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 12 décembre 2024, Mme [K] et M. [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

A l’appui de leur demande, Mme [K] et M. [I] exposent que le sanibroyeur installé dans le lot n°27 par un précédent propriétaire est irrégulier, en ce qu’il porte atteinte aux droits de Mme [O] et du syndicat des copropriétaires et qu’il n’est pas conforme aux dispositions du règlement sanitaire départemental de Paris fixé par arrêté du 20 novembre 1979

Ils arguent que cette non-conformité pourrait constituer un vice caché susceptible d’entraîner la nullité de la vente conclue avec Mme [A].

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience par son conseil, Mme [O] a demandé à ce qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle est favorable à la mesure d’instruction sollicitée et à ce que la mission de l’expert soit complétée par l’examen des préjudices qu’elle a subis du fait de l’évacuation des installations sanitaires qui se trouvent dans le lot n°27.

A l’appui de sa demande de complément de la mission de l’expert, Mme [O] expose avoir, lorsqu’elle a réalisé des travaux dans le lot n°28, découvert la présence d’une canalisation en plomb en provenance du lot n°27 qui évacue les eaux usées et les eaux vannes de ce kit et qui est source d’odeurs nauséabondes.

Elle explique avoir attiré l’attention de Mme [A] par courrier ainsi que par SMS.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Immo de France, a demandé au juge des référés de lui donner acte de ses protestations et réserves et d’étendre la mission de l’expert à l’examen des désordres affectant les parties communes et aux préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, Mme [A] a sollicité le débouté des demandes formées par Mme [K] et M. [F] et, à titre subsidiaires, le donné acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise.

Mme [A] expose qu’il ressort de l’acte de vente que Mme [K] et M. [I] ont été informés de ce que le sanibroyeur avait été installé entre 1984 et 1987 par un précédent propriétaire appelé M. [B], qu’il a été créé à l’époque une servitude de passage non régularisée pour une canalisation de 5-6 centimètres de diamètres dans le lot n°28 mitoyen et réputé fonds servant ainsi que de l’application de l’article 47 du règlement sanitaire de la préfecture de Paris et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et ont déclaré vouloir persister dans leur intention d’acquérir les biens.

Elle conteste avoir été informée par Mme [O] des nuisances causées par le sanibroyeur.

Elle conclut en conséquence qu’il ne saurait y avoir à son encontre d’action en garantie des vices cachés en raison de ce sanibroyeur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré 4 février 2025.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 6 juin 2024 que Mme [K] et M. [I] ont été informés :
– de l’existence dans le lot n°27 d’un water-closet de type broyeur/sanibroyeur installé entre 1984 et 1987 par un précédent propriétaire,
– de la nécessité pour l’installation de ce type de sanitaire d’une part de l’autorisation des services techniques de l’habitat de la mairie afin de constater que le projet est conforme au règlement sanitaire départemental et d’autre part de l’agrément des copropriétaires,
– de l’impossibilité pour Mme [A] d’indiquer si cet agrément a été donné, de la création à l’époque, pour l’évacuation des eaux usées devant rejoindre la colonne eaux vannes en descente extérieure, d’une servitude de passage non régularisée pour une canalisation de diamètre 5-6 cms, dans le lot n°28 mitoyen, réputé fonds servant,
– du contenu de l’article 47 du règlement sanitaire de la préfecture de Paris et
– des risques encourus en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet, à savoir qu’une action soit engagée par un copropriétaire pour troubles du voisinage ou par le syndicat des copropriétaires pour mise en conformité, avec remise en l’état du bien et suppression de l’installation à ses frais.

Mme [K] et M. [I] ont donc bien été informés de l’existence d’un water-closet de type sanibroyeur, de la nécessite pour l’installation de ce type de sanitaire de l’autorisation des services techniques de l’habitat de la mairie ainsi que de l’agrément de l’assemblée générale des copropriétaires, de l’impossibilité pour Mme [A] d’indiquer si cet agrément a été donné et de l’existence d’une servitude de passage non régularisée pour une canalisation dans le lot n°28 mitoyen.

Toutefois, il s’évince des pièces versées aux débats que la canalisation qui passe dans le lot n°28 cause à la propriétaire de ce lot, Mme [O], des nuisances olfactives.

Si Mme [O] ne justifie pas avoir effectivement adressé à Mme [A] la mise en demeure datée du 12 novembre 2023 l’informant des nuisances causées par la canalisation d’évacuation, aucun accusé de réception n’étant produit, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle lui a envoyé une photographie de la canalisation litigieuse le 20 septembre 2022 et qu’elle a adressé au syndic plusieurs courriels (les 16 octobre 2023, 17 et 27 novembre 2023) et lettres recommandée avec accusé de réception (les 24 octobre 2023 et 2 septembre 2024) afin qu’il informe Mme [A] des nuisances causées par la canalisation en provenance du lot qui lui appartient et qu’il la mettre en demeure de retirer la canalisation litigieuse.

Si ces éléments ne permettent pas à ce stade de prouver de manière certaine que Mme [A] avait effectivement connaissance que la canalisation litigieuse causait des nuisances à Mme [O] avant la vente de son lot à Mme [K] et M. [I], ils suffisent à caractériser l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est, à ce stade, pas manifestement voué à l’échec.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande d’expertise de Mme [K] et de M. [I] à leurs frais avancés ainsi qu’aux demandes de complément de la mission d’expertise formulées tant par Mme [O] que par le syndicat des copropriétaires, suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie ne pouvant être regardée comme succombant, les demandeurs, Mme [K] et M. [I], seront condamnés à supporter la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves aux défendeurs ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [V] [L]
[Adresse 7]
[Localité 11]
☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 14] ([Localité 14]), après y avoir convoqué les parties ;
– Décrire les désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions de Mme [O] et du syndicat des copropriétaires ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;
– Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;
– Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;
– Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
– Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [I] et Mme [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 4 avril 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 4 décembre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons M. [I] et Mme [K] aux dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 04 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 15], [Localité 14]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX013]
BIC : [XXXXXXXXXX017]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [V] [L]

Consignation : 5000 € par Madame [J] [K]
Monsieur [M] [I]

le 04 Avril 2025

Rapport à déposer le : 04 Décembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 15], [Localité 14].