TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [Y]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nathalie MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, Me Jean-Yves LETERME, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
– Me N. MANCEAU
– Me GENDREAU

Copie exécutoire à :
– Me GENDREAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Thibaut PAQUELIN

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 24 Septembre 2024.

Suivant contrat initialement conclu le 11 mai 2011, et dont la qualification juridique est litigieuse, M. [V] [H] a donné à bail à M. [O] [Y] et son épouse (depuis lors décédée) des locaux vides, situés [Adresse 2].

Par acte du 03 mai 2022, M. [V] [H] a fait délivrer à M. [O] [Y] un congé pour vendre, à effet au 31 décembre 2022, en visant les dispositions du code de commerce relative aux baux commerciaux.

Par assignation du 05 octobre 2022 remise à personne, M. [O] [Y] a engagé une action en justice contre M. [V] [H] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir, à titre principal la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 03 mai 2022 par M. [V] [H] à M. [O] [Y], à titre subsidiaire le report des effets du congé du 03 mai 2022 au 30 septembre 2025 et la condamnation de M. [V] [H] à l’indemniser des préjudices à déterminer par expertise en référé, et en tout état de cause la condamnation de M. [V] [H] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

En parallèle, par ordonnance du 19 octobre 2022 (RG 22/263), le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a ordonné une expertise avant tout procès au fond pour rechercher notamment le montant de l’indemnité d’éviction de l’article L145-14 du code de commerce qui pourrait être due à M. [O] [Y] en conséquence du congé du 03 mai 2022. L’expert a établi son rapport définitif le 22 juin 2023.

Par ordonnance sur incident du 23 mai 2024 dans la présente instance, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir opposée par M. [V] [H] sur le fondement du principe de l’estoppel.

En demande, M. [O] [Y], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, demande au tribunal de notamment :
Prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 03 mai 2022 par M. [V] [H] à M. [O] [Y] ;Débouter M. [V] [H] de toutes ses demandes ;Condamner M. [V] [H] à payer à M. [O] [Y] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [V] [H] à supporter les dépens dont le coût de l’expertise judiciaire et celui des interventions des officiers ministériels.
Au soutien de sa position, M. [O] [Y] expose que le bail liant les parties est à qualifier de bail d’habitation, avec la précision qu’à titre accessoire le bailleur a autorisé le preneur à exercer une activité professionnelle conformément à l’article L631-7-4 du code de la construction et de l’habitation. Il précise qu’il s’agit d’une simple activité de table d’hôtes, au vu notamment de l’irrégularité de l’activité, et non d’une authentique activité de restauration, de sorte que la qualification de bail commercial ne peut être appliquée à ce contrat du fait de l’activité qu’y exerce M. [O] [Y]. M. [O] [Y] soutient ainsi que le congé est nul pour ne pas respecter à titre principal les diverses formalités prévues par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et à titre subsidiaire pour ne pas préciser le prix et les modalités de vente des locaux si la qualification de bail commercial devait être retenue. Il soutient à titre subsidiaire qu’il y aurait lieu de modérer l’indemnité d’occupation due, pour la maintenir au prix du loyer et non au double de ce prix, si la qualification de bail commercial devait être retenue.

En défense, M. [V] [H], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 août 2024, demande au tribunal de notamment :
Valider le congé délivré le 03 mai 2022 à la requête de M. [V] [H] à M. [O] [Y] pour le 31 décembre 2022 ;Donner acte de ce que M. [V] [H] accepte de verser à M. [O] [Y] une indemnité d’éviction selon le montant déterminé par l’avis de l’expert judiciaire ;Fixer à 0 euro le montant de l’indemnité d’éviction ;Ordonner l’expulsion de M. [O] [Y] et de toute personne ou tout bien de son chef de l’immeuble objet de l’acte sous seing privé daté par erreur du 11 mai 2011 ;Condamner M. [O] [Y] à libérer l’immeuble objet de l’acte sous seing privé daté par erreur du 11 mai 2011 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;Condamner M. [O] [Y] à verser à M. [V] [H] une indemnité d’occupation d’un montant égal à deux foi celui du loyer prévu par l’acte sous seing privé daté par erreur du 11 mai 2011, du 1er janvier 2023 à la date de son expulsion ou de sa libération de l’immeuble objet de cet acte sous seing privé ;Condamner M. [O] [Y] à payer à M. [V] [H] la somme de 2.721,38 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner M. [O] [Y] aux dépens, dont ceux de l’instance en référé et les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction.
Au soutien de sa position, M. [V] [H] souligne que M. [O] [Y] a varié plusieurs fois dans la qualification juridique qu’il entendait voir donner au bail, qu’il a notamment invoqué à son bénéfice le statut des baux commerciaux pour revendiquer une indemnité d’occupation, mais que désormais il invoque une qualification de bail d’habitation régi par la loi du 06 juillet 1989. M. [V] [H] soutient au contraire que M. [O] [Y] exerce une activité de restauration traditionnelle, soit une activité commerciale, de sorte que le bail ne peut être qualifié que de bail commercial ou éventuellement de bail mixte commercial et à usage d’habitation, mais que dans tous les cas le congé était régi par les dispositions du code de commerce relatives au bail commercial, et que de ce point de vue le congé litigieux a respecté ces dispositions, y compris en précisant les conditions et le prix de vente. M. [V] [H] renvoie par ailleurs au rapport de l’expert judiciaire qui estime qu’aucune indemnité d’éviction ne peut être fixée au profit de M. [O] [Y] au vu des conditions spécifiques de son activité de restauration, en soulignant que dans son rapport définitif et après réception des dires l’expert a écarté la qualification de table d’hôtes.

Aucune clôture de la mise en état n’a été prononcée avant l’audience du 24 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été fixée.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 novembre 2024.

1. Sur la clôture de la mise en état.

Par application des articles 798 et suivants du code de procédure civile, en l’absence d’ordonnance de clôture, mais conformément au bulletin du 16 mai 2024 notifié aux avocats par RPVA pour les informer du report de la clôture au 05 septembre 2024, et à défaut d’opposition d’une partie, il convient de prononcer la clôture, par le présent jugement, à effet au 05 septembre 2024.

2. Sur la demande principale de M. [O] [Y] en nullité du congé, et la qualification juridique du bail litigieux.

2.1. Sur la qualification juridique du bail litigieux.

Il résulte de l’article 1134 alinéa 1er devenu 1103 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article L145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.

Par application de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le titre Ier de cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur.

En l’espèce, il résulte des éléments mis dans les débats que M. [V] [H] a initialement consenti à M. [O] [Y], et son épouse, un bail sur des locaux vides, soumis par les parties au titre Ier de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en date du 11 mai 2011 et à effet au 1er juin 2011 (pièce [H] n°10).

Il est justifié que M. [O] [Y] a débuté une activité de restauration dans ces locaux, à compter du 05 avril 2012, suivant article diffusé dans la presse quotidienne régionale (pièce [H] n°19), étant rappelé que M. [O] [Y] est un chef cuisinier au parcours professionnel prestigieux.

Par attestation manuscrite du 22 août 2012, M. [V] [H] a autorisé M. [O] [Y] et son épouse à « utiliser les locaux comme restaurant » (pièce [Y] n°4).

A une date indéterminée, manifestement courant 2013, les parties ont signé une version modifiée du bail les liant initialement, sans toutefois modifier la date du 11 mai 2011, mais avec la précision que le bail débute au 1er juillet 2013 pour se finir au 31 août 2016, en soumettant de nouveau leurs relations au titre Ier de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, mais avec la destination suivante pour les locaux : « habitation et professionnel pour la profession libérale de Restaurant » (pièce [Y] n°4, pièce [H] n°1).

Il convient de relever que le congé que M. [V] [H] a fait délivrer à M. [O] [Y] le 03 mai 2022 mentionne que le bail entre dans le domaine d’application des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Il convient de relever que M. [O] [Y] est chef cuisinier de profession. Il a été immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) de Poitiers (n°305.799.223) en tant qu’entrepreneur personne physique depuis le 15 mars 2017, avec radiation le 03 avril 2021 suite à cessation d’activité, puis déradiation le 22 juillet 2022 à sa demande, de sorte qu’il demeure inscrit au RCS à ce jour en l’état des éléments produits aux débats (pièces [H] n°5 à 7).

Les éléments recueillis au cours de l’expertise judiciaire quant aux conditions d’exercice de son activité de restauration font apparaître que les locaux loués sont pour partie aménagés afin d’être utilisés comme un restaurant, avec une zone d’accueil, une salle de réception, des toilettes et une cuisine, permettant d’accueillir environ 15 couverts (rapport, pièce [H] n°20, page 13/46).

Dès lors, indépendamment des contestations élevées par M. [O] [Y] quant à la circonstance qu’il n’exerce son activité que de manière occasionnelle et irrégulière, en considération de son âge et de son état de santé, et sur validation au cas par cas des réservations, pour autant il ne peut être valablement soutenu que cette activité se cantonne à une table d’hôtes, laquelle est exclue notamment par le nombre de couverts et par la disposition des lieux avec une salle spécialement aménagée pour recevoir les clients. En conséquence, et malgré l’organisation particulière de l’activité de M. [O] [Y], la seule qualification adéquate pour cette activité est celle de restauration traditionnelle.

Il en résulte que le second bail conclu à entre les parties, à une date indéterminée mais manifestement courant 2013, doit être qualifié de bail mixte commercial, en ce que les locaux sont utilisés à la fois pour une activité de restauration traditionnelle, laquelle ne peut qu’être commerciale, et à usage d’habitation.

Par conséquent, les contestations de M. [O] [Y] élevées à titre principal en revendiquant l’application du titre Ier de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont nécessairement écartées.

2.2. Sur la contestation de la validité du congé quant au bail qualifié de bail mixte commercial.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

En l’état des dernières écritures, dans la présente configuration du litige dans laquelle la qualification de bail mixte commercial est privilégiée à l’exclusion de l’application du titre Ier de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, M. [O] [Y] conteste exclusivement le non-respect des stipulations contractuelles lesquelles prévoient : « Le motif du congé par le BAILLEUR doit être indiqué à peine de nullité. Ce motif doit être fondé : (…) – En vue de la vente du logement (prix, conditions de la vente). Dans ce cas, le congé vaut offre de vente au locataire pendant deux premiers mois du délai de préavis. » (pièce [H] n°1 et pièce [Y] n°4, page 4).

Or, M. [V] [H] justifie qu’en parallèle du congé du 03 mai 2022, par acte d’huissier de justice du même jour, il a fait signifier à M. [O] [Y] aux fins de purge du droit de préemption les conditions de la vente, à savoir le prix de 550.000 euros avec la précision suivante : « Les conditions de la vente projetée, en cas d’acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage. » (pièce [H] n°3)

Il en résulte que le formalisme prévu entre les parties à peine de nullité a été respecté en substance, de sorte que l’unique contestation élevée par M. [O] [Y] contre la validité du congé dans cette configuration du litige doit être rejetée

Par conséquent, le congé a été valablement délivré à M. [O] [Y], à effet au 31 décembre 2022.

3. Sur les demandes reconventionnelles de M. [V] [H].

3.1. Sur la demande d’expulsion.

En considération de la circonstance que M. [O] [Y] est occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 1er janvier 2023, soit à la prise d’effet du congé dont la validité est admise par le présent jugement, alors il est nécessaire d’ordonner son expulsion, seule mesure de nature à rétablir les droits de M. [V] [H] sur son bien.

L’expulsion de M. [O] [Y] est ordonnée dans les conditions du dispositif. Une astreinte est par ailleurs ordonnée pour garantir l’exécution de la mesure.

3.2. Sur l’indemnité d’éviction.

Aucun élément recueilli aux débats ne permet de fixer une indemnité d’éviction, étant d’ailleurs relevé que M. [O] [Y] ne formule aucune demande de ce chef, alors qu’il envisage à titre subsidiaire que le tribunal retienne la qualification commerciale pour le bail litigieux.

Il en résulte qu’il convient de faire droit à la demande de M. [V] [H] en fixation de l’indemnité d’éviction à 0 euro.

3.3. Sur le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2023.

L’article 1231-5 du code civil dispose notamment que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, les parties ont stipulé au bail les liant que l’indemnité d’occupation due par le locataire devenu occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les locaux après cessation du bail serait égale au double du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles (pge 2 du bail).

Si M. [V] [H] ne justifie pas que le non-respect du congé pour vendre à effet au 31 décembre 2022 lui aurait causé un préjudice spécifique, pour autant M. [O] [C] ne justifie pas pour sa part que la pénalité stipulée au bail serait manifestement excessive en considération de sa situation matérielle.

En conséquent, il n’y a pas lieu de réduire l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer, outre les charges, conformément au contrat. Il y a lieu à compensation judiciaire d’office pour les sommes déjà payées mensuellement depuis le 1er janvier 2023 par M. [O] [Y] à M. [V] [H] à titre de loyers.

4. Sur les autres demandes et les dépens.

4.1. Sur les dépens.

En considération du sens du jugement, M. [O] [Y] supporte les dépens, dont les dépens de l’instance en référé y compris les frais d’expertise judiciaire dans cette instance (RG 22/255), et avec recouvrement direct au profit du conseil de M. [V] [H] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

4.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [Y], tenu aux dépens, doit payer à M. [V] [H] la somme de 2.721,38 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3. Sur l’exécution provisoire.

Il est justifié d’écarter l’exécution provisoire de l’article 514-1 du code de procédure civile, laquelle est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, sauf quant aux indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2023.

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

Sur la mise en état :

PRONONCE la clôture de la mise en état à effet au 05 septembre 2024 ;

Sur le fond :

REJETTE la demande de M. [O] [Y] en annulation du congé qui lui a été délivré le 03 mai 2022 relativement au bail mixte commercial le liant à M. [V] [H] relativement aux locaux vides situés [Adresse 2] ;

REJETTE toutes les demandes de M. [O] [Y] ;

DIT que M. [O] [Y] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] depuis le 1er janvier 2023 par l’effet du congé ;

ORDONNE à M. [O] [Y] de libérer les locaux [Adresse 2] dans un délai d’un mois à compter du jour où, après signification, le présent jugement sera devenu définitif à son égard, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à expiration de ce délai d’un mois et pendant une durée de 365 jours sans s’en réserver la liquidation ;

ORDONNE, à défaut de départ spontané dans le délai fixé ci-dessus, l’expulsion de M. [O] [Y] et de tout occupant de son chef des locaux [Adresse 2], avec le concours le cas échéant d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE à zéro euro l’indemnité d’éviction due à M. [O] [Y] en raison de la fin du bail mixte commercial le liant à M. [V] [H] ;

CONDAMNE, conformément au bail, M. [O] [Y] à payer à M. [V] [H], rétroactivement depuis le 1er janvier 2023, une indemnité mensuelle d’occupation égale à deux fois le montant du loyer, outre les charges locatives, le tout avec compensation judiciaire d’office entre les indemnités mensuelles d’occupation fixées par le présent jugement et les sommes déjà payées mensuellement depuis le 1er janvier 2023 par M. [O] [Y] à M. [V] [H] à titre de loyers ;

CONDAMNE M. [O] [Y] aux dépens de la présente instance, incluant les dépens de l’instance en référé y compris les frais d’expertise judiciaire dans cette instance (RG 22/255), et avec recouvrement direct au profit de Me Carl GENDREAU, conseil de M. [V] [H], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à M. [V] [H] la somme de 2.721,38 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

ECARTE l’exécution provisoire, sauf en ce que le présent jugement fixe les indemnités d’occupation dues par M. [O] [Y] à M. [V] [H] depuis le 1er janvier 2023 ;

Le Greffier Le Président