JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 14 Janvier 2025

N° RG 23/02552 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y243

N°de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] Pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [S] [Z]

c/

Madame [D] [N]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] Pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [S] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Linda SADI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D 992

DEFENDERESSE

Madame [D] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

Madame [D] [N] est propriétaire des lots n°23 et 38 dans le bâtiment A dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Jusqu’en 2003, cette copropriété était gérée par la société SYNGEST IMMO, syndic professionnel, laquelle a été substituée par un syndic bénévole en la personne de Monsieur [M] [N], lui-même copropriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble.

Se plaignant de la carence de Monsieur [N] dans la gestion de cette copropriété, les copropriétaires ont convoqué une assemblée générale extraordinaire pour le 12 décembre 2021, à l’issu de laquelle, Madame [O] [C] a été désignée en qualité de syndic bénévole, en lieu et place de Monsieur [M] [N].

Celle-ci a ensuite été remplacée par Monsieur [S] [Z], à la suite de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [D] [N] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 15.360,37 euros.

Se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [S] [Z], a, par acte en date du 09 octobre 2023, assigné Madame [D] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

– 8437,66 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

– 7963,72 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

– 1201,33 euros au titre de sa quote-part des charges d’eau suivant factures établies par la société VEOLIA,

– 5000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison du préjudice causé à la copropriété pour sa résistance abusive,

– 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 29 janvier 2024, elle a fait l’objet de deux renvois successifs pour permettre aux parties de se mettre en état.

Entre-temps, selon des conclusions écrites signifiées le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de Madame [D] [N] au paiement des sommes suivantes :

A titre principal,

– 811.069 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 08 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

– 7963,72 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

– 1201,33 euros au titre de sa quote-part des charges d’eau suivants factures établies par la société VEOLIA, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

A titre subsidiaire,

– 5188,67 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

– 5384,94 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

En tout état de cause,

– 5000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison du préjudice causé à la copropriété pour sa résistance abusive,

– 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 03 décembre 2024, à l’occasion de laquelle, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes énoncées dans le dispositif de ses dernières conclusions écrites.

Assignée en étude, Madame [D] [N] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

Sur le paiement des charges générales de copropriété

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 11.169,00 euros (et non 811.069 € indiqué par erreur dans le dispositif de ses conclusions écrites) correspondant aux charges de copropriété qu’il estime dues par Madame [D] [N] à la date du 08 novembre 2024, sur la base d’un décompte actualisé qu’il verse aux débats.

Au cas particulier, cette dernière est propriétaire des lots 23 et 38 au sein de cette copropriété, ainsi que cela résulte de la matrice cadastrale versée aux débats.

A la lecture de ce document, s’agissant des parties communes, il est précisé que :

– le lot n° 23 représente 78/1083 tantièmes des parties communes,

– le lot n° 38 représente 1/1083 tantièmes des parties communes,

soit au total 79/1083 tantièmes des parties communes.

Ce nombre de tantièmes est corroboré par les indications du règlement de copropriété. Néanmoins, le nombre total de tantièmes au sein de cette copropriété est égal à 1066, dans la mesure où le lot 41 correspond à un local qui appartient à tous les copropriétaires, celui-ci représentant 17 tantièmes, ce qui n’est pas discuté par la défenderesse.

Au soutien de sa demande en paiement à ce titre, il convient de relever que sur la période du 15 octobre 2013 au 08 novembre 2024, le demandeur se contente de produire :

– un procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2021 votant un budget prévisionnel de 17.000 euros,

– un procès-verbal d’assemblée générale en date du 11 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2023 à hauteur de 20.000 euros,

– un procès-verbal d’assemblée générale en date du 16 décembre 2023 approuvant les comptes pour l’année 2023 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2024, à hauteur de 28.000 euros,

Par contre, il n’est produit aucun procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour les années 2013 à 2021 inclus.

Or, les charges de copropriété réclamées sur les années 2013 (4ème trimestre), 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, étant précisé que le décompte fourni par le demandeur ne comptabilise pas de charges sur les années 2019, 2020 et 2021, ne sauraient constituer une créance certaine, liquide et exigible, sur la seule base des appels de fonds adressés à d’autres copropriétaires sur cette période, nonobstant le fait qu’ils font figurer le montant total des charges communes générales qui aurait été voté par l’assemblée générale des copropriétaires et celui correspondant aux dépenses réellement effectuées.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance vis-à-vis de Madame [D] [N] pour cette période.

Il en est de même s’agissant du paiement des factures d’eau émises par VEOLIA entre le 22 octobre 2018 et le 25 octobre 2021, en l’absence de production de procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices incluant ces factures.

En revanche, sur les exercices 2022, 2023 et 2024, outre les procès-verbaux d’assemblée générale précités, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– les attestations de non recours desdites assemblées générales,

– les appels de fonds correspondant aux 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres des années 2022, 2023 et 2024 adressés à Madame [D] [N],

– un récapitulatif des appels de fonds demandés à chacun des copropriétaires sur les années 2022, 2023 et 2024,

– un récapitulatif de l’ensemble des factures réglées mensuellement par la copropriété sur les années 2022, 2023 et 2024,

Dès lors, ces éléments sont suffisants pour démontrer que Madame [D] [N] devait s’acquitter des charges de copropriété sur les années 2022 à 2024.

A ce titre, elle est redevable des sommes suivantes :

En 2022 : 17.000 € x 79/1066 = 1259,85 €
En 2023 : 20.000 € x 79/1066 = 1482,18 €
En 2024 : 28.000 € x 79/1066 = 2075,05 €

TOTAL : 4817,08 €

Il s’ensuit que Madame [D] [N] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4817,08 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 08 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023, date de l’assignation, à hauteur de la somme de 2950,28 euros, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure en date du 1er juin 2022 et à compter du 03 décembre 2024 pour le surplus.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 8 novembre 2024, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 5,35 euros, correspondant aux frais de mise en demeure en date du 1er juin 2022, lesquels sont justifiés au vu de la lettre recommandée avec accusé de réception .

Il conviendra donc de condamner Madame [D] [N] au paiement de la somme de 5,35 euros.

Sur le paiement des charges de travaux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance, s’agissant de l’approbation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

En l’espèce, suivant le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 janvier 2013, il a été confirmé à l’unanimité des copropriétaires l’approbation des travaux votés à l’occasion d’une assemblée générale précédente réunie le 12 juillet 2010 (résolutions 15, 16, 17, 18, 19 et 20), lesquels n’avaient pu être réalisés en raison de travaux importants de démolition et de construction à proximité de la copropriété.

Ces travaux devaient être réalisés par la société EDP pour un montant de 86.458,22 euros, sur la base de plusieurs devis en date du 18 janvier 2013, comprenant :

– des travaux de ravalement, des deux bâtiments,
– des travaux de couverture des deux bâtiments,
– des travaux de verrière et souches de cheminée,

Suivant une assemblée générale des copropriétaires en date du 12 décembre 2021, les copropriétaires ont été informés d’une réactualisation du montant des devis concernant les travaux de toiture des bâtiment A et B à hauteur respectivement de 60.313,61 euros et de 17.096,39 euros.

Toutefois, il n’apparaît pas à la lecture du procès-verbal que ces travaux ont été soumis à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon le règlement de copropriété, la contribution aux charges communes pour les frais d’entretien, de réparation et de remplacement s’agissant du bâtiment A doivent être supportés à concurrence de 1/20ème par l’ensemble de tous les copropriétaires. Concernant le bâtiment B, ces frais seront supportés à concurrence de 1/40ème par l’ensemble des copropriétaires.

Le surplus de ces frais sera réparti proportionnellement à leurs millièmes par les propriétaires des lots composant le bâtiment A et pour ceux des lots du bâtiment B pour 39/40ème.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires réclame à Madame [D] [N], le paiement de la somme de 2578,78 euros au titre des factures de la société EDP en date des 23 septembre 2014, 31 mars 2015 et 27 avril 2015 correspondant à des travaux effectués sur le bâtiment A, pour un montant total de 28.891,87 euros, correspondant aux :

– travaux de verrière et souches de cheminées,
– travaux de ravalement du mur pignon gauche,
– travaux de ravalement de la façade sur rue,
– travaux de brisis et lucarnes côté rue,

Ces travaux ont été réalisés sur la base du devis du 18 janvier 2013, approuvé par les parties à l’occasion de l’assemblée générale du 17 janvier 2013.

En application de la clause de répartition des charges communes énoncée ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer :

28.891,87 € x 1/20 = 1444,59 €
1444,59 € x 79/1066èmes = 107,06 €
28.891,87 € – 1444,59 € = 27.447,28 €
27.447,28 € x 79/947èmes (tantièmes bâtiment A) = 2289,68 €
2289,68 + 107,06 € = 2396,74 €

En second lieu, le syndicat des copropriétaires réclame à Madame [D] [N], le paiement de la somme de 5335,38 euros sur la base d’une facture émise le 22 décembre 2022 concernant le bâtiment A pour un montant de 59.776,00 euros.

Cette facture résulte de deux devis en date des 11 octobre 2021 et 21 mars 2022, dont il n’apparaît pas qu’ils ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le devis du 18 janvier 2013 avait chiffré le montant de ces travaux à la somme de 34.476,83 € (22242,25 + 12234,58).

Au vu de ce montant, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer :

34.476,83 € x 1/20 = 1723,84 €
1723,84 € x 79/1066èmes = 127,75 €
34.476,83 € – 1723,83 € = 32.753,00 €
32753 € x 79/947èmes = 2732,30 €
2732,30 € + 127,75 € = 2860,05 €

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 49,56 euros portant sur des travaux de couverture concernant le bâtiment B, sur la base d’un devis établi le 10 mai 2023 pour un montant de 24.860 euros (n° D2305 082).

Si à la lecture du procès-verbal du 16 décembre 2023, il est évoqué la question du démarrage de ces travaux à partir du début de l’année 2024, il ne s’en évince pas pour autant que leur approbation ait été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Au surplus, le demandeur ne justifie pas de l’envoi d’appels de charges à l’attention de Madame [D] [N] au titre de ces travaux et ce d’autant qu’à l’inverse des deux postes précédents, il n’est fourni aucune facture émanant de la société EDP.

Il n’y aura donc pas lieu de retenir le montant réclamé à ce titre

Madame [D] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5256,79 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Madame [D] [N] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [D] [N], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [D] [N] à lui payer la somme de 1000 euros.

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic Monsieur [S] [Z], les sommes de :

– 4817,08 euros au titre des charges de copropriété échues, arrêtée au 08 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023, à hauteur de la somme de 2950,28 euros, et à compter du 03 décembre 2024 pour le surplus.,

– 5,35 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1,

– 5256,79 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023,

– 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 Janvier 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président