Madame [S] [J] est propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier à [Adresse 2], [Localité 3]. Après une gestion défaillante par le syndic bénévole, une nouvelle élection a eu lieu en décembre 2021. En juin 2022, le syndicat a mis en demeure Madame [S] de régler des charges de copropriété de 10.151,79 euros. En octobre 2023, le syndicat a assigné Madame [S] devant le tribunal pour obtenir le paiement de diverses sommes. Lors de l’audience du 3 décembre 2024, le tribunal a déclaré recevable l’action du syndicat pour les charges dues depuis 2013, condamnant Madame [S] à payer 2.287,51 euros.. Consulter la source documentaire.

Sur la prescription des charges de copropriété

La question de la prescription des charges de copropriété est soulevée par l’application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil.

Selon l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil stipule que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame des charges à compter du 15 octobre 2013.

Ainsi, la demande en paiement des charges de copropriété réclamées avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN devait être faite en justice avant le 15 octobre 2023.

Le tribunal a donc déclaré recevable la demande du syndicat pour les charges dues à partir de cette date.

Sur les charges de copropriété

La question des charges de copropriété est régie par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 10 précise que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

De plus, l’article 19-2 de la même loi stipule qu’en cas de non-paiement d’une provision due, après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est débiteur des sommes réclamées, conformément à l’article 1353 alinéa 1er du code civil.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que le syndicat n’a pas produit de procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes pour les années 2013 à 2021, ce qui a conduit à rejeter les demandes de paiement pour cette période.

Sur le paiement des charges de travaux

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les décisions de l’assemblée générale concernant les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sont prises à la majorité des voix exprimées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a réclamé le paiement de charges de travaux, mais il a été établi que certains travaux n’avaient pas été soumis au vote de l’assemblée générale.

Le tribunal a noté que les travaux approuvés lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2013 n’avaient pas été réalisés en raison de travaux importants à proximité, et que les nouvelles factures n’avaient pas été votées.

Ainsi, le tribunal a rejeté les demandes de paiement pour les travaux non approuvés par l’assemblée générale.

Sur la compensation des créances

La compensation est régie par l’article 1347 du code civil, qui stipule que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

L’article 1347-1 précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Dans cette affaire, Madame [S] [J] a tenté d’invoquer une créance contre le syndicat des copropriétaires pour justifier une compensation.

Cependant, le tribunal a constaté qu’elle ne justifiait pas d’une créance certaine et exigible permettant de procéder à la compensation avec la créance du syndicat.

Ainsi, la demande de compensation a été rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts si le débiteur en retard a causé un préjudice indépendant de ce retard.

Le tribunal a examiné la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires, mais a conclu qu’il n’y avait pas eu résistance abusive de la part de Madame [S] [J].

En conséquence, la demande de dommages et intérêts a été déboutée.

Sur les délais de paiement sollicités par Madame [S] [J]

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur.

Cependant, Madame [S] [J] n’a pas fourni d’explications sur sa situation financière justifiant l’octroi de délais de paiement.

Le tribunal a donc rejeté sa demande de délais de paiement, considérant qu’aucun élément n’était présenté pour justifier cette demande.