TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [U] c/ Syndic. de copro. “[4]”, [R] [B], [X] [B]

N° 24 /
Du 27 Novembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 20/00135 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MTJ7

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

Me Déborah LEVY

le 27 Novembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le27 Novembre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [F] [U]
domiciliée : chez
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Déborah LEVY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[4]”, représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [R] [B] et Madame [I] [B], domicilié au [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [R] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [X] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [F] [U] est propriétaire des lots n° 1, 6 et 13 au sein de la copropriété [4], sise [Adresse 3] à [Localité 5], géré par M. et Mme [B], syndic bénévole.

Par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2019, elle a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [B] devant la juridiction de céans aux fins de voir :

– à titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 18 août 2019,
– à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la résolution relative aux charges supplémentaires pour les biens mis en location,
– ordonner la modification du règlement intérieur afin de supprimer cette clause,
– en tout état de cause, ordonner à M. et Mme [B], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la décision à intervenir, de produire les documents suivants :
le contrat de syndic, l’assemblée générale les désignant en tant que syndic bénévole ainsi que les procès-verbaux relatifs au renouvellement de leur mandat, le carnet d’entretien, le listing des copropriétaires,- condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des fautes commises à l’occasion de la tenue de l’assemblée générale du 18 août 2019,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel,
– dire et juger que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exonérée de participation aux frais inhérents à la présente procédure,
– condamner tout succombant aux dépens.

A titre principal, elle soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 août 2019 n’a pas été envoyé en lettre recommandée avec avis de réception, qu’il n’est pas signé du président de l’assemblée, du secrétaire et du scrutateur, que ne sont mentionnés ni le résultat du vote ni le nom des copropriétaires opposants ou qui se sont abstenus ni le nombre de voix correspondant, et qu’il n’y a pas de feuille de présence.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’une résolution ne figurant pas à l’ordre du jour a été adoptée et a conduit à la modification du règlement intérieur qui doit être votée à l’unanimité, alors qu’elle ne comporte pas le résultat du vote ni le nom des copropriétaires opposants ou abstentionnistes.

Elle estime que M. et Mme [B] ont commis des fautes et sollicite leur condamnation à des dommages et intérêts.

Aux termes de ses écritures notifiées le 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et les consorts [B] concluent au débouté, et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [U] à :

remettre sa porte-fenêtre à l’identique de celles des autres baies de l’immeuble et à remettre la poignée de sa porte d’entrée en conformité avec celles des autres portes palières, conformément à l’engagement pris lors de l’assemblée générale du 5 août 2018, assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour durant deux mois après la signification du jugement,
lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ils indiquent que lors de l’assemblée générale du 6 août 2017, l’unanimité des copropriétaires a décidé de renouveler M. [L] dans ses fonctions de syndic bénévole, à l’instar de M. et Mme [O], secrétaires, et de Mme [B] en tant que trésorière.

Ils rappellent que si le procès-verbal ne satisfait pas aux exigences posées par l’article 17 du décret du 17 mars 1967, la nullité de l’assemblée générale n’est pas encourue.

Ils réfutent toute modification du règlement intérieur.

Ils ajoutent que M. et Mme [B] n’étaient pas syndic bénévole lorsque l’assemblée générale du 18 août 2019 a été convoquée et que lors de la démission de M. [L], Mme [B] a donné son accord pour assumer provisoirement la fonction de syndic, de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée dans l’organisation ou la tenue de l’assemblée du 18 août 2019. Ils contestent toute faute commise par le syndic et soulignent que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée par la requérante.

Ils font grief à Mme [U] d’avoir réalisé des travaux sur sa porte d’entrée et sa porte-fenêtre portant atteinte à l’harmonie des parties communes, alors qu’elle s’était engagée à s’y conformer lors de l’assemblée générale du 5 août 2018.

La clôture de l’affaire est intervenue le 9 mai 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre suivant.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou « juger » ou de « donner acte » ou de « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif, et non dans la partie de la discussion des conclusions.

La demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2019
En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

L’article 17-1 dudit décret dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, les parties versent aux débats le compte-rendu de l’assemblée générale du 18 août 2019 qui tient lieu de procès-verbal, auquel est joint la feuille de présence mentionnant que trois copropriétaires étaient présents, deux copropriétaires absents mais représentés, et que Mme [U] était absente.

Il résulte de la convocation à cette assemblée adressée par courrier recommandé avec avis de réception du 9 juillet 2019 que l’ordre du jour portait sur le bilan du compte bancaire de la copropriété, la remise en conformité de la porte-fenêtre de Mme [U] et l’éventuel changement du bloc des boîtes aux lettres.

Plusieurs décisions ont été prises au cours de cette assemblée, à savoir :

« Mme [U] n’a toujours pas remis en état sa porte-fenêtre. (…)
Une procédure sera lancée afin d’harmoniser sa structure à celle de l’immeuble. »
« Concernant le bloc des boîtes aux lettres, la majorité des copropriétaires souhaite un éventuel changement. Le syndic se charge donc d’estimer le coût de ce remplacement et communiquera dans un prochain courrier le montant estimé afin de valider officiellement ce nouvel achat. »
« Il a été convenu que, lorsqu’un copropriétaire met son bien en location, des charges lui seront demandées en plus afin de contribuer à l’entretien. Monsieur [L] a proposé 20 euros mensuellement et que cela soit payé annuellement (soit 240 euros), cela a été voté à la majorité. Le règlement intérieur a été modifié selon ce vote et vous est joint à ce compte-rendu. »
Le procès-verbal de l’assemblée générale ne précise pas le résultat des votes, bien que plusieurs décisions aient été prises et sans qu’il soit possible de déterminer à quelle majorité, elles avaient été adoptées ni si certains copropriétaires s’étaient abstenus ou bien opposés.
Le résultat du scrutin ne peut donc être reconstitué.
En conséquence, eu égard à cette impossibilité et sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens soulevés par Mme [U], il y a lieu d’annuler l’assemblée générale du 18 août 2019.

La communication des pièces
Au terme de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demandeur au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.
L’article 142 du même code prévoit également qu’une partie peut demander, dans les mêmes conditions, la production des éléments de preuve détenus par une autre partie.
Dès lors, si ces textes permettent, à la demande d’une partie, d’enjoindre à l’autre partie ou à un tiers de communiquer une pièce ou un élément de preuve qu’il détient, il s’agit d’une faculté qui rend nécessaire que soit apprécié le mérite de la demande en fonction de la pertinence des pièces ou documents désignés.
Ainsi, la pièce ou l’élément de preuve dont la communication est sollicitée doit seulement être précisément identifié, détenu avec certitude par la partie à laquelle elle est réclamée et avoir un intérêt certain, ou du moins présumé, dans l’établissement des faits allégués par la partie demanderesse. Elle doit en outre être utile à celui qui la demande pour faire valoir ses droits.
En l’espèce, Mme [U] a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [B] afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires et, subsidiairement, de l’une de ses résolutions.
Mme [U] réclame la communication des documents suivants :
le contrat de syndic, l’assemblée générale le désignant en tant que syndic bénévole ainsi que les procès-verbaux relatifs au renouvellement du syndic, le carnet d’entretien, la liste des copropriétaires. Elle explique vouloir vérifier si le mandat du syndic bénévole était encore en cours lors de la convocation à l’assemblée générale du 18 août 2019 car à défaut, il n’aurait pas été habilité à y procéder, ce qui entraînerait l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.
Toutefois, la preuve de cet élément factuel, à la supposer rapportée, serait superfétatoire dès lors que le présent jugement fait droit à sa demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse.
La communication de ces pièces ne présente donc pas un intérêt certain pour la solution du litige et n’apparaît pas indispensable pour permettre à Mme [U] de faire valoir ses droits dans le cadre de son action, y compris indemnitaire, fondée sur d’autres éléments.
A défaut d’être utile à la solution du litige dont est saisi le tribunal et d’avoir un intérêt probatoire certain, la demande de communication sous astreinte des pièces susvisées sera rejetée.

La demande de dommages-intérêts
En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais également par sa négligence ou son imprudence.
Pour solliciter la réparation d’un préjudice, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence de son préjudice, d’une faute, et d’un lien de causalité entre eux, au-delà d’une simple affirmation.
En l’espèce, Mme [U] allègue l’existence d’agissements fautifs commis par les consorts [B] et estime qu’il en résulte un préjudice qu’elle ne justifie pas.
Il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et Mme [B].

La demande reconventionnelle de remise en état de la porte-fenêtre et de la porte d’entrée

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes et énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 édicte que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les défendeurs estiment que les travaux réalisés par Mme [U] sur sa porte d’entrée et sa porte-fenêtre portent atteinte à l’harmonie des parties communes.
Ils soulignent qu’elle s’était engagée lors de l’assemblée générale du 5 août 2018 à procéder à des changements et sollicitent qu’elle les remette dans leur état d’origine.
Le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir s’il contient des dispositions relatives aux portes d’entrée et portes-fenêtres.
L’aspect extérieur de l’immeuble s’entend non de son aspect d’origine, mais de son aspect lors de la réalisation des aménagements contestés.

Les trois photographies produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de s’assurer de l’atteinte portée à l’harmonie de l’immeuble dès lors que seules deux portes et deux portes-fenêtres y figurent.

De surcroît, les photographies des portes-fenêtres montrent qu’il s’agit d’une porte-fenêtre située en aval qui a été changée et qu’une autre porte-fenêtre, située plus en amont de la terrasse, existe, de sorte qu’il n’est pas démontré que la porte-fenêtre se trouvant en aval soit visible de l’extérieur.

Ces éléments ainsi que l’absence de clichés des autres portes d’entrée et portes-fenêtres de la copropriété ne permettent pas de caractériser une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et une rupture de son unité, alors que d’autres aménagements peuvent avoir été réalisés.

En revanche, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 août 2018 mentionne :

« Il a été redemandé à la copropriétaire Madame [U] de mettre en harmonie sa porte d’entrée et sa porte-fenêtre avec le restant de la façade de l’immeuble (couleur bois et pose d’un bandeau horizontal similaire aux portes-fenêtres existantes) puisque cette dernière a été changée sans demande auprès des copropriétaires. Ce remplacement doit se faire courant septembre 2018 ».

Cette assemblée n’ayant pas été contestée, les engagements pris s’imposent à Mme [U].

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [F] [U] à mettre sa porte d’entrée et sa porte-fenêtre en harmonie avec la façade de l’immeuble, à savoir en apposant une nouvelle poignée similaire à l’ancienne sur sa porte d’entrée, avec une couleur bois et un bandeau horizontal similaire aux portes-fenêtres existantes, sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision.

Les demandes accessoires
Au vu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens, de sorte que Mme [U] sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée d’office.

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires [4], copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5], du 18 août 2019 ;

DEBOUTE Mme [F] [U] de sa demande de communication sous astreinte du contrat de syndic, de l’assemblée générale désignant le syndic bénévole ainsi que les procès-verbaux relatifs au renouvellement du syndic, du carnet d’entretien ainsi que de la liste des copropriétaires ;
DEBOUTE Mme [F] [U] de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Mme [F] [U] à mettre en harmonie sa porte d’entrée et sa porte-fenêtre, en harmonie avec la façade de l’immeuble, à savoir en apposant une nouvelle poignée similaire à l’ancienne sur sa porte d’entrée, avec une couleur bois et un bandeau horizontal similaire aux portes-fenêtres existantes, sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [F] [U] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
ORDONNE l’exécution provisoire ;
DIT que chaque partie supportera les dépens par elle exposés ;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT