TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Y]
né le 12 Décembre 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7] – [Localité 4] [Localité 4]

représenté par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Monsieur [W] [Y]
né le 26 Avril 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6] [Localité 6]

représenté par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEUR

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 19 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 16 Janvier 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

Monsieur [W] [Y] est nu-propriétaire des lots n°2 et n°4 composés d’un appartement et d’une cave d’une immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8]. Monsieur [V] [Y] en est l’usufruitier. L’ensemble est loué à Monsieur [Z].

Suivant acte authentique en date du 26 septembre 2023, Monsieur [U] [X] a acquis le lot n°3 dans ledit immeuble. Il a réalisé des travaux de rénovation énergétique dans son logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, Messieurs [W] et [V] [Y] ont fait assigner Monsieur [U] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

L’affaire est retenue à l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle Messieurs [Y] sollicitent de voir :
– Condamner Monsieur [X] à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation, et réalisés en violation du règlement de copropriété ;
En conséquence :
– Ordonner, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, la remise en état des lieux impliquant :
– La suppression de la gaine de cheminée en façade ;
– Le rebouchage du trou en façade avec reprise d’enduit ;
– La remise en état de la dalle percée après intervention d’un BET structure, et suivant ses préconisations ;
Également :
– Condamner Monsieur [X] à participer à hauteur de 2.140,60 € au frais de remplacement du portail, s’agissant d’une dépense nécessaire à l’entretien des parties communes de l’immeuble, en payant à Messieurs [Y] cette somme provisionnelle sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
– Condamner Monsieur [X] à libérer le terrain commun de ses effets personnels ; sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
– Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, en raison de l’absence de trouble manifestement illicite imputable aux consorts [Y] et de l’existence de contestations sérieuses par ailleurs ;
– Condamner Monsieur [X] à payer à Messieurs [Y] la somme de 2 500,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ils exposent que Monsieur [X] a réalisé des travaux afin d’installer un poêle à granules dans son appartement, en perçant la façade et une dalle, sans autorisation du copropriétaire, alors qu’il s’agit de travaux impactant des parties communes. Ils ajoutent que le portail d’entrée au bien en copropriété doit être remplacé, mais que Monsieur [X] refuse de participer aux travaux et enfin qu’il entrepose des effets personnels sur le terrain commun. Pour finir, ils précisent que les cloisons du sous-sol délimitent les caves et sont implantées sur une partie privative.

Monsieur [U] [X] demande au tribunal de :
– Déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir Monsieur [V] [Y] et Monsieur [W] [Y] ;
– Sur le fond, débouter Messieurs [Y] de l’intégralité de leurs demandes;
– A titre reconventionnel, condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Monsieur [W] [Y] à :
o Procéder aux travaux de remise en état du sous-sol et à la suppression du sas de stockage installé par leur locataire, Monsieur [Z], dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et à défaut sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;
o à payer à Monsieur [X] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

In limine litis, il expose que seul le syndic de copropriété à qualité à agir et que les demandes formulées par les consorts [Y] sont irrecevables.
A titre subsidiaire, il expose que les travaux réalisés en façade ont une très faible incidence sur l’aspect architectural du bâtiment et ne constituent pas un trouble manifestement illicite. De plus, le percement de la dalle n’a pas remis en cause sa solidité. Concernant le portail, il affirme que le devis qu’il a fait réaliser est à un tarif plus avantageux. Il ajoute que les biens entreposés sur le terrain commun ne lui appartiennent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

In limine litis, la jurisprudence reconnait l’intérêt à agir des copropriétaires, même en l’absence de préjudice, à réclamer le respect du règlement de copropriété.

Les demandes de Messieurs [Y] sont donc recevables.

Sur le trouble manifestement illicite et la remise en état

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le règlement de copropriété du 28 février 1963, dans son paragraphe intitulé  » modifications aux choses communes  » stipule que  » les choses communes, et tout ce qui constituera l’harmonie du bâtiment, ne pourront être modifiées que du consentement de la majorité représentant au moins les trois quarts des voix totales de co-propriétaires « . Il en est de même pour les portes d’entrée des appartements.

Il ressort des pièces versées au débat que Monsieur [V] [Y] a manifesté son désaccord à plusieurs reprises quant aux travaux réalisés en sous-sol et en façade, qui sont des parties communes. Monsieur [U] [X] reconnait lui-même dans son courrier daté du 10 juillet 2024, avoir  » effectué la mise en place d’une sortie en ventouse du poêle afin de faire une installation la moins dérangeante pour la copropriété « .

Monsieur [U] [X] a donc réalisé des travaux sur des parties communes en l’absence du consentement de la majorité représentant au moins les trois-quarts des voix totales de co-propriétaires.

Dans ces conditions, et étant donnée l’exécution des travaux malgré l’opposition de Monsieur [V] [Y], le trouble manifestement illicite est caractérisé. Sa cessation doit être ordonnée par la remise en état initial des lieux, se traduisant par la suppression de la gaine de cheminée en façade, le rebouchage du trou en façade avec reprise d’enduit, la remise en état de la dalle percée après intervention d’un BET structure, et suivant ses préconisations.

Cette remise en état devra intervenir dans les 6 mois suivants la signification de la présente ordonnance. À défaut, la décision sera assortie d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 6 mois.

Sur les autres demandes

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, en particulier du procès-verbal de constat du 24 mai 2024 que le portail est endommagé et doit être changé.

Messieurs [Y] ont fait réaliser un devis pour le changement du portail qui s’élève à un montant total de 4 281,20 euros et qui comprend les poteaux Le devis produit par Monsieur [Y] s’élève à la somme de 3 080 euros, hors poteaux, qui seront nécessaires.

Le devis de Messieurs [Y] étant plus complet, il convient d’ordonner à Monsieur [U] [X] de prendre en charge la moitié de la dépense, soit 2 140,60 euros. L’astreinte n’apparaît pas nécessaire, les commissaires de justice pouvant procéder au recouvrement forcé de ladite somme, en cas d’opposition de Monsieur [U] [X].

Le règlement de copropriété du 28 février 1963 précise que le terrain devra  » toujours rester libre de tout encombrant, c’est-à-dire que rien n’y pourra être déposé même momentanément « .

Dans son procès-verbal du 24 mai 2024, le commissaire de justice constate  » la présence de divers matériels et matériaux. Sont présents des panneaux de grillage rigide, des rails en aluminium, des panneaux de bois, un évier, une palette, un moellon « .

Cependant, rien ne permet d’affirmer que ces effets appartiennent à Monsieur [U] [X] et qu’ils n’étaient pas déjà présents au moment de l’acquisition du bien par Monsieur [X].

Messieurs [Y] sont donc déboutés de leur demande au titre de l’enlèvement des matériaux sous astreinte.

Selon l’acte notarié du 28 février 1963, le sous-sol du bâtiment se compose d’un garage et de deux compartiments de caves.

Dans l’acte de vente du 26 septembre 2023, il est précisé que  » la cave a été fermée par une cloison en bois, installée sur les parties communes. Compte tenu que son installation réduit l’utilisation des parties communes, le copropriétaire pourrait en demander la suppression. La surface de la cave correspond seulement au compartiment situé dans le coin Nord-Est ainsi qu’il est ci-dessus décrit « .

Dans la mesure où les cloisons ont été installées sur des parties communes, en l’absence d’autorisation du copropriétaire, la remise en état du sous-sol doit être ordonnée ainsi que la suppression des cloisons.

Cette remise en état devra intervenir dans les 6 mois suivants la signification de la présente ordonnance. À défaut, la décision sera assortie d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 6 mois.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [U] [X] aux dépens, tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge des référés,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à la remise des lieux dans leur état initial, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à participer à hauteur de 2 140,60 euros au frais de remplacement du portail ;

DEBOUTE Messieurs [V] et [W] [Y] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [V] et [W] [Y] à la suppression des cloisons implantées sur les parties communes dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passé ce délai ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

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Le 16 Janvier 2025