[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me PEPIEZEP PEHUIE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me GUEDJ

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2ème chambre

N° RG 22/04913
N° Portalis 352J-W-B7G-CV7M7

N° MINUTE :

Assignation du :
24 janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2024
DEMANDEUR

Monsieur [I] [V] [F]
élisant domicile au cabinet de son avocat
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN499

DÉFENDEURS

S.C.I. LES VIOLETTES
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [L] [O]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentés par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Décision du 27 novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/04913 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7M7

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Audrey HALLOT, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 06 mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait mis en délibéré au 04 juillet 2024, puis prorogé au 27 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

La SCI LES VIOLETTES est propriétaire d’un bien immobilier à usage de bureau sis [Adresse 1] à [Localité 7].

A compter de l’année 2016, Monsieur [I] [V] [F], chef d’entreprise de nationalité congolaise, résidant en République Démocratique du Congo, a fait part de son souhait d’acquérir ce bien.

Plusieurs protocoles d’accord se sont succédés jusqu’au compromis de vente régularisé devant Maître [S], notaire à [Localité 9], le 8 mars 2019 par lequel la SCI LES VIOLETTES représentée par Monsieur [L] [Y] s’est engagée à vendre l’immeuble au prix de 350 000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique fixée au plus tard le 5 juillet 2019.

Aucune condition suspensive de prêt n’était stipulée, Monsieur [V] [F] déclarant financer cette acquisition au moyen de ses fonds propres et versant un dépôt de garantie de 35 000 euros lors de la signature du compromis.

Par avenant en date du 1er juillet 2019, les parties ont convenu de proroger la date de réitération de la vente par acte authentique au 6 janvier 2020, ce document reprenant l’ensemble des sommes versées par Monsieur [V] [F] depuis le dernier trimestre 2016 et totalisant 190 000 euros.

Suite à des difficultés financières engendrées par le non-paiement de plusieurs marchés publics congolais, Monsieur [V] [F] a finalement renoncé à l’achat de l’immeuble et un protocole de résiliation du compromis de vente a été signé entre la SCI LES VIOLETTES et Monsieur [V] [F] le 11 février 2020.

Ultérieurement, Monsieur [V] [F] a dénoncé ce protocole.

Décision du 27 novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/04913 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7M7

Par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2022 Monsieur [V] [F] a fait assigner la SCI LES VIOLETTES et Monsieur [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la restitution des sommes versées par lui depuis 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 décembre 2022 Monsieur [V] [F] [I] demande au tribunal de :
– Fixer la somme de 256 876,76 euros, correspondant au montant versé par Monsieur [V] [F] pour cette vente.
– Constater que Monsieur [V] [F] a perçu en juillet 2022 la somme de 100 000 euros et déduire cette somme de la créance principale.
– Condamner Monsieur [L] [O] à la somme de 12 000 euros perçue pour la vente des mobiliers de bureau qui n’ont jamais été livrés.
– Condamner la SCI LES VIOLETTES à la somme de 392 200 euros correspondant aux loyers perçus entre décembre 2016 et février 2020.
– Condamner la SCI LES VIOLETTES à la somme de 50 000 euros correspondant aux dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices subis.
– Condamner la SCI LES VIOLETTES et Monsieur [L] [O] à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 février 2023, la SCI LES VIOLETTES et Monsieur [I] [O] demandent au tribunal de :
– Débouter Monsieur [V] [F] de l’ensemble de ses demandes.
– Donner acte à la SCI LES VIOLETTES de son engagement à verser à Monsieur [I] [V] [F] la somme de 10 000 euros qui demeure séquestrée entre les mains du notaire en accord avec le demandeur, une fois déduction des sommes qui seront mises à la charge de Monsieur [V] [F] par la décision à intervenir le cas échéant.
– Condamner Monsieur [V] [F] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 avril 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 07 février 2024 à 14h00 puis reportée à l’initiative du tribunal au 06 mai 2024 à 14h00.

A l’audience, l’affaire a été plaidée par le conseil de Monsieur [V] [F], le conseil de la SCI LES VIOLETTES et de Monsieur [O] s’en rapporte à ses écritures.

L’affaire a été mise en délibérée au 04 juillet 2024, puis prorogé au 27 novembre 2024.

Sur les demandes principales en paiement formées à l’encontre de la SCI LES VIOLETTES et de Monsieur [O]

Monsieur [V] [F] sollicite :
Le remboursement par la SCI LES VIOLETTES de la somme de 256 876, 76 euros correspondant aux sommes qu’il a versées au titre de la vente de l’immeuble (286 641,76 euros) après déduction du dépôt de garantie (35 000 euros), de la restitution par le notaire de la somme de 60 500 euros et des frais d’acte (265 euros). Décision du 27 novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/04913 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7M7

La restitution par [L] [O] de la somme de 12 000 euros correspondant au paiement du mobilier meublant les locaux et qui n’a jamais été livré.Le paiement de la somme de 392 200 euros au titre des loyers perçus entre décembre 2016 et février 2020.Le paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis.
Au soutien de ses demandes, il dénonce le caractère déséquilibré du protocole signé le 11 février 2020 et qui constitue selon lui « un vrai marché de dupes »,

En défense, la SCI LES VIOLETTES et Monsieur [O] concluent au débouté de l’ensemble des demandes en l’absence de démonstration d’un vice du consentement entachant le protocole de résiliation du compromis.

Elle ajoute qu’elle n’a jamais perçu la somme de 35 000 euros visée au compromis du 8 mars 2019, laquelle au demeurant doit lui rester acquise au titre de la clause pénale et que Monsieur [V] [F] ne justifie ni de l’impossibilité de récupérer les meubles, ni d’une quelconque qualité pour percevoir les loyers, ni d’un préjudice ouvrant droit à des dommages intérêts.

Sur ce,

Sur la demande en paiement de la somme de 256 876,76 euros

En vertu de l’article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Le contrat doit être rédigé par écrit. »

Aux termes de l’article 2052 du code civil, « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. »

En l’espèce, la SCI LES VIOLETTES représentée par Monsieur [L] [O] et Monsieur [I] [V] ont régularisé le 11 février 2020 un protocole de résiliation du compromis de vente aux termes duquel, après avoir rappelé l’existence des différents compromis et avenants signés depuis le 4ème trimestre 2016, et notamment l’avenant du 1er juillet 2019 prévoyant le versement par l’acquéreur au vendeur de la somme de 190 000 euros en contrepartie des nombreuses prorogations de délai, ils ont décidé d’un commun accord de mettre fin au dernier compromis de vente régularisé le 8 mars 2019, les modalités financières de ladite transaction étant établies directement entre les parties.

Par acte du même jour rédigé de la main de [L] [O] il était ainsi prévu que :
– Monsieur [O] s’engageait à verser sur le produit de la vente du bien situé [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 110 000 euros en restitution des fonds mis à disposition par Monsieur [I] [V] dans le cadre des différentes procédures de vente engagées depuis le 4ème trimestre 2016 ;
– Monsieur [I] [V] [F] reconnaissait que la somme de 80 000 euros reste acquise définitivement à Monsieur [L] [O] en réparation du préjudice subi par celui-ci depuis 2016, cette somme ayant été négociée amiablement entre eux.

Cet acte est revêtu de la signature des parties précédé de la mention bon pour accord et comporte en PS la mention : « Moi, [L] [O] m’engage à effectuer les démarches de mise en vente dans les meilleurs délais. »

Monsieur [V] [F] ne rapporte pas la preuve d’une contrainte telle la violence ou le dol qui aurait pu être exercée à l’occasion de la rédaction et de la signature de ce protocole.

Par ailleurs, il ressort du dossier que Monsieur [V] [F] est un homme d’affaire aguerri en République Démocratique du Congo, négociant directement avec ses contrats, notamment avec le Ministère congolais de la Défense Nationale.

La validité du protocole signé le 20 février 2020 sera donc retenue et fait obstacle à la demande en paiement à hauteur de 256 876, 76 euros formée par Monsieur [V] [F].

Toutefois, la SCI LES VIOLETTES reconnait qu’elle reste devoir à Monsieur [V] [F], en vertu du protocole précité, la somme de 10 000 euros qu’elle sera donc condamnée à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2022.

Sur la demande en paiement de la somme de 12 000 euros

Aux termes d’un document non daté intitulé « EVALUATION ET LISTE DES MEUBLES ET ACCESSAOIRES APPARTENANT A MONSIEUR [L] [O] », et signé de Monsieur [O] et de Monsieur [V] [F], le premier a convenu de céder au second un ensemble de meubles évalués à 12 000 euros et payables en trois versements de 4 000 euros.

Le 2 octobre 2017, Monsieur [L] [O] a émis une facture acquittée de 12 000 euros.

Monsieur [V] [F] soutient qu’il n’a jamais pris possession de ce mobilier et qu’en conséquence la somme de 12 000 euros doit lui être remboursée.

Force est de constater qu’aucune réserve ou condition n’a été émise lors du règlement de la facture et que Monsieur [V] [F] ne justifie d’aucune impossibilité matérielle de récupérer le mobilier.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 392 200 euros

Monsieur [V] [F] sollicite le paiement des loyers qui auraient été perçus par la SCI LES VILOLETTES et qu’il chiffre à 392 200 euros sur la période courant de décembre 2016 à février 2020.

Pour les motifs qui précèdent, les parties ayant renoncé à la vente de l’immeuble aux termes du protocole du 8 mars 2020, Monsieur [V] [F] ne peut se prévaloir de la qualité de propriétaire du bien ouvrant droit à la perception de loyers.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande en paiement de la somme de 50 000 euros

Au soutien de sa prétention, Monsieur [V] [F] ne justifie d’aucune faute commise par la SCI LES VIOLETTES susceptible d’ouvrir droit à des dommages intérêts

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES VIOLETTES qui succombe à l’instance sera condamnée au dépens.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 2000 euros à Monsieur [V] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LES VIOLETTES à payer à Monsieur [I] [V] [F] la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] [F] du surplus de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE la SCI LES VIOLETTES aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LES VIOLETTES à payer à Monsieur [I] [V] [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 novembre 2024

La greffière La présidente