O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/03930 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KICS

MINUTE n° : 2025/ 55

DATE : 22 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Thierry DE SENA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Myriam CHARKI, avocat au barreau de GRASSE

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Myriam CHARKI, avocat au barreau de GRASSE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Myriam CHARKI
Me Thierry DE SENA

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Myriam CHARKI
Me Thierry DE SENA

Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] son épouse sont propriétaires d’un appartement (lot 515) au sein de l’ensemble immobilier en copropriété « [5] », situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4].

Par une délibération de l’assemble générale du 22 octobre 2020, les époux [O] ont été autorisés à fermer leur balcon par un mur de verre avec la précision que le règlement de copropriété restera seul juge pour la validation finale du projet dont les conditions et modalités devaient être communiquées au syndic.

Considérant que les travaux réalisés ne correspondent pas à un mur de verre et ne sont pas en harmonie avec le reste de l’immeuble et l’installation mise en place n’ayant pas été retirée en dépit de deux mises en demeure, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice l’EURL ARGENS IMMOBILIER, a, par actes du 27 juin 2023, fait assigner les époux [O] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé pour obtenir leur condamnation solidaire sous astreinte à la retirer outre le paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 15 novembre 2023, les époux [O] n’ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a décidé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :
-condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] son épouse à retirer l’installation mise en place sur le balcon de leur appartement au 3ème étage à savoir deux baies coulissantes avec des montants en PVC blanc, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 150 euros par jour de retard au-delà qui courra pendant une durée de 90 jours, passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;
-se réserver la liquidation de l’astreinte ;
-condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] son épouse aux dépens ;
-condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] son épouse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic l’EURL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant le coût du constat du 14 février 2023.

Après signification de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2023 aux époux [O] le 27 décembre 2023 et en l’absence d’exécution de l’obligation de faire, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a saisi la présente juridiction, par assignations délivrées aux époux [O] le 17 mai 2024, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, reprenant les précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 décembre 2024, sollicite, au visa des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
DEBOUTER Madame [T] [O] de sa demande de mise hors de cause et plus généralement DEBOUTER les consorts [O] de leurs entières demandes, fins et prétentions ;
ORDONNER la liquidation de l’astreinte provisoire à la somme de 90 x 150 = 13 500 euros ;
CONDAMNER les époux [O] à lui payer la somme de 13 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;
ORDONNER que l’obligation de faire résultant de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2023 devenue définitive sera assortie d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard dès le prononcé de la décision à intervenir ;
CONDAMNER les époux [O] aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2024, reprenant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 décembre 2024, Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] sollicitent, au visa des articles 544 du code civil, L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, 32, 122 du code de procédure civile, 1er du protocole n° 1 à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des jurisprudences citées, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
A titre principal, juger les demandes du SDC [5] à l’encontre de Madame [T] [O] irrecevables ;
A titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires [5] de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [T] [O] ;

A titre principal, débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires [5] de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [X] [O] ;
A titre subsidiaire, juger la réduction de la liquidation de l’astreinte à une somme symbolique en relation avec l’intérêt du litige et que la liquidation de l’astreinte doit être ramenée de à de plus justes proportions en la fixant à la somme de 90 euros (soit 90 jours à 1 euro symbolique) ;
Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires [5] de toutes ses demandes ;
S’il n’est pas fait droit à la liquidation de l’astreinte à hauteur de 90 euros, juger que la liquidation de l’astreinte soit ramenée de plus justes proportions sous réserve de l’appréciation souveraine du juge ;

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [5] » à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [5] » au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Myriam CHARKI sous sa due affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir

Les défendeurs se fondent sur l’article 122 du code de procédure civile, selon lequel « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Ils soutiennent un défaut de qualité à défendre de Madame [O] sur la base de l’article 32 du code de procédure civile qui dispose : « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Ils soutiennent en effet que Madame [O] n’est pas propriétaire de l’appartement concerné par le litige.

Le syndicat requérant rétorque que le titre exécutoire résultant de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2023 est devenu définitif et ne peut plus être remis en cause, qu’il appartenait aux défendeurs de faire appel de l’ordonnance et qu’il n’y a pas lieu de mettre hors de cause Madame [O].

En l’espèce, l’ordonnance du 15 novembre 2023 qui prescrit les obligations de faire à la charge des deux défendeurs est devenue définitive et il n’appartient pas à la présente juridiction, seulement saisie du contentieux de la liquidation de l’astreinte, de remettre en cause les obligations ainsi ordonnées.

Dès lors, le syndicat requérant soutient à raison que les défendeurs auraient dû invoquer leur fin de non-recevoir dans l’instance de référé initiale, au besoin en interjetant appel de l’ordonnance du 15 novembre 2023.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de Madame [O] sera rejetée et le syndicat requérant sera déclaré recevable en son action à la présente instance, y compris à l’égard de Madame [O].

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.
Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. »

Outre le fait qu’il soutienne l’absence de mise hors de cause de Madame [O], le syndicat requérant prétend que Monsieur [O] n’est pas de bonne foi en n’ayant jamais répondu aux convocations en justice qui lui ont été signifiées et malgré une ultime tentative de démarche amiable par courrier du conseil du requérant du 25 mars 2024. Il ajoute qu’il est indifférent que l’entreprise ayant réalisé les travaux en litige soit en cause et qu’aucune pièce adverse ne justifie la diminution ou la suppression de l’astreinte.
S’agissant des travaux réalisés en novembre 2024, il soutient que l’harmonie visuelle n’est toujours pas assurée si bien qu’il maintient ses demandes.

En réplique, les défendeurs font observer que Madame [O] n’a pu agir du fait qu’elle n’était pas propriétaire du lot en litige.
Ils prétendent à la bonne foi de Monsieur [O], qui a fait intervenir plusieurs entreprises pour se conformer à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndic a indiqué oralement après l’ordonnance du 15 novembre 2023 que les poteaux blancs étaient conformes à ladite autorisation avant de se rétracter en les mettant en demeure de procéder au retrait desdits poteaux. Ils invoquent en outre l’existence d’une cause étrangère dans leur impossibilité de se conformer à la décision de l’assemblée générale, à raison des difficultés importantes résultant des délais de livraison de l’entreprise sollicitée et de leurs situations personnelles. Ils font observer qu’à la date de l’ordonnance du 15 novembre 2023, le mur de verre avait déjà été posé et qu’ils se sont conformés aux dispositions de ladite ordonnance.
A titre subsidiaire, ils soutiennent la nécessaire proportionnalité entre la liquidation de l’astreinte et l’enjeu du litige.

En premier lieu, les défendeurs versent aux débats le relevé cadastral de propriété du lot en litige attribuant la propriété du lot en litige à Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O]. Si ce document n’a qu’une valeur fiscale, aucun autre élément n’est fourni par le syndicat requérant pour établir la preuve que Madame [T] [O], attraite en la cause à la place de sa mère, est propriétaire du lot. Celle-ci a certes pu intervenir dans certains courriels mais sa preuve de propriétaire n’est pas rapportée et les devis des entreprises chargées des travaux sont au nom de Madame [K] [O].

Dès lors, Madame [T] [O] ne pouvait exécuter l’obligation à laquelle elle a été condamnée par l’ordonnance de référé du 15 novembre 2023, n’étant pas propriétaire de l’appartement concerné par les travaux en litige. Il est justifié d’une cause étrangère au sens de l’article L.131-4 précité et ainsi l’astreinte mise à sa charge doit être supprimée. Elle sera mise hors de cause et le syndicat requérant sera débouté de ses demandes à son encontre.

En deuxième lieu, il est indifférent que l’ordonnance de référé du 15 novembre 2023 évoque la localisation au troisième étage, au lieu du quatrième, de l’appartement en litige dès lors que d’autres renseignements (numéro de lot, procès-verbal de constat de commissaire de justice, identité du propriétaire Monsieur [X] [O]) permettent d’identifier sans difficulté le balcon concerné par les travaux en litige.

Il est aussi indifférent de noter que Monsieur [O] a réalisé des travaux de pose du mur de verre, en déposant les baies vitrées coulissantes, avant l’ordonnance de référé rendue le 15 novembre 2023 puisque celle-ci observe justement que les montants larges en PVC blanc n’ont pas l’aspect d’un mur de verre et contreviennent ainsi au règlement de copropriété en rompant totalement l’harmonie de la façade.

Les photographies versées à l’appui du courrier du conseil du syndicat requérant le 25 mars 2024 confirment d’ailleurs la présence des montants larges visés ci-dessus.

Monsieur [O] invoque les difficultés de l’entreprise LES MENUISERIES DU SOLEIL, confirmées par écrit et courriel de cette dernière, qui remontent toutefois à l’année 2022 et peuvent expliquer en partie les retards à se mettre en conformité avec l’autorisation donnée en assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, ces pièces ne sauraient expliquer à elles seules l’absence de mise en conformité avant l’année 2023 et la procédure de référé ayant abouti à la condamnation de Monsieur [O].

Il sera notamment relevé que Monsieur [O] n’a pas répondu aux différentes mises en demeure du syndic et que, confronté à l’ordonnance de référé rendue le 15 novembre 2023 et à la mise en demeure du conseil du syndicat en date du 25 mars 2024, il n’a accompli les travaux qu’en novembre 2024 après introduction de la présente instance aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire.

Il n’est pas produit aux débats la preuve que le syndic aurait acquiescé à la réalisation des travaux de juillet 2023 supprimant le mur de verre mais maintenant deux poteaux blancs portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Monsieur [O] verse néanmoins aux débats l’écrit de l’entreprise LES MENUISERIES DU SOLEIL selon lequel il existait des difficultés techniques à assurer la sécurité et l’étanchéité du balcon sans la présence des poteaux blancs.

Il justifie aussi par des pièces médicales de la maladie de son épouse avec intervention chirurgicale le 6 mars 2024.

Ces deux derniers éléments constituent des causes étrangères pouvant expliquer partiellement les difficultés de Monsieur [O] à exécuter ses obligations.

De même, il sera relevé que la dernière photographie de novembre 2024 après les derniers travaux montrent un mur de verre et que le défaut d’alignement des parois amovibles invoqué par le requérant ne cause à l’évidence plus aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble. En effet, la suppression des deux poteaux blancs a manifestement permis de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Au vu de ces éléments, il convient d’une part de rejeter la demande du syndicat de voir ordonner une astreinte définitive, d’autre part de liquider partiellement l’astreinte à hauteur de 15 euros par jour sur une période de 90 jours.

Monsieur [O] sera en conséquence condamné à payer une somme de 1350 euros au syndicat requérant.

Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au titre de la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Myriam CHARKI, et l’équité ne commande pas de condamner l’une des parties de payer à l’autre ses frais irrépétibles. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

REJETONS la fin de non-recevoir présentée par Monsieur [X] [O] et Madame [T] [O] concernant le défaut de droit d’agir de cette dernière et DECLARONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, recevable en son action à la présente instance.

ORDONNONS la mise hors de cause de Madame [T] [O] et DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, de ses demandes à son encontre.

Vu l’ordonnance rendue le 15 novembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan (RG 23/04640, minute 2023/413) ;

LIQUIDONS partiellement l’astreinte provisoire fixée par ladite ordonnance à hauteur de 15 euros par jour sur une durée de 90 jours pour la période ayant débuté 15 jours après la signification de l’ordonnance et CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 1350 euros (MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS) à ce titre.

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, et Monsieur [X] [O] du surplus de leurs demandes relatives à l’astreinte.

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance.

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que toute condamnation au paiement d’une somme d’argent est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT