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N° RG 24/54387 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A5V

N° : 13

Assignation du :
13 Juin 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet Credassur
C/O le Cabinet CREDASSUR
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS – #D1392

DEFENDERESSE

La S.C.I. DU MOULIN
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI du Moulin est propriétaire de locaux commerciaux (lots n° 1 et 2) au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] et soumis au statut de la copropriété.

Le local commercial est loué à la société WSW Group, qui y exploite, aux termes d’un bail dérogatoire d’un an du 27 décembre 2023, une activité de « vente de cigarettes électroniques, CBD et accessoirement vente de friandises ».

Reprochant à la SCI du Moulin de laisser son locataire exercer une activité de vente de produits alimentaires en contrariété avec le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] l’a assignée, par acte du 13 juin 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, auquel il demande, aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 23 octobre 2024, au visa de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, de :
– ordonner à la SCI du Moulin et à tous occupants de son chef de cesser d’exercer toute activité de vente de produits alimentaires ou de restauration dans l’immeuble situé [Adresse 4] et ce, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;
– débouter la SCI du Moulin de toutes ses demandes ;
– condamner la SCI du Moulin à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la SCI du Moulin demande au juge des référés de :
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;
subsidiairement,
– relever l’existence de contestations sérieuses évinçant les pouvoirs du juge des référés ;
– renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir au fond ;
En tout état de cause,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La violation manifeste du règlement de copropriété d’un immeuble constitue, lorsqu’elle est caractérisée, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser. Il en est ainsi, en particulier, en cas d’exercice d’une activité prohibée par le règlement de copropriété (3e Civ., 18 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.119).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI du Moulin d’autoriser l’exercice par son locataire d’une activité prohibée par le règlement de copropriété, lequel interdit toute activité de vente de produits alimentaires, exposant que la locataire vend des produits alimentaires et, notamment, du CBD, qui est qualifié d’aliment.

La SCI du Moulin conteste la qualification d’aliment du CBD et soutient que l’activité principale de son preneur, la vente de cigarettes électroniques et de produits à base de CBD, ne relève pas de la catégorie « magasin d’alimentation », de sorte que la violation du règlement de copropriété n’est pas établie. Elle ajoute que l’activité ne génère aucune nuisance pour les copropriétaires, de sorte qu’elle ne peut constituer un trouble manifestement illicite.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, modifié par un avenant du 1er juillet 1987, prévoit en son article 5 que : « ne pourront être tolérés, tant en vente qu’en location, les magasins d’alimentation, de musique, les artisans bruyants, les débits de boisson, sex-shop et établissements de restauration ».

Lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2022, les copropriétaires ont expressément rejeté la résolution proposée par la SCI du Moulin et tendant à voir autoriser les propriétaires des locaux commerciaux à exercer ou faire exercer par leurs locataires « les activités de magasins d’alimentation et établissements proposant une restauration sans cuisson sur place, sous réserve qu’ils ne procurent aucune nuisance ».

Le bail consenti par la SCI du Moulin à sa locataire porte sur une activité de « vente de cigarettes électroniques, CBD et accessoirement vente de friandises ».

S’agissant du CBD, le demandeur produit une décision du Conseil d’Etat du 29 décembre 2022 (n° 444887) qui l’aurait qualifié d’aliment. Il produit également un article de « Santé magazine » et une fiche de la Mission interministérielle de lutte contre les drogues et les conduites addictives, qui précise que « le CBD étant considéré comme un nouvel aliment, celui-ci et les denrées alimentaires en contenant ne peuvent être commercialisés sans évaluation préalable et autorisation de l’autorité européenne de sécurité des aliments ».

Cependant, cette fiche et l’article de « Santé magazine » produit n’ont pas de caractère normatif.

S’agissant de la décision du Conseil d’Etat du 29 décembre 2022, elle se borne à citer les dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 30 décembre 2021 portant application de l’article R. 5132-86 du code de la santé publique, qui prévoit – après annulation du II du même article par la décision elle-même – que :

« I. – En application de l’article R. 5132-86 du code de la santé publique, sont autorisées la culture, l’importation, l’exportation et l’utilisation industrielle et commerciale des seules variétés de Cannabis sativa L., dont la teneur en delta-9-tétrahydrocannabinol n’est pas supérieure à 0,30 % et qui sont inscrites au catalogue commun des variétés des espèces de plantes agricoles ou au catalogue officiel des espèces et variétés de plantes cultivées en France. La détermination de la teneur en delta-9-tétrahydrocannabinol des variétés précitées et la prise d’échantillons en vue de cette détermination sont effectuées selon la méthode prévue en annexe ;
Les fleurs et les feuilles sont produites à partir de plantes issues de semences certifiées. La vente de plants et la pratique du bouturage sont interdites.
Seuls des agriculteurs actifs au sens de la réglementation européenne et nationale en vigueur peuvent cultiver des fleurs et des feuilles de chanvre.
III. – La teneur en delta-9-tétrahydrocannabinol des extraits de chanvre, ainsi que des produits qui les intègrent, n’est pas supérieure à 0,30 %, sans préjudice des dispositions des articles 14 et 15 du règlement (CE) n° 178/ 2002 et de l’article 4 du règlement (CE) n° 767/2009 ».

Le Conseil d’Etat ne qualifie pas expressément le CBD d’aliment mais cite uniquement l’arrêté du 30 décembre 2021, qui détermine la teneur autorisée en delta-9-tétrahydrocannabinol des extraits de chanvre et ce, « sans préjudice des dispositions des articles 14 et 15 du règlement (CE) n° 178/2002 établissant les principes généraux et les prescriptions générales de la législation alimentaire, instituant l’Autorité européenne de sécurité des aliments et fixant des procédures relatives à la sécurité des denrées alimentaires » (§ 5 de la décision).

La référence aux prescriptions générales de la législation européenne en matière de sécurité des denrées alimentaires ne signifie pas en elle-même que le CBD soit qualifié d’aliment mais implique le respect de ces normes lorsqu’il est vendu sous forme alimentaire, ce qui est souvent le cas mais pas exclusivement.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de procéder à la qualification du CBD, en l’absence de norme établie et évidente à ce jour.

En revanche, le procès-verbal de constat du 9 février 2024 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires atteste que le commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et appartenant à la SCI du Moulin vend, outre du CBD et des cigarettes électroniques, de nombreux produits alimentaires : boissons, confiseries, sucreries, biscuits, chips, candies, drinks, « grocery store of the world ».

Les photographies annexées au procès-verbal de constat démontrent que de très nombreux aliments (biscuits, bonbons, boissons) – contenant ou non du CBD -, sont vendus, sans que cette vente d’aliments ne revête un caractère accessoire comme le soutient la SCI du Moulin, s’agissant au contraire de l’une des activités principales du commerce.

Dès lors, la méconnaissance du règlement de copropriété, qui interdit l’activité de magasin d’alimentation, est établie s’agissant de ces produits, dont le caractère alimentaire est manifeste, et le trouble manifestement illicite est caractérisé, peu important l’absence de nuisance avérée pour les copropriétaires.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit ordonné à la SCI du Moulin et à tous occupants de son chef de cesser d’exercer toute activité de vente de produits alimentaires dans l’immeuble situé [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

La SCI du Moulin, partie perdante, sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI du Moulin, et à tous occupants de son chef, de cesser d’exercer toute activité de vente de produits alimentaires dans l’immeuble situé [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Condamnons la SCI du Moulin aux dépens ;

La condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé le 21 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY