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L’Essentiel : Les époux [P] ont promis de vendre un terrain à la société Arcalade Immobilier pour 705.000 euros, avec une indemnité d’immobilisation de 70.500 euros. La société a versé 10.000 euros en séquestre, mais la promesse était soumise à une condition suspensive qui n’a pas été levée. Le 9 février 2024, les époux ont assigné la société pour obtenir l’indemnité et la libération de la somme séquestrée. Le tribunal a confirmé que la condition avait été remplie et a condamné la société à verser 70.500 euros, ainsi qu’à libérer les 10.000 euros séquestrés.
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Promesse de vente et conditionsLes époux [P] ont promis de vendre un terrain à la société Arcalade Immobilier pour un montant de 705.000 euros, avec une indemnité d’immobilisation de 70.500 euros. La société a versé 10.000 euros en séquestre à un notaire, et la promesse était soumise à une condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux. Cette option n’a pas été levée avant la date limite fixée. Assignation et demandes des épouxLe 9 février 2024, les époux [P] ont assigné la société Arcalade Immobilier pour obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation, la libération de la somme séquestrée, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024, et une audience de plaidoiries a été fixée au 13 novembre 2024. Revocation de l’ordonnance de clôtureLa société Arcalade Immobilier a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture, arguant qu’elle n’avait pas pu conclure à temps en raison de la réception tardive de pièces de son client. Cependant, le tribunal a constaté qu’aucune cause grave n’avait été présentée pour justifier cette demande, et que la société avait eu suffisamment de temps pour préparer sa défense. Analyse des conditions suspensives et indemnitéLes époux [P] ont affirmé que la condition suspensive de non-opposition à travaux avait été réalisée, et que l’indemnité d’immobilisation était due puisque l’option n’avait pas été levée. Le tribunal a confirmé que la condition avait été remplie et que la société Arcalade Immobilier devait verser l’indemnité convenue. Décision du tribunalLe tribunal a condamné la société Arcalade Immobilier à verser aux époux [P] la somme de 70.500 euros, avec des intérêts à compter du 9 février 2024. Il a également autorisé la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée et a condamné la société à verser 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations de l’entrepreneur en matière de travaux de construction ?L’entrepreneur est soumis à une obligation de résultat, ce qui signifie qu’il doit réaliser un ouvrage exempt de vices. Cette obligation est renforcée par l’article 1792 du Code civil, qui stipule que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage, de la solidité de l’ouvrage et des vices de construction ». En cas de manquement à cette obligation, l’article 1217 du Code civil prévoit plusieurs sanctions possibles pour le créancier, notamment : – Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; Ces sanctions peuvent être cumulées, et des dommages et intérêts peuvent s’y ajouter. Quels recours sont disponibles pour le maître d’ouvrage en cas de malfaçons ?En cas de malfaçons, le maître d’ouvrage peut se prévaloir de l’article 1222 du Code civil, qui lui permet, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l’obligation ou, avec l’autorisation préalable du juge, de détruire ce qui a été fait en violation de l’obligation. Il peut également demander le remboursement des sommes engagées pour ces travaux. L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Ainsi, le maître d’ouvrage peut demander réparation pour les frais engagés pour la remise en état des ouvrages, ainsi que pour les préjudices subis. Comment évaluer le préjudice en cas de malfaçons ?L’évaluation du préjudice doit tendre à replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le contrat avait été correctement exécuté. Cela implique de prendre en compte : – Le coût des travaux payés en pure perte ; L’article 1231-2 du Code civil précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Dans le cas présent, le tribunal a évalué le préjudice de Madame [F] à 58 730 €, en tenant compte des paiements effectués et des frais de remise en état. Quelles sont les conséquences de l’absence de réception des travaux ?L’absence de réception des travaux a des conséquences importantes sur les obligations de l’entrepreneur. En effet, selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception des travaux marque la fin des obligations de l’entrepreneur, sauf en cas de vices cachés. Sans réception, l’entrepreneur peut être tenu responsable des malfaçons et des désordres affectant l’ouvrage, car il n’a pas pu prouver que les travaux étaient conformes aux exigences contractuelles. Cela renforce la position du maître d’ouvrage dans une éventuelle action en justice pour obtenir réparation. Dans cette affaire, l’absence de réception a permis à Madame [F] de revendiquer des indemnités pour les malfaçons constatées, en s’appuyant sur les rapports d’expertise et les constats d’huissier. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifies conformes délivrées le :
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2ème chambre
N° RG 24/02620
N° Portalis 352J-W-B7I-C35FZ
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Février 2024
JUGEMENT
rendu le 08 Janvier 2025
DEMANDEURS
Madame [F] [P] née [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [X] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Maître Carole GUILLERMINET, avocat plaidant et par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1190
DÉFENDERESSE
La société ARCALADE IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Ingrid JOLY, avocat plaidant, et par Maître Clémence LOUIS de la SELEURL LOUIS AVOCAT, avocat postulant, vestiaire #PC376
Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
N° RG 24/02620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35FZ
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.
assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 13 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 15 mars 2023, les époux [P] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 705.000 euros un terrain sis à [Localité 2] (Rhône) à la société Arcalade Immobilier qui a accepté. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 70.500 euros et l’expiration du délai d’option au 31 octobre 2023. La société Arcalade Immobilier a versé en séquestre une somme de 10.000 euros entre les mains d’[B] [I], notaire à [Localité 5].
La promesse est assortie d’une condition suspensive stipulée dans l’intérêt de la société Arcalade Immobilier d’obtention par la bénéficiaire d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux.
L’option n’a pas été levée.
Par acte d’huissier du 9 février 2024, les époux [P] ont assigné la société Arcalade Immobilier devant le tribunal de céans aux fins de:
condamner la société Arcalade Immobilier à lui verser une somme de 70.500 euros outre les intérêts de droit à compter du 10 novembre 2023,autoriser [B] [I] à libérer entre leurs mains la somme de 10.000 euros séquestrée,condamner la société Arcalade Immobilier à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 13 novembre suivant.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la société Arcalade Immobilier sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.
Vu l’assignation délivrée par les époux [P] le 9 février 2024;
Vu les conclusions de la société Arcalade Immobilier notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024;
1°) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture
La société Arcalade Immobilier fait valoir:
que son conseil a informé le juge de la mise en état le 7 octobre 2024 qu’il venait de recevoir des pièces de son client et ne pouvait donc conclure pour le 9 octobre,qu’il a adressé ses conclusions et ses pièces a son adversaire le 9 octobre 2024, qu’étant indisponible le 9, il n’a pu les notifier que le 10 octobre,que, pour une bonne administration e la justice, la clôture doit être révoquée.
Sur ce, l’article 803 du code de procédure civile dispose que la clôture ne peut être révoquée que pour une cause grave survenue ou révélée après son prononcé.
En l’espèce, la société Arcalade Immobilier ne se prévaut d’aucune cause grave survenue ou révélée postérieurement à la clôture.
En outre, la société Arcalade Immobilier a été assignée le 9 février 2024. Par bulletin du 27 mars 2024, il lui a été demandé de conclure avant le 15 juin 2024.
Le 16 septembre 2024, le juge de la mise en état, constatant l’absence de dépôt de conclusions, a renvoyé l’affaire au 9 octobre suivant pour dépôt par la défenderesse de ses conclusions et à défaut clôture.
Le 9 octobre 2024, aucunes conclusions n’étaient déposées, le conseil de la défenderesse arguant de la communication récente de ses pièces par sa cliente alors que celle-ci est assignée depuis le mois de février 2024 et est en possession des pièces de son adversaires depuis le 9 juillet 2024 au plus tard.
La société Arcalade Immobilier a ainsi bénéficié d’un délai largement suffisant pour présenter sa défense.
Il n’y a donc pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.
Décision du 08 Janvier 2025
2ème chambre
N° RG 24/02620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35FZ
2°) Sur le fond
Les époux [P] exposent:
que la condition suspensive de non-opposition promesse à travaux a été réalisée,que conformément aux stipulations de la promesse, l’option n’ayant pas été levée, l’indemnité d’immobilisation est due,que la somme devant être remise au plus tard 10 jours après l’expiration de la promesse, les intérêts légaux sont dus à compter de cette date.
Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, la promesse comprend en page 11 la clause suivante:
« Les parties conviennent de fixe le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de soixante dix milles cinq cents euros (70.500,00 EUR)..
De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le bénéficiaire qui s’y oblige à concurrence de dix mille euros (10.000,00 EUR), au plus tard dans les DIX (10) jours des présentes.
[…]
A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant.
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de soixante mille cinq cents euros (60.500,00 EUR) le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans les dix (10) jours suivant l’expiration de la durée pour laquelle est consentie la présente promesse de vente.
Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:
[…]
Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par la bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »
Le 8 juin 2023, la commune de [Localité 2] a émis un arrêté de non opposition à la déclaration de travaux présentée par la société Arcalade Immobilier relative aux biens promis.
La condition suspensive de non opposition à travaux est donc réalisée.
L’option n’ayant pas été levée, la société Arcalade Immobilier doit aux époux [P] l’indemnité de 70.500 euros stipulée.
Le fait que l’indemnité soit exigible ne suffit pas à lui faire produire des intérêts, faute de stipulation en ce sens. Comme le prévoient les articles 1231–6 et 1344–1 du code civil, c’est à compter de la mise en demeure qu’une créance exigible produit des intérêts au taux légal.
Il convient donc de faire courir les intérêts à compter de l’assignation, soit à compter du 9 février 2024.
Il ya lieu d’autoriser le séquestre à remettre aux époux [P] la somme de 10.000 euros détenue par lui à titre de paiement partiel par la société Arcalade Immobilier de l’indemnité due par elle.
La société Arcalade Immobilier succombant dans la présente instance, il y a lieu de la condamner à verser aux demandeurs une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:
CONDAMNE la société Arcalade Immobilier à verser aux époux [P] une somme de 70.500 euros outre les intérêts de droit à compter du 9 février 2024 à titre d’indemnité d’immobilisation;
AUTORISE [B] [I] à libérer entre leurs mains la somme de 10.000 euros séquestrée à titre de paiement partiel par la société [P] de la condamnation arrêtée ci-dessus;
CONDAMNE la société Arcalade Immobilier à verser aux époux [P] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
La CONDAMNE aux dépens;
Fait et jugé à Paris le 08 Janvier 2025
La Greffière Le Président
Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM
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