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2ème chambre civile

N° RG 22/12587 –
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHZD

N° MINUTE :
Assignation du :
03 Août 2022

JUGEMENT
rendu le 21 Novembre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [E] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [V] [S] épouse [A]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0643

DÉFENDEURS

Monsieur [D], [T] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Madame [C] [R] épouse [F]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Florence BONA de l’AARPI BJF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1099

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/12587 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXHZD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, greffière à l’audience de plaidoiries et par Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 21 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort

_____________________

Par acte authentique du 26 mars 2021 reçu par Maître [N] [K], notaire à [Localité 4], M. [D] [F] et Mme [C] [R] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [E] [A] et Mme [V] [S] épouse [A] (ci-après les époux [A]), portant sur le lot 54 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], moyennant un prix de 1 210 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 25 juin 2021 et sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par les bénéficiaires. Les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 121 000 euros, dont la moitié, soit la somme de 60 500 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire des promettants, Maître [B] [O], notaire à [Localité 4], institué comme séquestre.

Le 6 juillet 2021, les époux [A] ont informé le notaire des promettants du refus de leur demande de prêt par la banque LCL et le 7 juillet du refus de la banque CIC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2021, le conseil des époux [F] a mis en demeure les époux [A] de leur verser l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 août 2021, invoquant la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt en raison des refus des banques LCL et CIC, le conseil des époux [A] a mis en demeure Maître [B] [O] de leur restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploits d’huissier en date du 3 août 2022, les époux [A] ont fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à leur restituer la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, les époux [A] demandent au tribunal de :
– DEBOUTER Monsieur [D] [F] et Madame [C] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
– CONSTATER la caducité de la promesse de vente immobilière du 26 mars 2021 en raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.
– CONDAMNER Monsieur [D] [F] et Madame [C] [R] épouse [F] à payer à Monsieur [E] [A] et à Madame [V] [S] épouse [A] la somme de 60.500 € au titre de la restitution de la somme séquestrée entre les mains Maître [B] [O], notaire associé de l’étude de BRAQUILLANGES et associés à [Adresse 5], ou de tout autre notaire détenant cette somme à titre de séquestre, et ce, avec intérêts de droit au taux légal, à compter du 12 août 2021, date de réception de la mise en demeure de payer.
– CONDAMNER Monsieur [D] [F] et Madame [C] [R] épouse [F] à payer à Monsieur [E] [A] et à Madame [V] [S] épouse [A] la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,
– RAPPELER que l’exécution provisoire du Jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 juin 2023, les époux [F] demandent au tribunal de :
– DEBOUTER les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions après les avoir déclarées irrecevables et en tout état de cause infondées.
A TITRE RECONVENTIONNEL :
– CONSTATER la caducité de la promesse de vente en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire,
– JUGER qu’au regard des manquements contractuels des époux [A], la somme de 121.000 €, prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation, est acquise aux époux [F],
– CONDAMNER les époux [A] à verser la somme de 121.000 € aux époux [F] au titre d’indemnité d’immobilisation,
– AUTORISER Maître [N] [K], Notaire constitué séquestre, à libérer la somme de 60.500 € au profit des époux [F], somme venant en déduction des 121.000 €,
– CONDAMNER solidairement les époux [A] à une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, ces derniers distraits au profit de Maître BONA, avocat postulant,
– ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir par application du nouvel article 514 du CPC.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 30 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [A] demandent au tribunal d’ordonner la restitution à leur profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ayant défailli.

Ils font valoir que :
– Ils justifient avoir déposé une demande de prêt bancaire auprès de la banque LCL le 1er avril 2021, seulement 5 jours après la signature de la promesse soit dans les plus brefs délai, conformément à l’acte,
– Leur demande était conforme aux caractéristiques stipulées à l’acte,
– Ce prêt leur a été refusé le 18 juin 2021,
– Ils ont informé leur notaire de ce premier refus de prêt le 6 juillet 2021, lequel en a informé le notaire des promettants le même jour,
– En tout état de cause, ce délai de communication n’a eu aucune incidence dès lors que le délai de réalisation de la promesse a été prorogé jusqu’au 15 juillet 2021, sur proposition des vendeurs, ainsi qu’en atteste le notaire, cette prorogation ne portant pas seulement sur le délai de réalisation de la condition suspensive,
– Ils ont déposé une seconde demande de prêt auprès du CIC le 21 juin 2021, qui a fait l’objet d’un refus en date du 7 juillet 2021,
– Ils avaient sérieusement l’intention d’acquérir l’appartement, si bien qu’ils ont sollicité la Banque LCL avant même la signature de la promesse et qu’ils ont envisagé des travaux avec un architecte, fait établir un devis et inscrit leur fille dans un lycée près de l’appartement,
– Ils se sont montrés diligents pour la bonne instruction de leur demande, ainsi que le montrent leurs échanges de courriels avec la banque LCL,
– Les époux [F] ne justifient d’aucun préjudice.

A titre reconventionnel, les époux [F] demandent au tribunal de condamner les bénéficiaires de la promesse au paiement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation et d’autoriser le notaire séquestre à libérer à leur profit la somme séquestrée.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article 1304-5 du code civil que :
– Ils n’ont été informés du refus du prêt de la banque LCL en date du 18 juin 2021 que le 6 juillet 2021, soit tardivement et postérieurement à la date prévue à la promesse soit après le 28 mai 2021, ce qui constitue un manquement contractuel,
– Les demandeurs ne prouvent pas que la promesse a été prorogée jusqu’au 15 juillet 2021, aucun document prévoyant une telle prorogation n’ayant été soumis à leur signature, les conditions de la prorogation automatique n’étant pas remplies, et qu’en tout état de cause, la date de réalisation de la condition suspensive fixée au 28 mai 2021 n’a pas été prorogée,
– Les demandeurs produisent un courrier de M. [M] [Y], conseiller LCL, en date du 8 juillet 2021, pour la première fois dans le cadre de la présente procédure, aux termes duquel il apparait qu’ils ont formé leur demande le 1er avril 2021, ce qui n’est par ailleurs pas justifié,
– Il s’agit d’un simple courrier sur papier libre et non d’une attestation de la banque, répondant aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, comme tel dénué de valeur probante, outre le fait que les signatures sur le courrier de refus de prêt et le courrier du 8 juillet 2021 sont différentes et que le courrier du 8 juillet 2021 ne précise pas le prêt auquel il se réfère,
– Le courrier de refus du 18 juin 2021 ne précise pas le taux annuel maximum du crédit sollicité, de sorte qu’il n’est pas démontré que la demande était conforme à la promesse,
– La demande de prêt au CIC a été adressée le 21 juin 2021, soit bien trop tardivement, alors que les époux [A] devaient solliciter plusieurs établissements en même temps,
– Le refus de prêt daté du 7 juillet 2021 ne précise pas non plus le taux,
– Par ailleurs, les époux [A] ne démontrent pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt,
– Ils n’ont, quant à eux, pas à prouver un préjudice, l’indemnité d’immobilisation étant une indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de leur bien.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 26 mars 2021, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 121 000 euros et les bénéficiaires ont versé entre les mains du notaire des promettants, la somme de 60 500 euros. Les parties ont convenu à l’acte qu’en cas de non réalisation de la vente, cette somme serait versée aux promettants et leur resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble, faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et qu’à l’inverse, elle serait restituée aux bénéficiaires dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires se sont obligés à le verser aux promettants au plus tard dans les huit jours de l’expiration de la promesse, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ils ne signeraient pas l’acte de vente de leur seul fait.

Par ailleurs, les parties ont stipulé une condition suspensive particulière d’obtention par les bénéficiaires d’un prêt de 830 000 euros au plus, pour une durée maximale de remboursement de 20 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 1,10% l’an (hors assurance). La promesse précise enfin que « le bénéficiaire s’obligation à déposer sa ou ses demandes de prêt dans les plus brefs délais et à en conserver la preuve ».

Enfin, si la promesse prévoit que les bénéficiaires doivent avoir obtenu leur prêt au plus tard le 28 mai 2021, dans le cas où à cette date les bénéficiaires n’auraient pas justifié de la décision d’offre ou de refus de prêt du ou des établissements sollicités, la promesse permet uniquement aux promettants de faire sommer les bénéficiaires d’avoir à justifier d’une offre de prêt ou d’un refus de prêt dans un délai de huit jours mais ne rend les promettants créanciers de l’indemnité d’immobilisation du seul fait du retard dans l’information sur l’obtention du prêt.

Il est donc indifférent que les époux [A] aient attendu les 6 et 7 juillet 2021, pour justifier du refus de prêt des banques LCL et CIC, dès lors que les époux [F] ne les avaient pas mis en demeure de justifier de l’obtention ou du refus de prêt après le 28 mai 2021.

Il est tout aussi indifférent de savoir si le délai de validité de la promesse de vente, fixé à l’acte au 25 juin 2021 a été prorogé ou non au 15 juillet 2021, aucune des parties ne demandant la réalisation de la vente, l’objet du litige portant sur l’indemnité d’immobilisation uniquement.

Il résulte des pièces versées aux débats par les époux [A] et notamment des échanges de courriels avec M. [M] [Y], conseiller à la banque LCL, qu’ils se sont rapprochés de cet établissement bancaire dès le 1er avril 2021, soit dans un délai très court de six jours après la signature de la promesse de vente, en vue de l’obtention d’un prêt.

Il ressort par ailleurs de la lettre de refus de la banque LCL en date du 18 juin 2021, que la demande de prêt des époux [A] était conforme aux stipulations contractuelles, s’agissant du montant du prêt et de sa durée, soit 830 000 euros pour une durée de remboursement de 20 ans. Si cette lettre ne précise pas le taux sollicité, cela ne saurait être reproché aux bénéficiaires qui ne sont pas responsables de l’imprécision de la lettre de refus de la banque, ce d’autant plus qu’ils démontrent au moyen des courriels échangés avec leur conseiller et avec Mme [W] [P], directrice de l’agence, avoir sollicité en vain une attestation plus précise de la banque.

En outre, il ressort des échanges de courriels avec M. [M] [Y] que les époux [A] se sont efforcés d’adresser, de façon diligente et la plus complète possible, les pièces sollicitées par la banque pour instruire leur demande de prêt, le refus de la banque n’étant d’ailleurs pas motivé par leur carence dans la production de pièces demandées.

Enfin, les époux [A] démontrent avoir tenté d’obtenir un prêt auprès d’un second établissement, le CIC, par une demande conforme à la promesse, portant sur un prêt de 830 000 euros sur 20 ans, qui a été refusée le 7 juillet 2021.

Le fait que cette seconde demande de prêt ait été déposée le 21 juin 2021 ne peut leur être reproché dès lors qu’aucune obligation ne leur était faite, aux termes de la promesse, de solliciter simultanément deux demandes de prêt, auprès d’établissements bancaires différents.

Les époux [A] démontrent donc avoir respecté leur obligation de déposer une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente du 26 mars 2021, dans les plus brefs délais et que cette demande adressée à la banque LCL a fait l’objet d’un refus.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt a donc défailli de ce seul fait, sans qu’ils ne soient responsables de cette défaillance.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, la somme de 60 500 euros séquestrée par eux au titre de l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée et le notaire séquestre sera donc autorisé à libérer cette somme à leur profit.

En revanche, leur demande de condamnation des époux [F] à leur verser des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 12 août 2021, date de la mise en demeure, sera rejetée, la mise en demeure ayant été adressée au notaire et non aux promettants.

Enfin, la demande des époux [F] tendant à la condamnation des époux [A] à leur verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [F], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit du conseil des époux [A].

Ils seront également condamnés in solidum à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Autorise Maître [B] [O] à libérer au profit de M. [E] [A] et Mme [V] [S] épouse [A], la somme de 60 500 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 26 mars 2021,

Rejette la demande de M. [E] [A] et Mme [V] [S] épouse [A] tendant à condamner M. [D] [F] et Mme [C] [R] épouse [F] à leur verser des intérêts au taux légal sur cette somme de 60 500 euros, à compter du 12 aout 2021,

Rejette la demande de M. [D] [F] et Mme [C] [R] épouse [F] tendant à condamner M. [E] [A] et Mme [V] [S] épouse [A] à leur verser la somme de 121 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et à autoriser le notaire à libérer à leur profit la somme séquestrée de 60 500 euros,

Condamne M. [D] [F] et Mme [C] [R] épouse [F], in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat,

Condamne M. [D] [F] et Mme [C] [R] épouse [F] in solidum à payer à M. [E] [A] et Mme [V] [S] épouse [A] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente