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L’Essentiel : Mme [A] [B] épouse [C] et M. [O] [C], héritiers de M. [S] [C], ont loué un bien à M. [J] [D] par un contrat de bail signé le 4 août 2016. En raison d’un arriéré locatif de 5 821 euros, un commandement de payer a été délivré à M. [D] le 23 mars 2023. Les époux [C] ont assigné M. [D] en référé, demandant la résiliation du bail et son expulsion. Le tribunal a constaté la résiliation pour défaut de paiement, condamnant M. [D] à verser 4 203,95 euros. M. [D] a interjeté appel, contestant la décision. La cour a confirmé l’ordonnance initiale.
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Contexte du litigeMme [A] [B] épouse [C] et M. [O] [C], héritiers de M. [S] [C], ont loué un bien à M. [J] [D] par un contrat de bail signé le 4 août 2016, avec un loyer mensuel de 525 euros. En raison d’un arriéré locatif de 5 821 euros, un commandement de payer a été délivré à M. [D] le 23 mars 2023. Procédure judiciaire initialeLes époux [C] ont assigné M. [D] en référé devant le tribunal judiciaire de Libourne le 21 juin 2023, demandant la constatation de la clause résolutoire du bail et l’expulsion du locataire. Le tribunal a rendu une ordonnance le 13 mars 2024, constatant la résiliation du bail pour défaut de paiement et condamnant M. [D] à verser 4 203,95 euros aux bailleurs. Appel de M. [D]M. [D] a interjeté appel le 30 avril 2024, contestant plusieurs points de l’ordonnance, notamment la résiliation du bail et le montant à payer. Il a également demandé l’intervention de sa femme, Mme [H] [M], dans la procédure. Arguments des parties en appelM. [D] et Mme [E] ont soutenu que le commandement de payer et l’assignation étaient nuls car délivrés à un seul des co-titulaires du bail. Ils ont produit le contrat de bail original, qui mentionne les deux noms, affirmant que le bailleur aurait dû agir contre les deux. Décision de la cour d’appelLa cour a confirmé l’ordonnance initiale, rejetant les demandes de M. [D] et Mme [E]. Elle a statué que le bailleur avait le droit d’agir contre M. [D] seul, en raison de la non-information de son mariage et de la co-titularité. M. [D] et Mme [E] ont été condamnés aux dépens. Conclusion de l’affaireLa cour a déclaré recevable l’intervention de Mme [D] mais a débouté ses demandes. Elle a également décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile, condamnant solidairement M. [D] et Mme [E] aux dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la validité du commandement de payer délivré à un seul des co-titulaires du bail ?Le commandement de payer délivré à un seul des co-titulaires du bail est considéré comme nul et de nul effet. En effet, selon l’article 1751 du Code civil, lorsque deux personnes sont co-titulaires d’un bail, toute action en justice relative à ce bail doit être engagée à l’encontre de l’ensemble des co-titulaires. Cet article stipule que « le bail est conclu entre le bailleur et le locataire, et si plusieurs personnes sont locataires, elles sont tenues solidairement ». Cela signifie que le bailleur ne peut pas engager une action contre un seul des locataires sans avoir préalablement notifié l’autre. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le commandement de payer et l’assignation n’avaient été délivrés qu’à M. [D], sans tenir compte de la co-titularité de Mme [E]. Par conséquent, le tribunal a jugé que cette procédure était nulle, car elle ne respectait pas les exigences légales relatives à la notification à tous les co-titulaires. Quelles sont les conséquences de la nullité du commandement de payer sur la clause résolutoire ?La nullité du commandement de payer a des conséquences directes sur la clause résolutoire. En vertu de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si le bailleur a respecté les formalités de notification à tous les locataires. Cet article précise que « le bailleur doit, avant toute mise en œuvre de la clause résolutoire, notifier au locataire le manquement à ses obligations ». Dans le cas où un seul des co-titulaires est notifié, la clause résolutoire ne peut pas être considérée comme acquise à l’égard de l’autre co-titulaire. Ainsi, la cour a confirmé que la clause résolutoire ne pouvait pas être appliquée à M. [D] seul, car le bailleur n’avait pas respecté l’obligation de notifier Mme [E]. Par conséquent, même si M. [D] avait des arriérés de loyer, la clause résolutoire ne pouvait pas être invoquée contre lui sans que l’autre co-titulaire ait été dûment informé. Comment se prononce le tribunal sur la demande d’expertise judiciaire de M. [D] ?Le tribunal a débouté M. [D] de sa demande d’expertise judiciaire. Selon l’article 10 du Code de procédure civile, « le juge peut ordonner une expertise si cela est nécessaire à la solution du litige ». Cependant, cette nécessité doit être démontrée par la partie qui en fait la demande. Dans cette affaire, M. [D] n’a pas réussi à justifier la nécessité d’une expertise pour contester les éléments du bail ou les montants dus. Le tribunal a donc estimé que la demande d’expertise n’était pas fondée et a décidé de ne pas y donner suite. Cette décision souligne l’importance pour les parties de prouver la nécessité d’une expertise dans le cadre de leur procédure, sans quoi le juge peut considérer que cette demande est superflue et la rejeter. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le tribunal a condamné M. [D] et Mme [E] à payer une somme de 2 000 euros aux époux [C] sur le fondement de cet article. Cet article stipule que « le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qui ne peut excéder 3 000 euros ». Cela vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice. Cependant, le tribunal a également décidé de ne pas faire application de l’article 700 en faveur de M. [D] et Mme [E], considérant que l’équité commandait de ne pas accorder de somme à la partie perdante. Cela montre que le juge a une large discrétion dans l’application de cet article, en tenant compte des circonstances de l’affaire et de la conduite des parties. |
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/02051 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NX7F
[J] [D]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/006625 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
c/
[O] [C]
[A] [B] épouse [C]
[H] [M] épouse [D]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/006626 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Nature de la décision : AU FOND
Copie exécutoire délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 13 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de LIBOURNE (RG : 23/00136) suivant déclaration d’appel du 30 avril 2024
APPELANT :
[J] [D]
né le 28 Décembre 1963 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[O] [C]
né le 30 Avril 2004 à [Localité 4]
demeurant Chez [A] [B] ép [C] – [Adresse 2]
[A] [B] épouse [C]
née le 16 Juillet 1942 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
INTERVENANTE :
[H] [M] épouse [D]
née le 05 Juillet 1966 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, présidente,
Bénédicte LAMARQUE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE
ARRÊT :
– par défaut
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Mme [A] [B] épouse [C] et M. [O] [C], venants aux droits de M. [S] [C], ont donné à bail à M. [J] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat 4 août 2016 moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 525 euros.
Un acte valant commandement de payer les loyers, et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 5 821 euros a été délivré à M. [D] le 23 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, dénoncé à la Préfecture de la Gironde le 22 juin 2023, les époux [C], ont fait assigner, en référé, M. [D] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, d’obtenir la constatation que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef et obtenir la condamnation à titre provisionnel de M. [D], au titre des loyers, charges impayées.
Par ordonnance de référé contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a :
– au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;
– dès à présent et par provision, vu l’urgence :
– constaté la résiliation du bail à compter du 24 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de l’assurance locative ;
– condamné M. [D] à payer aux époux [C], à titre provisionnel, une somme de 4 203,95 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation au 7 février 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
– autorisé M. [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 116 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance ;
– suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
– dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
– dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de I’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
– que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
– que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu’à défaut pour M. [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les époux [C] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
– que M. [D] soit condamné à verser aux époux [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égaie au montant du loyer et des charges, et indexée comme le loyer, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
– débouté M. [D] de sa demande d’expertise judiciaire ;
– condamné M. [D] à payer aux époux [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné M. [D] au paiement des entiers dépens ;
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
– rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.
M. [D] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 30 avril 2024, en ce qu’elle a :
– constaté la résiliation du bail à compter du 24 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de l’assurance locative ;
– condamné M. [D] à payer aux époux [C], à titre provisionnel, une somme de 4 203,95 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation au 7 février 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
– débouté M. [D] de sa demande d’expertise judiciaire ;
– condamné M. [D] à payer aux époux [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné M. [D] au paiement des entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées le 24 juin 2024, M. [D] et Mme [H] [M] épouse [D] (partie intervenante) demandent à la cour de :
– déclarer recevable et bien-fondé l’appel interjeté par M. [D] le 30 avril 2024 ;
– recevoir l’intervention volontaire de Mme [D] au titre de ladite déclaration d’appel ;
– réformer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne du 13 mars 2024 en ce qu’elle a :
– constaté la résiliation du bail à compter du 24 mars 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de l’assurance locative ;
– condamné M. [D] à régler aux époux [C] à titre provisionnel une somme de 4 203,95 euros ;
– autorisé M. [D] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution desdits délais accordés ;
– débouté M. [D] de sa demande d’expertise judiciaire ;
– condamné M. [D] à régler une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Statuant à nouveau :
– dire que le commandement de payer délivré à un seul des deux cotitulaires du bail et l’assignation visant à constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion délivrée à un seul des cotitulaires du bail sont ensemble nuls et de nul effet ;
– renvoyer les époux [C] à mieux se pourvoir ;
– condamner les époux [C] au paiement d’une somme de 2 000 euros au profit des époux [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner les époux [C] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, y compris le coût du commandement de payer délivré.
M. [C] n’a pas constitué avocat. Il a été régulièrement assigné le 3 juin 2024. Les dernières conclusions des époux [D] lui ont été signifiées par remise de l’acte à domicile le 27 juin 2024.
Mme [C] n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée par remise de l’acte à domicile le 3 juin 2024. Les dernières conclusions des époux [D] lui ont été signifiées par remise de l’acte à personne le 27 juin 2024.
L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 14 octobre 2024, avec clôture de la procédure au 30 septembre 2024.
A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas ou que ses conclusions ont été déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.
L’ordonnance n’est critiquée qu’en ce qu’elle a déclaré l’action des bailleurs recevable, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation n’ayant été délivrés qu’à l’encontre de M. [D], locataire et l’acquisition de la clause résolutoire constatée à la date du 24 mai 2023 mais ses effets suspendus par les délais de paiement accordés à M. [D] seul, alors qu’il était marié depuis le 29 juin 2002, sa femme étant intervenue volontairement devant le premier juge.
M. [D] et Mme [E] soulèvent la nullité du commandement de payer et l’assignation délivrés à un seul des deux co-titulaires du bail.
L’ordonnance a en effet retenu, au visa de l’article 1751 du code civil que M. [D] n’avait pas informé son bailleur de son mariage ni fait de demande de co-titularité du bail, de sorte que ce dernier ne pouvait valablement engager son action à l’encontre du seul locataire connu.
En appel, M. [D] et Mme [E] produisent l’original du contrat de bail faisant apparaître leurs deux noms et la co-titularité souhaitant que soit fait application des stipulations contractuelles.
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Par l’effet de l’article 1751 du Code civil, et de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, celui des deux époux qui n’a pas conclu le bail acquiert automatiquement la qualité de locataire, mais ne sera opposable au bailleur que s’il en a eu connaissance.
Toutefois, en l’espèce, il est produit aux débats le contrat de bail du 4 août 2016, l’ordonnance se référant à un bail du 28 février 2019 qui n’est pas produit aux débats.
Ce contrat mentionne le nom de chacun des deux co-locataires, ceux-ci s’étant mariés le 29 juin 2022, avec leur signature.
De sorte qu’en application du contrat de bail et de la co-titularité, il appartenait au bailleur de faire délivrer un nouveau commandement de payer visant personnellement Mme [E] puis de la faire citer devant le juge des contentieux de la protection en cas de non-paiement dans le délai imparti pour faire constater le jeu de la clause résolutoire.
La sanction de l’irrespect des doubles notifications résultant de la co-titularité légale ou contractuelle est une inopposabilité à l’égard du conjoint non destinataire de l’acte, mais non une nullité de la procédure visant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de M. [D] seul.
En conséquence de quoi, la demande de M. [D] et Mme [E] sera rejetée et le jugement confirmé en ses dispositions prises à l’encontre de M. [D].
M. [D] et Mme [E] partie perdante seront condamnés solidairement aux dépens, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .
La Cour,
Confirme l’ordonnance déférée
Y ajoutant,
Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [D],
La déboute de ses demandes,
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement M. [D] et Mme [E] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
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