NAC: 5AA

N° RG 24/01960 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5WX

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[J] [O]
[N] [I] [E]

C/

[Y] [Z]
[U] [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à SELARL ALMUZARA MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [O], demeurant 52 AVENUE ARISTIDE BRIAND – 82000 MONTAUBAN

Mme [N] [I] [E], demeurant 52 AVENUE ARISTIDE BRIAND – 82000 MONTAUBAN

représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Y] [Z], demeurant BAT C PORTE C107 – 112 AVENUE DE FRONTON – 31200 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

Mme [U] [T], demeurant BAT C PORTE C107 – 112 AVENUE DE FRONTON – 31200 TOULOUSE

non comparante, ni représentée

Par contrat en date des 03 et 04 octobre 2022 signé électroniquement et par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, Guy HOQUET Toulouse Minimes, M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] ont donné à bail à M. [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation C107 avec emplacement de stationnement n°29, situés 112 avenue de Fronton, Bâtiment C, 31200 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 625 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 19 février 2024, M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] ont fait signifier à M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant ne principal de 1752,26 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] ont ensuite fait assigner M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir, à titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires à compter de l’audience, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement :
– de la somme de 2629,11 euros représentant les loyers et charges impayés au mois d’avril 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels (soit 876,85 euros euros), révisable selon dispositions contractuelles, jusqu’à la libération définitive des lieux,
– d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, incluant le commandement de payer, sa signification à la CCAPEX et la notification de l’assignation au préfet.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 avril 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation, et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2013,36 euros, pour tenir compte des paiements réalisés et inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. Le conseil des demandeurs n’a formé aucune observation à ce titre et a fait valoir qu’il était sollicité à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail.
Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 avril 2024,M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

I. SUR LA RESILIATION

1-Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 03 et 04 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de1752,26€. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu depuis la loi du 27 juillet 2023, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi susvisée ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois, soit avant le 20 avril 2024.

A ce titre, il ressort du décompte versé en procédure que plusieurs versements ont été effectués avant l’expiration du délai de deux mois : 876,85€ le 07 mars 2024 et 1000€ le 15 avril 2024, soit la somme totale de 1876,85€.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Les locataires n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 19 février 2024 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Il en ressort que les causes du commandement de payer ont été apurées en intégralité, le total des versements étant supérieur à la somme visée.

Par conséquent, M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] seront déboutés de leur demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire.

3. Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

La cessation du manquement contractuel à la date où le juge statue peut justifier le rejet de la demande de résiliation (cf. Civ. 3ème, 27/10/2010, n°09-11.160).

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :
– De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
– D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
– De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;
– De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;
– De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, au besoin en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

En l’espèce, M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] ont fait l’objet d’un unique commandement de payer en date du 19 février 2024, en raison d’impayés de loyers, lequel a été régularisé dans le délai de 2 mois.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que l’arriéré locatif s’est constitué à compter du 1er octobre 2023, le compte étant à zéro avant cette date. Il n’est donc pas démontré l’existence d’impayés locatifs pour la période antérieure.

Par ailleurs, M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] ont repris le paiement des loyers courants entre le mois de janvier 2024 et le mois de juillet 2024, outre le mois de septembre 2024, en procédant à des versements de 1000 euros à compter du mois d’avril 2024, soit une somme supérieure au montant des loyers et charges dus, lesquels sont actuellement de 876,85 euros. La dette locative de 2669,11 euros au moment de la délivrance de l’assignation a ainsi été ramenée à la somme de 2013,36 euros au jour de l’audience.

Les retards récurrents dans le paiement de ses loyers et la constitution d’un important arriéré locatif sont des manquements graves aux obligations découlant du bail. Néanmoins, compte-tenu des efforts des locataires pour apurer leur dette dans des délais raisonnables et de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, à l’exception du mois d’août 2024, il convient de ne pas prononcer la résiliation du bail et d’ordonner la poursuite et l’exécution du contrat de bail.

Il convient de débouter M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] de leur demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E], arrêté à la date du 19 septembre 2024, que la dette locative s’élève à la somme 2013,36 euros, deduction faite des frais du commandement de payer qui relèvent des dépens.

M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z], absents à la procédure, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de rappeler que si Mme [U] [T] épouse [Z] n’a pas souscrit le bail, et n’est donc pas tenue d’une solidarité contractuelle, elle est tenue du règlement des loyers et des charges au titre de la solidarité entre époux résultant de l’article 220 du code civil.

M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de 2013,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Partie perdante, M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce de cette dernière à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de dispenser M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] du paiement de toute somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où les demandeurs ont été déboutés de leur demande en résiliation du bail.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et de constat de la résiliation du bail,

DEBOUTE M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] de leur demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires ;

DEBOUTE M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] à verser à M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] la somme de 2013,36 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2024, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE M.[J] [O] et Mme [N] [I] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [Z] et Mme [U] [T] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente