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L’Essentiel : La SCI SNV a assigné la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE en référé pour obtenir son expulsion d’un local commercial et le paiement d’arriérés de loyer. Lors de l’audience, la SCI a réclamé 193 866 euros et une indemnité d’occupation de 5 000 euros. En réponse, la SAS a contesté la validité du commandement de payer et demandé un délai de paiement en raison de difficultés financières. Le juge a finalement décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé, en raison d’une contestation sérieuse sur le montant dû, condamnant la SCI aux dépens. La décision a été rendue le 31 décembre 2024.
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Contexte de l’affaireLa SCI SNV a assigné en référé la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE pour obtenir l’expulsion de cette dernière d’un local commercial, ainsi que le paiement d’arriérés de loyer. L’affaire a été renvoyée plusieurs fois, avec une audience finale prévue pour le 26 novembre 2024. Demandes de la SCI SNVLors de l’audience, la SCI SNV a demandé au juge d’ordonner l’expulsion de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE, de condamner cette dernière à payer une somme de 193 866 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 5 000 euros. Elle a également sollicité le remboursement de frais d’exécution et des dépens. Arguments de la SCI SNVLa SCI SNV a justifié ses demandes en affirmant que la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE n’avait pas payé ses loyers depuis un certain temps, ce qui avait conduit à un commandement de payer resté infructueux. Elle a soutenu que la clause résolutoire du bail était acquise et que le décompte des créances était clair et précis. Réponse de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILELa SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE a contesté les demandes de la SCI SNV, arguant qu’il existait des contestations sérieuses concernant la validité du commandement de payer. Elle a également demandé un délai de paiement, invoquant des difficultés financières, et a proposé un plan de remboursement échelonné. Décision du juge des référésLe juge a constaté qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes de la SCI SNV, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant dû par la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE. Le commandement de payer n’était pas suffisamment précis pour permettre à la locataire de vérifier les sommes réclamées. Conséquences de la décisionLa SCI SNV a été condamnée aux dépens, et aucune somme n’a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue le 31 décembre 2024, mettant fin à cette instance en référé. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Pour que la résiliation soit effective, plusieurs conditions doivent être remplies : 1. **Le défaut de paiement doit être manifestement fautif** : Cela signifie que le locataire doit avoir manqué à ses obligations de manière évidente. 2. **Le bailleur doit agir de bonne foi** : Il doit être en mesure de prouver qu’il a respecté ses obligations et qu’il n’a pas contribué à la situation de défaut de paiement. 3. **La clause résolutoire doit être claire et sans ambiguïté** : Elle ne doit pas nécessiter d’interprétation, ce qui implique que les termes doivent être explicites. Il est également important de noter que, selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi qu’un état récapitulatif annuel. En l’espèce, le commandement de payer délivré par la SCI SNV ne précisait pas les sommes réclamées, ce qui a conduit à une contestation sérieuse de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE sur la validité de la clause résolutoire. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer imprécis ?L’article 835 du code de procédure civile précise que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Cependant, si le commandement de payer est imprécis, cela peut avoir des conséquences significatives sur la validité de la clause résolutoire. En effet, le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu’il doit régulariser dans le délai imparti. Dans le cas présent, le commandement délivré par la SCI SNV ne précisait pas à quoi correspondaient les sommes réclamées et ne comportait pas de décompte détaillé. Cela a empêché la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE de vérifier la régularité des sommes dues. Ainsi, l’imprécision du commandement a conduit à une contestation sérieuse sur la somme effectivement due, rendant la demande de la SCI SNV non fondée en référé. Quels sont les effets des demandes reconventionnelles dans une procédure de référé ?Les demandes reconventionnelles dans une procédure de référé sont régies par les principes généraux du droit civil, notamment par l’article 4 du code de procédure civile, qui stipule que : « Il n’y a pas lieu à référé lorsque les demandes ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de cet article. » Dans le cadre de cette affaire, les demandes reconventionnelles de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE sont devenues sans objet en raison de la décision du juge des référés de ne pas faire droit aux demandes de la SCI SNV. Cela signifie que si les demandes principales ne sont pas fondées, les demandes reconventionnelles, qui sont souvent liées aux demandes principales, ne peuvent pas être examinées. En conséquence, le juge a déclaré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles, ce qui illustre l’importance de la solidité des demandes initiales dans une procédure de référé. Comment sont déterminés les dépens et les frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?Les dépens et les frais irrépétibles sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans cette affaire, la SCI SNV, ayant succombé à l’instance, a été condamnée aux dépens. Cela signifie qu’elle doit supporter les frais liés à la procédure, y compris les frais d’avocat et autres coûts associés. L’équité ne commandant pas d’appliquer les dispositions de l’article 700 dans ce cas, le juge a décidé de ne pas accorder de frais irrépétibles à la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE, ce qui est une décision courante lorsque les circonstances de l’affaire ne justifient pas une telle indemnisation. Ainsi, les dépens sont généralement à la charge de la partie perdante, tandis que les frais irrépétibles sont attribués selon l’appréciation du juge, en tenant compte des circonstances de l’affaire. |
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 31 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00583 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEXC
PRONONCÉE PAR
Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 novembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. SNV
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS,avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
S.A.S. DA PRESTATION AUTOMOBILE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Michel AZOULAY de la SELARL DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R277
DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la SCI SNV a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
ordonner l’expulsion de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de tous occupants de son fait, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner, à titre provisionnel, la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE à payer à la SCI SNV la somme de 160.588,70 euros en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation, sauf à parfaire au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de mai 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE à la somme mensuelle de 5.000 euros ; condamner la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE à payer à la SCI SNV la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;juger qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE ;condamner la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE aux entiers dépens.
L’affaire appelée à l’audience du 16 juillet 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, en dernier lieu, à l’audience du 26 novembre 2024.
A cette audience, la SCI SNV, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA, le 12 novembre 2024, a sollicité du juge des référés de :
débouter la société DA PRESTATION AUTOMOBILE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;ordonner l’expulsion de la société DA PRESTATION AUTOMOBILE occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de tous occupants de son fait, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel, la société DA PRESTATION AUTOMOBILE à payer à la SCI SNV la somme de 193 866,00 €uros en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation, sauf à parfaire au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de 11 octobre 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif de la société DA PRESTATION AUTOMOBILE à la somme mensuelle de 5000 euros ;condamner la société DA PRESTATION AUTOMOBILE à payer à la SCI SNV la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
juger qu’en application des dispositions de l’article L-111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge de la société DA PRESTATION AUTOMOBILE ;condamner la société DA PRESTATION AUTOMOBILE aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes et en réponse aux contestations soulevées par la société défenderesse, la SCI SNV expose que :
par acte du 14 juin 2021, elle a donné à bail à la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE des locaux commerciaux situés à [Localité 4], moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 76.590 euros payable mensuellement et d’avance ;sa locataire ayant cessé de s’acquitter de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 décembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 140.512,67 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti ;la clause résolutoire est acquise de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter l’expulsion de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE ;concernant le décompte de la créance figurant au commandement de payer, d’une part, suite à la délivrance dudit commandement, la société DA PRESTATION AUTOMOBILE disposait d’un délai d’un mois pour former opposition, contester le montant de la somme réclamée, voire réclamer des délais de paiement, ce qu’elle n’a pas fait, et d’autre part, le décompte est parfaitement précis et suffisamment détaillé pour permettre au locataire de connaitre très exactement le montant qu’elle reste devoir au titre des loyers et des charges, et donc procéder aux vérifications utiles ;concernant le règlement du droit d’entrée et le prétendu non encaissement des chèques, lesdits chèques n’ont pu être encaissés faute de provision suffisante sur le compte bancaire.
En outre, elle indique s’opposer à la demande de délai de paiement formée par la société DA PRESTATIONS AUTOMOBILE aux motifs d’une part, qu’elle n’a pas vocation à servir de prêteur de derniers à la société défenderesse et, d’autre part, cette dernière reconnait rencontrer des difficultés financières l’empêchant de procéder au remboursement immédiat des sommes dues, et son bilan 2023 fait apparaitre une perte de 62.358 euros.
Dans l’hypothèse où le juge des référés ferait droit à cette demande, elle sollicite oralement qu’une clause de déchéance du terme soit prévue.
La SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions, notifiées par RPVA, le 25 octobre 2024, aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1342-10 et 1345-3 du code civil, du juge des référés de :
A titre principal,
constater qu’il existe une contestation sérieuse affectant la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;constater que les demandes formées par la SCI SNV à l’encontre de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE se heurtent à une contestation sérieuse ;dire n’y avoir lieu à référé ;débouter la SCI SNV de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE ;
A titre subsidiaire,
constater qu’il existe une contestation sérieuse affectant l’absence d’encaissement du droit d’entrée figurant dans le bail ;débouter la SCI SNV de sa demande de condamnation à intérêts au taux légal ou majoré relatifs au droit d’entrée ;suspendre les effets de la clause résolutoire ;déduire les 5.000 euros versés par virement à la SCI SNV par la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE du montant total dû ;autoriser la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités identiques en sus du loyer courant, la première mensualité étant due 1 mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, et les mensualités suivantes à 30 jours d’intervalle ;dire que si la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;débouter la SCI SNV de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE ;
En toutes hypothèses,
condamner la SCI SNV à payer à la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI SNV aux entiers dépens.
Au soutien de sa défense, la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE invoque l’existence de contestations sérieuses qui ne permettent pas de faire droit aux demandes formulées en ce que :
le décompte imprécis figurant au commandement de payer ne lui permet de vérifier la nature des sommes réclamées, celles-ci ne comportant aucune indication ;les échéances ne sont pas appelées aux mêmes dates de sorte qu’il n’est pas possible de comprendre à quoi correspondent les différents montants facturés ;s’agissant du droit d’entrée dont est sollicité le paiement, elle a déjà remis à la bailleresse trois chèques correspondant au montant dû à ce titre, qui n’ont jamais été encaissés par la SCI SNV.
Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle explique rencontrer des difficultés financières l’empêchant de procéder au remboursement immédiat des sommes dues ajoutant qu’elle a récemment recouvrer d’importantes sommes auprès de différentes compagnies d’assurance, ce qui lui permettra de procéder au règlement de ses loyers et charges et l’arriéré éventuellement retenu.
Elle ajoute avoir procédé au paiement de la somme de 5.000 euros le 23 octobre 2024 démontrant ainsi sa capacité à assurer le règlement d’un échéancier.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.
Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.
Aux termes de l’article R145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu’il doit régulariser dans le délai d’un mois.
En l’espèce, le 15 décembre 2023 la SCI SNV a fait délivrer à la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 140.512,67 euros en principal.
Or, ledit commandement ne précise pas à quoi correspondent les sommes réclamées et ne comporte aucun décompte précis récapitulant les loyers et charges appelés pour chaque période.
De surcroît, aucun avis d’échéance, quittance, facture de loyer ou état récapitulatif annuel des charges n’est versé aux débats par la SCI SNV à l’appui de ses demandes.
La SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE n’a ainsi pas été en mesure de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par le commandement de payer, ce qui ne lui a donc pas permis de vérifier la régularité et la conformité des sommes réclamées.
Il ressort de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse sur la somme effectivement due par la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE à la date du 1er novembre 2024 et, par voie de conséquence, sur la validité du commandement de payer.
Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SCI SNV et, en conséquence, les demandes reconventionnelles de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE deviennent sans objet de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI SNV, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI SNV ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE ;
CONDAMNE la SCI SNV aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 31 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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