La société RG developments, via la SCI Allianz Arc de Seine, a signé un bail commercial avec Sakoura en 2006 pour un local de restauration japonaise. En 2017, la société Jia Li a demandé le renouvellement du bail, accepté en 2018, mais un désaccord sur le loyer a surgi. Un nouveau bail a été signé en 2021, fixant le loyer à 52.548,04 euros. En décembre 2023, un commandement de payer a été délivré pour 64.801,15 euros, entraînant une assignation en justice. Lors de l’audience d’octobre 2024, le tribunal a reconnu la validité de la clause résolutoire tout en accordant un délai de 24 mois à Jia Li pour régler sa dette.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été délivré au locataire, et que ce dernier n’ait pas réglé sa dette dans le délai d’un mois.

En l’espèce, la SCI Allianz Arc de Seine a délivré un commandement de payer le 28 décembre 2023, et la société Jia Li n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Il est donc établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, car le locataire n’a pas respecté les obligations contractuelles stipulées dans le bail.

Comment le juge des référés peut-il intervenir en cas de contestation sur la validité d’un commandement de payer ?

Selon l’article 835 du Code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Cela signifie que même si une contestation sérieuse existe, le juge des référés a le pouvoir d’ordonner des mesures, notamment la résiliation d’un bail en cas de clause résolutoire, si celle-ci a été mise en œuvre régulièrement.

Dans le cas présent, bien que la société Jia Li ait contesté la régularité du commandement de payer, le juge a constaté que les imprécisions alléguées n’avaient pas causé de grief à la locataire.

Ainsi, le juge a pu valider la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, car l’obligation de libérer les lieux n’était pas sérieusement contestable.

Quels sont les effets d’un commandement de payer sur les obligations du locataire ?

L’article L. 145-41 du Code de commerce précise que :

« La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Cela signifie que si le locataire s’acquitte de ses obligations dans le délai imparti, la clause résolutoire ne s’applique pas.

Dans cette affaire, la société Jia Li a reconnu une partie de sa dette, mais n’a pas réglé l’intégralité dans le délai d’un mois.

Le juge a donc décidé que la clause résolutoire avait joué, entraînant des conséquences telles que l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il est également important de noter que le juge a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire, ce qui permet au locataire de régulariser sa situation sans perdre immédiatement son droit d’occupation.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation.

Le juge a précisé que :

« La société Jia Li sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Allianz Arc de Seine une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. »

Cela signifie que le locataire doit continuer à payer un montant équivalent au loyer et aux charges, même après la résiliation du bail, jusqu’à ce qu’il quitte les lieux.

De plus, le montant de l’arriéré locatif a été fixé à 134.424,34 euros, avec des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Ces conséquences financières peuvent s’accumuler rapidement, rendant essentiel pour le locataire de régulariser sa situation dans les meilleurs délais pour éviter des frais supplémentaires.