Monsieur [O] [W] a donné à bail un local commercial à la SAS NEUFTEX en 1988. En novembre 2022, la SARL MORAN a acquis ce bien et a assigné la SAS NEUFTEX pour résiliation du bail en raison de loyers impayés. Le 24 mai 2024, une transaction a été homologuée par le juge. Le 31 mai, la résiliation a été signifiée, suivie d’un commandement de quitter les lieux le 5 juillet. La SAS NEUFTEX a contesté cette résiliation, arguant de la régularité de ses paiements. Cependant, le juge a confirmé la déchéance du terme, accordant un délai de six mois pour quitter les lieux.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la régularité de la procédure d’expulsion engagée par la SARL MORAN ?

La régularité de la procédure d’expulsion engagée par la SARL MORAN repose sur plusieurs articles du Code des procédures civiles d’exécution et du Code de l’organisation judiciaire.

Selon l’article L. 213-6 alinéa 1er du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution est compétent pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée.

Cet article précise que le juge de l’exécution peut examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, sauf si elles échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

De plus, l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution stipule que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Cependant, il a la compétence pour accorder un délai de grâce après signification du commandement ou de l’acte de saisie.

Dans cette affaire, l’ordonnance du 24 mai 2024 a homologué une transaction entre les parties, lui conférant force exécutoire.

Les termes de cette transaction, bien que non reproduits intégralement dans le dispositif, ont été précisés dans les conclusions des avocats, ce qui permet de comprendre les obligations de la SAS NEUFTEX.

Ainsi, la SARL MORAN a pu se prévaloir de la déchéance du terme et de la résiliation du bail, car la SAS NEUFTEX n’a pas respecté les délais de paiement convenus.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause de déchéance du terme ?

La mise en œuvre de la clause de déchéance du terme est régie par les dispositions contractuelles convenues entre les parties, ainsi que par les articles du Code civil et du Code de commerce.

L’article L. 145-41 du Code de commerce précise que le bailleur peut résilier le bail en cas de non-paiement des loyers.

En l’espèce, les parties avaient convenu que la suspension des effets de la clause résolutoire était subordonnée au paiement d’une mensualité de 3.310,74 € exigible le 15 de chaque mois, ainsi qu’au règlement du loyer courant au plus tard le 1er de chaque mois.

Il est établi que le loyer du mois de juin 2024, exigible le 1er, ainsi que la mensualité pour apurer la dette, n’ont été réglés que le 18 juin 2024.

De plus, les loyers des mois suivants ont également été réglés avec retard, ce qui constitue une violation des termes de l’accord.

Ainsi, la SARL MORAN a pu valablement se prévaloir de la déchéance du terme et de la résiliation du bail, conformément aux stipulations contractuelles.

La SAS NEUFTEX peut-elle obtenir un délai de grâce pour quitter les lieux ?

La possibilité d’accorder un délai de grâce est prévue par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-3 stipule que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 précise que la durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations.

Dans le cas présent, la SAS NEUFTEX a démontré des efforts pour s’acquitter de ses obligations, malgré des difficultés économiques.

Elle a occupé les lieux pendant 36 ans et a tenté de trouver un repreneur pour préserver l’emploi de ses salariés.

Ces éléments témoignent de sa bonne volonté et justifient l’octroi d’un délai de grâce.

Cependant, le juge a limité ce délai à six mois pour respecter le droit de propriété de la SARL MORAN.

Quelles sont les conséquences de la décision du juge de l’exécution ?

La décision du juge de l’exécution a plusieurs conséquences importantes pour les parties impliquées.

Tout d’abord, la SAS NEUFTEX a été déboutée de sa demande de renvoi devant le juge des référés et de sa demande subsidiaire de sursis à statuer.

Cela signifie que le juge a considéré que la procédure d’expulsion était régulière et que les contestations soulevées par la SAS NEUFTEX n’étaient pas fondées.

Ensuite, le commandement de quitter les lieux délivré à la SAS NEUFTEX a été validé, ce qui permet à la SARL MORAN de poursuivre l’expulsion.

Enfin, le juge a accordé à la SAS NEUFTEX un délai de six mois pour quitter les lieux, ce qui lui permet de s’organiser pour son relogement tout en respectant les droits de la SARL MORAN.

En ce qui concerne les dépens, la SAS NEUFTEX a été condamnée à les payer, tandis que la SARL MORAN a été déboutée de sa demande au titre des frais non répétibles.

Cette décision souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles et les procédures légales en matière de baux commerciaux.