ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.A. FREY

C/

S.A.S. AFZAAL PLACE

Répertoire Général

N° RG 24/00440 – N° Portalis DB26-W-B7I-IDPL
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Expédition exécutoire le : 29 Janvier 2025

à : Me Dumoulin
à : Me Abdellatif
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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AMIENS
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ORDONNANCE DE REFERE
du
VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ
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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A. FREY (RCS DE REIMS 398 248 591) agissant poursuites et diligences de son Président
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat postulant au barreau d’AMIENS, Me Dominique ROUSSEL, avocat plaidant au barreau de REIMS

– DEMANDEUR(S) –

ET :

S.A.S. AFZAAL PLACE Enseigne JAIPUR (RCS D’AMIENS 880 613 781) prise en la personne de son Président
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Zineb ABDELLATIF, avocat postulant au barreau d’AMIENS, Me Fatma-Zohra ABDELLATIF, avocat plaidant au barreau de LILLE

– DÉFENDEUR(S) –

Vu l’assignation en référé en date du 21 octobre 2024 délivrée par la SA FREY à la SAS AFZAAL PALACE, Enseigne JAIPUR, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, aux fins de :
Constater le jeu de la clause résolutoire inséré au bail commercial consenti par la société FREY à la société AFZAAL PALACE et déposé au rang des minutes de Maître [O], le 16 juillet 2020 ;Ordonner l’expulsion de la société AFZAAL PALACE (enseigne « JAIPUR ») et de toutes personnes de son chef des locaux qu’elle occupe, à savoir : Bâtiment D9, formant le lot n°7 de la copropriété dénommée « COPROPRIETE [Localité 2] [Adresse 5] » situé à [Localité 2] – [Adresse 3] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à titre de provision la société AFZAAL PALACE à payer à la société FREY la somme principale de 103.444,44 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 100.022,12 euros à compter du 12 septembre 2024 et pour le surplus, à compter de la présente assignation ; Juger que la société AFZAAL PALACE sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à l’expulsion définitive ;Condamner la société AFZAAL PALACE à payer à la société FREY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société AFZAAL PALACE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 septembre 2024 ainsi que le coût de l’état d’endettement de la société AFZAAL PALACE ;
L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 15 janvier 2025.

La SA FREY a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
Constater le jeu de la clause résolutoire inséré au bail commercial consenti par la société FREY à la société AFZAAL PALACE et déposé au rang des minutes de Maître [O], le 16 juillet 2020 ;Ordonner l’expulsion de la société AFZAAL PALACE (enseigne « JAIPUR ») et de toutes personnes de son chef des locaux qu’elle occupe, à savoir : Bâtiment D9, formant le lot n°7 de la copropriété dénommée « COPROPRIETE [Localité 2] [Adresse 5] » situé à [Localité 2] [Adresse 3] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à titre de provision la société AFZAAL PALACE à payer à la société FREY la somme principale de 117.688,47 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 100.525,04 euros à compter du 12 septembre 2024 et pour le surplus, à compter de la présente assignation ; Juger que la société AFZAAL PALACE sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à l’expulsion définitive ;Condamner la société AFZAAL PALACE à payer à la société FREY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter la société AFZAAL PALACE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la société AFZAAL PALACE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 septembre 2024 ainsi que le coût de l’état d’endettement de la société AFZAAL PALACE ;
La SAS AFZAAL PALACE a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
À titre principal :Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;Débouter la société FREY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Ordonner la production d’un décompte des sommes dues expurgées de toute charge non justifiée ;Ordonner la compensation des créances réciproques ;Constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire ;À titre subsidiaire :Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;Dire n’y avoir lieu de constater la résiliation de plein droit ;Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;En tout état de cause :Autoriser la société AFZAAL PALACE à s’acquitter de toute somme due en huit mois ;Débouter la société FREY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner la société FREY à verser à la société PALACE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

A l’audience, le Président a interrogé le défendeur sur le sens de la demande de débouté à l’égard de la demande d’application de la clause résolutoire en application du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024. Le preneur a confirmé sur l’audience que sa démonstration visait bien à rendre invalide le commandement de payer pour débouter le bailleur de ses demandes et donc le priver du jeu de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la validité du commandement et l’acquisition de la clause résolutoire :

La SAS AFZAAL PALACE remet en cause la validité du commandement de payer délivré par la SA FREY le 12 septembre 2024 soutenant que son décompte est erroné dès lors qu’il ne tient pas compte des paiements effectués conformément à l’accord intervenu en 2020 portant sur un loyer mensuel d’un montant de 10.000 euros et alors que les charges réclamées ne sont pas justifiées.

S’il est de jurisprudence constante que l’erreur sur le décompte ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement et qu’il appartient au juge de statuer sur le montant de la créance en la limitant à sa cause réelle, cette erreur ne peut pas faire l’objet d’une rectification si elle rend le commandement de payer incompréhensible pour le preneur, lui causant ainsi un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

Le bailleur tient pour acquis que les sommes réclamées au titre des loyers lui sont dues, se contentant de plaider à l’audience qu’aucun accord est intervenu sur le paiement d’un loyer mensuel de 10.000 euros. Or pour les paiements antérieurs à 2024, aucune réclamation n’a été faite au titre d’un éventuel écart de loyers avant le courrier de mise en demeure adressé le 18 juillet 2024 pour obtenir le paiement des loyers et charges des mois de janvier, avril et juillet 2024. Alors que le preneur justifie de règlements depuis 2020 (pièce 2 de la défenderesse) très inférieurs au montant contractuel, le bailleur s’est contenté de lui adresser des factures pour les charges au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023, sans jamais réclamer un arriéré pour cette période. La contestation tirée de l’existence d’un accord sur un loyer moindre au moins pour la période antérieure à 2024 doit donc être considérée comme sérieuse, d’autant qu’aucune réclamation sur ce point n’a été régularisée par le bailleur.

Outre cet aspect, les documents relatifs aux charges produits par le bailleur consistent en des factures émanant exclusivement de ce dernier. Aucun justificatif n’est produit, y compris des taxes foncières, de sorte que le preneur n’était pas en mesure de vérifier que les appels de charges du bailleur reposaient sur un fondement déterminé.

Au moment de la délivrance du commandement, il existait donc bien une discussion sérieuse sur le montant des loyers et charges réclamés compte tenu de la position du bailleur qui n’a émis, avant le courrier du 18 juillet 2024, aucune protestation à l’encontre du montant du loyer payé depuis 2020 par le preneur, et en l’état des justificatifs de charge.

Dès lors, le preneur n’était pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées, ce qui cause nécessairement un grief dans le contexte décrit.

Il convient donc de prononcer l’annulation du commandement litigieux et de rejeter la demande d’expulsion comme prévu au présent dispositif.

Sur les demandes de provisions :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, l’allocation d’une provision suppose la démonstration d’une créance qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La SA FREY sollicite la condamnation par provision de la SAS AFZAAL PALACE à lui payer la somme principale de 103.444,44 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 100.022,12 euros à compter du 12 septembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à l’expulsion définitive.

Au regard de ce qui précède, la demande d’indemnité d’occupation ne peut qu’être rejetée.

Quant à l’arriéré de loyer, si la réclamation du montant total du loyer et le défaut de justificatifs des charges remettent en cause le commandement de payer délivré le 12 septembre 2024, il reste d’une part que la SAS AFZAAL PALACE est contractuellement redevable d’un loyer annuel de 83.000 euros hors taxes et hors charges payable par trimestre et des charges appelées par provisions trimestrielles égales au quart du budget prévisionnel de l’année en cours en vertu du bail commercial conclu entre les parties. Pour les sommes réclamées en 2024, elle ne fait la démonstration d’aucun accord du bailleur sur une réduction de loyer lequel a au demeurant clairement manifesté sa volonté de voir appliquer le contrat.

Il s’ensuit que, le juge des référés, qui ne peut statuer que sur le caractère incontestable de la créance, est en état de condamner la SAS AFZAAL PALACE à payer à la SA FREY la somme de 103.444,44 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 100.022,12 euros à compter du 12 septembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de condamner la SAS AFZAAL PALACE aux dépens en ce qu’elle succombe partiellement sur son obligation de paiement.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, la SA FREY sollicite la condamnation de la SAS AFZAAL PALACE à lui payer la somme de 3.000 euros.

Au cas précis, l’équité, la nature et l’issue du litige commandent de ne pas faire application de ce texte.

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le bail commercial signé entre les parties en date du 20 mai 2020 ;

Vu le commandement de payer en date du 12 septembre 2024 ;

ANNULE le commandement de payer en date du 12 septembre 2024 et en conséquence dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE provisionnellement la SAS AFZAAL PALACE à payer à la SA FREY la somme de 103.444,44 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 100.022,12 euros à compter du 12 septembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire y compris au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS AFZAAL PALACE aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT