09/01/2025

4ème chambre
Affaire N° RG 23/02834 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MKSX

DEMANDEUR :
Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son Syndic le Cabinet PIVETEAU IMMOBILIER (RCS de NANTES n° 308 657 543)
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR :
Mme [E] [I]
Rep/assistant : Maître Anne DAULT de la SARL NEOLAW, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE
du juge de la mise en état

Audience incident du 17 Octobre 2024, délibéré au 9 Janvier 2025

Le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par exploit du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, Madame [E] [I], en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions d’incident du 04 avril 2024, Madame [E] [I] a sollicité du juge de la mise en état, de déclarer les demandes irrecevables du fait de la prescription.

Par dernières conclusions d’incident du , Madame [E] [I] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 6° du code de procédure civile, des articles 789 5°, 143, 144, 147 du code de procédure civile, de les articles 2224 du code civil, de :

Déclarer Mme [I] recevable et bien fondée en ses demandes,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées dans l’assignation délivrée suivant exploit d’huissier en date du 15 juin 2023, par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à l’encontre de Madame [I], en raison de la prescription ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Juge de la mise en état ne prononçait pas l’irrecevabilité des demandes et de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] :
Ordonner une mesure d’expertise judiciaire
Nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de procéder à l’examen et la vérification de la comptabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ayant pour Syndic le Cabinet Piveteau Immobilier pour la période entre 1/12/2016 et le 31/12/2022 et concernant le compte de copropriétaire de Mme [I], avec pour mission de :
– se rendre dans les locaux du Syndic de copropriété, prendre connaissance des documents et éléments de la cause, recueillir les explications des parties,

– se faire communiquer et examiner tous documents relatifs aux travaux de ravalement et de rénovation de la copropriété [Adresse 1], tous PV d’assemblée générale et annexes, les budgets votés et appelés, états financiers, balances générales, compte copropriétaire, appels de fonds liés aux travaux de ravalement et de rénovation, tous contrats, marchés, compte-rendu, état financier, échanges, correspondances intervenues entre les parties et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et portant précisément sur ces écritures,
– de reprendre l’ensemble de la comptabilité de la copropriété et du compte de la copropriétaire Mme [I] concernant les travaux de ravalement et de rénovation,
– vérifier la conformité des dépenses engagées aux lois et règlements en vigueur ainsi qu’aux décisions prises en assemblée générale de copropriétaires,
Le cas échéant et en conséquence, identifier et décrire les éventuels manquements dans la tenue des comptes de la copropriété et formuler des recommandations pour une gestion financière plus transparente et efficace,
– le cas échéant, et en conséquence, décrire les manquements contractuels et/ou aux règles de l’art affectant les obligations incombant au Syndic au titre de son mandat, ainsi que des manquements contractuels et aux règles de l’art en termes de suivi et de gestion comptable de la copropriété et de donner son avis sur leur imputabilité,
– de réunir les éléments permettant de dire la réalité de la situation sur le plan comptable et financier du compte de la copropriétaire, Mme [I],

– de faire un point financier précis, le cas échéant établir un décompte général définitif et apurer, le cas échéant, les comptes entre les parties,

– de pouvoir se faire assister le cas échéant et si nécessaire par tout sapiteur de son choix,

– de façon plus générale, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues d’évaluer s’il y a lieu tous préjudices subis et à subir par Mme [I],

– d’adresser un projet de rapport aux parties afin de recueillir leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable, avant de déposer son rapport définitif.

Fixer la durée de la mission d’expertise ;
Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal,
Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,
Dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 6 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,
Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
Condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident du 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a sollicité du juge de la mise en état de:
Débouter Madame [E] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Déclarer les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à l’encontre de Madame [E] [I] dans son assignation délivrée le 15 juin 2023 recevables et non prescrites ;

En conséquence,

Débouter Madame [E] [I] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
Débouter Madame [E] [I] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire relative à l’examen et la vérification de la comptabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour la période située entre le 01/12/2016 et le 31/12/2022 et concernant le compte de la copropriétaire de Madame [I] ;

Condamner Madame [E] [I] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 09 janvier 2025.

Sur la fin de non-recevoir opposée par Mme [I]

Selon l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir (…) ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Selon l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, “Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.”

Madame [I] oppose à la demande en paiement d’un arriéré de charges de 11.971,52 euros, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], une fin de non-recevoir du fait de la prescription de l’action.
Elle indique que la demande en paiement de l’arriéré de charges concerne des charges liées à des travaux de ravalement, exigibles depuis octobre 2017 et que l’assignation intervenue le 15 juin 2023 était donc tardive.

Le syndicat des copropriétaires conteste la prescription en faisant valoir une répétition de l’indu pour une partie de la somme réclamée, sans que le montant ne soit clairement précisé, avec un point de départ au 1er novembre 2018 et une action en recouvrement des charges de copropriété, avec un point de départ fixé, à titre principale, le 24 février 2022, date à laquelle la difficulté serait apparue à la clôture des comptes, à titre subsidiaire, le 1er août 2017, date des premiers appels de charge. Il sollicite enfin l’application de la réforme intervenue avec la loi du 23 novembre 2018, en matière de prescription des actions personnelles en copropriété.

L’action en recouvrement des charges de copropriété était soumise à un délai de dix ans selon l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, qui lui a substitué un délai de cinq ans, applicable à compter de l’entrée en vigueur de ce texte, soit le 25 novembre 2018. Pour les actions en recouvrement de charges ou en répétition de l’indu, engagées par le syndicat des copropriétaires, le délai de cinq ans est entré en vigueur le 25 novembre 2018, pour les actions dont le délai de prescription restant à courir à cette date était supérieur à cinq ans.

En l’espèce, sans qu’il soit utile d’entrer dans le détail des arguments avancés par le syndicat des copropriétaires, sur le point de départ des actions justifiant sa demande en paiement d’une somme de 11.971,52 euros, et son fondement, et même en retenant un point de départ au 1er août 2017, le syndicat des copropriétaire bénéficiait d’un délai de cinq ans à compter du 25 novembre 2018, pour agir en recouvrement des arriérés de charges de copropriété et frais de recouvrement. Ce délai n’était pas arrivé à son terme lorsque le syndicat des copropriétaire a assigné Madame [I], le 10 juin 2023 et l’action en paiement n’était donc pas prescrite. La fin de non-recevoir invoquée par Madame [I] doit être rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 144 du code de procédure civile “Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.”

L’article 145 du même code prévoit que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

L’article 146 dispose que “Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.”

En application des 144 et 146 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer mais seulement si les parties ne disposent pas d’éléments suffisants pour prouver les faits allégués et en aucun cas en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

A titre subsidiaire, Madame [E] [I] sollicite une expertise visant à vérifier l’intégralité des comptes la concernant à la lumière des budgets appelés et votés et de faire procéder par un tiers sachant, à la vérification de la comptabilité suivie et tenue par le syndic, concernant son compte et les travaux de ravalement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’expertise.

Le recours à une expertise judiciaire, qui implique un coût et un délai supplémentaire dans le traitement du litige, doit être justifié par celui qui la sollicite. En l’espèce, Madame [E] [I] ne justifie pas en quoi l’expertise serait de nature à éclairer le tribunal sur le bien-fondé de la demande en recouvrement d’arriérés de charges et de frais de recouvrement, formée par le syndicat des copropriétaires. Il appartiendra à ce dernier, de démontrer que les sommes réclamées à Madame [E] [I] sont effectivement dues, en produisant les pièces de nature à le justifier. Il appartiendra à Madame [E] [I] de démontrer, si besoin, qu’elle a payé les charges dont elle était débitrice. Une mesure d’expertise ne peut pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve à l’appui de leurs prétentions et ne peut servir à alimenter un futur contentieux entre elles.

La demande d’expertise est ainsi rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dépens seront mis à la charge de la Madame [E] [I], qui succombe.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Nous, Stéphanie LAPORTE, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel

REJETONS la fin de non recevoir fondée sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], soulevée par Madame [E] [I] ;

REJETONS la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [E] [I] ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] aux dépens ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS à l’audience de mise en état du 26 mars 2025 pour les conclusions de Maître DAULT ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Stéphanie LAPORTE

copie :
Maître [N] [J] de la SELARL [N] [J] – 336
Maître Anne DAULT de la SARL NEOLAW – 1