JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/05064 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBZR
N° de MINUTE : 25/00089

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 6], prise en la personne de son syndic, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE, SARL
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représenté

Madame [W] [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice des 28 et 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETTE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, a fait assigner Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

– CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [O] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] (93), les sommes de :
1. 37.883,09 € au titre des charges de copropriété impayées au 25 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;
2. 1.500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
– CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [O] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC ;
– RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente ainsi un solde débiteur au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires précise que Monsieur [D] et Madame [O] ont déjà été condamnés à trois reprises au titre des charges impayés, le 3 février 2011 par le tribunal d’instance de Saint-Denis, le 25 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny et le 2 octobre 2019 par ce même tribunal, jugement confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 avril 2023. Il soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024 et fixée à l’audience du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O];
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 9 septembre 2019, 15 mars 2022 et 5 juillet 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 et établissant l’approbation des travaux de réfection des façades, de la couverture et des caves dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– le contrat de syndic en vigueur du 1er mars 2018 au 31 mai 2019.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de
l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il ressort du décompte arrêté au 25 mars 2024 versé au soutien des demandes dans la présente instance que le total des sommes portées au débit du compte des défendeurs entre le 1er juillet 2018 et le 02 janvier 2024 a été de 42.760,74 euros tandis que le total des sommes portées au crédit du compte sur cette même période a été de 4.877,65 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.883,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] ont déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance de Saint-Denis du 3 février 2011, du tribunal de grande instance de Bobigny du 25 juin 2014 et ce même tribunal du 2 octobre 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [D] et Madame [O] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETTE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 37.883,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETTE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 1.300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETTE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [W] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT